樓市利好接踵而至 房地産市場底部已現共識

　　原標題：樓市利好接踵而至 房地産市場底部已現共識

　　對開發企業來説，降息對其直接融資及間接融資通道均將帶來積極影響，進而逐步改善未來的開發投資節奏

　　四季度以來，無論是地方政府還是中央層面，利好樓市的政策便一波接一波的相繼出臺。而11月21日央行的降息舉措，更是令整個市場高度興奮。

　　對此，業內人士普遍認為，利率下調後房地産肯定是受益較大的一個行業，加之各地成交量已經出現回升跡象，市場底部可以説已經形成，預計後期成交量將繼續回升，但受庫存等影響，房價短期內並不會大幅上漲。

　　降息強心劑

　　11月21日，央行發佈通知，決定自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

　　實際上，這一舉措的實施，伴隨的是中國經濟增長的持續放緩。自年初以來，儘管有關部門已採取各種“有針對性的鬆綁”措施，國內經濟增長依舊疲軟。2014年第三季度的國內生産總值同比增長7.3%，已下降至五年來最低點，2014年上半年同比增長7.4%。

　　而早在10月29日的國務院會議上，國務院總理李克強部署了推進消費擴大和升級，並時隔5年後再次提出“穩定住房消費”，同時還要求加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。

　　中央層面連續釋放出的信號也確實刺激了樓市的回暖。11月份前三周，全國住宅市場成交量維持在今年的階段性高位。中原監測的40個重點城市數據顯示，新建住宅成交面積上周（11.17—11.23）環比微升3%，較去年周均水準上升12%。其中，一、二線周成交量較去年周均值分別上升8%、14%。

　　中指院的報告也顯示，對於房地産業的影響來説，貨幣手段歷來是刺激市場需求的最有效工具，此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。從“930”政策出臺至今各地房貸落實情況可以看出，絕大多數商業銀行在執行利率優惠時附有其他條件，新政中提及的0.7倍利率下限更是難以覓見。而存貸款利率包括公積金貸款利率全面下調，若各商業銀行首套房貸繼續執行基準利率，購房者將享受到相當於此前利率94折的優惠，對潛在購房需求的刺激釋放作用將更為直接。

　　購房者支付能力提高

　　而隨著央行宣佈下調金融機構存貸款利率，各大商業銀行也對商業性貸款的基準利率作出調整，各地公積金管理中心則發佈通知下調個人住房公積金貸款利率。

　　據記者了解，目前各大商業銀行6年-30年期商業貸款利率由6.55%降至6.15%，不少銀行還可在此基礎上給予9折的優惠。

　　公積金方面，包括北上廣深在內的十多個城市也紛紛做出了調整。以北京為例，1年-5年（含5年）期個人住房公積金貸款利率，由4.00%下調0.25%至3.75%；5年-30年（含5年）期個人住房公積金貸款利率，由4.50%下調0.25%至4.25%。規定指出，2014年11月22日（不含）以前發放的，期限在一年（含一年）以內的個人住房公積金貸款，2014年11月22日後仍執行原利率，不分段計息；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，2014年11月22日後仍執行原利率，自2015年1月1日（含）開始，執行調整後的個人住房公積金貸款期限檔次利率。

　　對此，世邦魏理仕研究部中國區主管陳仲偉表示，“利率下降後，房地産市場將從中獲益，交易量有望攀升。預期按揭利率方面將有更大折扣出現，購房者的支付能力得以提高，更多潛在購房者會進入市場。過去六個月持續下跌的房價有可能復蘇”。

　　但他同時指出， 由於大多數二、三線城市的商品房庫存仍然高企；多數開發商也仍面臨完成全年銷售目標的巨大壓力；且房地産市場全面復蘇以前，開發商的流動資金依然緊張。因此房價在近期內並不會大幅度上揚。

　　房企資金鏈壓力或緩解

　　而對開發企業來説，降息對其直接融資及間接融資通道也將帶來積極影響，進而逐步改善未來的開發投資節奏。

　　業內人士指出，隨著2014年A股房企再融資再啟、“930政策”強調MBS及REITS等利好舉措，房企融資渠道不斷拓寬，但融資成本未見顯著下降。本次降息將降低優質房企的直接融資成本，加之降息刺激年末銷售回款加快，房企資金鏈壓力或將得到緩解。資金面與預期全面向好將推動企業加快開工，但由於當前存量仍處高位，今年持續同比下降的新開工或將在明年逐漸轉好，房地産開發投資節奏也將迎來明顯變化。

　　陳仲偉也認為，在商業地産投資市場，隨著對經濟增長及房地産市場疲軟的擔憂越來越多，賣方與投資者在價格預期上的差距還在擴大。此次降息將改善開發商的流動資金狀況，減少開發商被迫拋售其商業地産資産的可能性。同時由於降息也將促進國內經濟增長，賣方對價格的期望值將進一步提高。因此縮小賣方與買方的價格差距，可能需要更長的時間。

　　同時，陳仲偉稱，未來一年半的時間裏市場仍將保持較寬鬆的政策環境，2015年有可能進一步降息。不過，考慮到今年相對穩定的經濟環境，以及當前領導層不同的指導理念，央行實行進一步降息的幅度可能較小，以避免經濟硬著陸。此次政策鬆綁將更加溫和，持續時間也將更長久。

　　而對於未來市場的走勢，高和資本董事長蘇鑫認為，“房地産市場的底部已經出現，本次降息後，各城市房地産市場繼續下行的可能性非常低；但不同城市房地産市場走出底部的時間肯定不一樣，長短由各城市的供需決定，供應量大的城市，在底部的時間會更長，也許將持續一年”。