樓市 告別“黃金時代”

　　今年初，業界大佬王石一句“2014年樓市不妙”，早早地為這一年整個房地産行業定下了暗淡不振的基調。一語成讖，11月，30多家房企今年前10月銷售業績出爐，僅有7家完成全年目標的八成，多數企業的業績僅完成六七成，交出近三年來最差成績單。

　　“限購令”解除了、“限貸令”鬆綁了、“公積金”放寬了、央行降息了，但市場的下行趨勢並未因此扭轉。房地産行業已經告別了“黃金時代”，如何在步入“白銀時代”後走得更好、更遠，需要所有房企認真思考。

　　拿地就賺錢的好日子不再

　　“中國經濟進入新常態，房地産市場也進入了新常態。”中國房地産業協會名譽副會長朱中一曾如是感慨。在他看來，居民住房普遍短缺、企業拿地開發就能賺錢的時代已經過去，居民理性消費、企業理性開發和産品品質進一步提升的時代正在並已經到來。

　　龍頭房企綠地（香港）執行副總裁薛敏勇也表示：“民營企業如今是微利時代，如果沒有好的土地、好的位置，開發商是不會冒險拿地的。土地的回本時間長，開發商的現金流便會拉長，很容易虧本。”

　　身處市場一線的業內人士坦言，現在一二線城市房地産市場的問題是價格超出了普通老百姓的購買能力，此前的限購和限貸政策又抑制了改善型住房需求；三四線城市的問題則在於房地産供給出現了過剩。從去年開始，不少大型開發商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市，但一二線城市部分高價地項目同樣存在消化風險。

　　6月中旬，在公佈了前5個月銷售業績的36家房企中，除恒大、萬科、中海、中建國際全年業績完成進度超過四成外，完成年度任務不足三成的企業達到了16家，平均完成率不足三成。

　　而之後房企前10月銷售業績仍然難看。按照行業規律，房企銷售目標在前10月至少應完成85%。但據北京商報記者梳理，在已公佈前10月銷售業績的30多家企業中，僅有萬科、恒大、綠城、融創、中海、合景泰富和越秀7家完成了全年目標的八成。

　　和去年相比，今年的形勢更顯慘澹——2013年數據顯示，在上述30余家房企中，有4家企業在10月便提前完成了全年銷售目標，其中碧桂園前10月的銷售額甚至已經超過了當年銷售目標的20%以上，另有9家企業完成了當年銷售目標的90%以上。

　　對此，上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為：“在樓市下行的大環境中，部分房企都是很被動地在市場中謀求生存，缺乏一個彈跳力，加之對市場的預估能力不足，在去年銷售業績較好的情況下，把今年的銷售目標定得過高。”

　　業績的低迷很快傳導至土地市場，樓市下行使得開發商儘量減少拿地，保守過冬。截至11月底，排名前20位的標桿房企總共在拿地一項上支出2550.96億元，不及去年全年拿地金額5613億元的一半。

　　北京中原地産首席分析師張大偉認為：“從拿地節奏可以看出企業對市場的判斷，從年內20大房企在土地市場的表現看，可以看出房企也並不看好樓市未來的發展。”