央行房貸新政滿月 廣州成交量創年內新高

　　近一個月廣州全市網簽6802套 成交量創年內新高 均價環比漲8%

　　文/記者賴偉行

　　樓市房貸新政昨日出臺正式滿月，據網易房産數據中心數據顯示，近一個月以來(9月30日~10月29日)廣州全市網簽6802套，環比此前一個月(8月30日~9月29日)的4500套，環比上漲51.16%。不但有望逼近7000套大關，更將創下年內網簽成交量的月度新高。

　　數據顯示，從各區成交量情況來看，僅天河和越秀兩區成交出現下降，其他區域均出現不同程度的上升。其中，中心六區從1604套上升至2498套，環比上升56%；週邊區域則從2896套上升至4304套，環比上升49%。

　　在價格方面，從8月30日~9月29日的14081元/平方米上升至15138元／平方米，環比微漲8%。

　　“從廣州二手樓市的走勢情況來看，暫時未有預想中的回溫程度。”合富置業副總經理潘宇豪昨日透露，廣州二手樓市10月以來無論是看樓量還是成交量都較之前放大，但是市場相對還是較為冷靜的，買家也較為謹慎，因此二手網簽量只上漲了約1成左右，而網簽均價變化則不大。

　　亮點1：開盤首日去化率大升

　　在央行房貸新政出臺之前，廣州樓市新開樓盤的首日去化率並不高，普遍只在不到四成。而在央行房貸新政出臺後，有機構數據顯示，首日去化率在十一長假期間已上升到44%左右。不過，隨著近期市場回暖趨勢逐步確立，新開樓盤的首日去化率也已大幅提升。

　　像之前一個週末，位於楊箕的一大型舊改項目全新開盤，推出120平方米、135平方米的三房以及172平方米、180平方米的四房，均價超過4萬元/平方米。雖然房源只有100多套，卻吸引了400多名買家參與認購。據開發商透露，當天開盤兩小時內，主推房源被一搶而空，宣告基本售罄，銷售額突破10億元。

　　而同一時間位於增城的另一個樓盤推出全新盤，同樣吸引了不少市民前往看房。開發商上午針對公積金貸款和商業貸款的買家還有一定程度的優惠，但是開盤當天下午已恢復均價到8800元/平方米。截至當天中午，銷售人員對外界表示樓盤已經去化了7成。

　　亮點2：價格持平樓盤佔75%

　　有數據顯示，隨著央行、銀監會出臺的放寬限貸政策，部分區域掀起了“提前還貸潮”，市場上改善型置業也有所上升；在這種大環境下，廣州銀十成交量環比金九大幅上漲，放寬限貸的大環境下，部分樓盤取消了原有優惠，價格也有所上漲。市場上不再是“一片降聲”。

　　據搜房網數據監控中心最新統計，本月廣州全市共有50個樓盤報價下降，比9月份(63個)減少13個，降價盤佔總在售樓盤16.72%，比例接近今年7月，價格持平樓盤佔比則接近75%，顯示市場已經基本趨穩。

　　亮點3：

　　二手商貸佔比人數

　　超一次性付款人數

　　在房貸新政出臺後，樓市中商業貸款的比例也在增加。中原地産數據顯示，本月受銀行對首套房認定調整的政策影響，約有47%的買家選擇純商業貸款，較上月上漲約14個百分點，而公積金貸款則受到額度限制的影響，較上月下跌約1個百分點。另外，選擇一次性付款的買家也較上月下跌了13個百分點，為35%。

　　從戶籍來源看，廣州戶籍買家約佔總成交的19.2%，較上月下滑8.3個百分點，而非廣州戶籍買家本月則佔總成交80.8%，環比上漲8.3個百分點，非廣州戶籍買家超過八成，顯示其購房需求強勁。同時，本月廣州戶籍買家一次性付款比例雖超過非廣州戶籍買家，但比例差繼續收窄，10月份，約有43%的廣州戶籍買家採用一次性付款購房，非廣州戶籍買家約佔33%。

　　分析：市場或將溫和回升

　　“雖然房貸政策變化了，但是資金層面目前還是較為緊張的。”合富房地産經濟研究院院長龍斌分析，自今年7月起，全國重點城市的樓市成交數據均呈現逐月回升的態勢，回暖趨勢自從房貸政策出臺後也越發明顯，不過由於從資金面落實需要過程，所以預計市場的回升將會是一個較為溫和的過程。

　　據經緯行的研究報告指出，從全國房企資金回籠、銷售量的趨勢來看，第四季度依然是走量優先，這決定了未來房企不會貿然上調價格。綜合分析，雖然樓市的積極因素增加，但去庫存難以一蹴而就、一步到位。所以預計第四季度房價下降的主流趨勢不會立即改變，但降幅會收窄，逐漸成為穩中微跌。目前對於購房者是入市的好時機。

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　　前三季中高端住宅租金環比微跌

　　為51元/平方米·月 市區租客外溢現象較往年明顯增多

　　本報訊 (記者賴偉行)昨日最新發佈的合富標準租金數據報告顯示，今年第三季度廣州中高端住宅租金為51元/平方米·月，環比今年第二季度微跌0.2%；同比2013年第三季度上漲4.4%；而與2008年第一季度比較，六年多來更上漲了45.6%。

　　報告分析，今年前三季度，廣州住宅租賃實際成交活躍度比2013年和2012年同期均下降了兩成。同時，市區租客外溢的現象較往年明顯增多。據悉，由於租金較快速度走高，有部分實力有所不足的租客外溢到番禺、原芳村、白雲、黃埔等週邊及近郊片區。

　　數據顯示，前三季度，租賃成交量降幅較大的區域集中在天河、海珠、荔灣等市區；相反，白雲、番禺、原芳村、花都等週邊及近郊片區的租賃交投降幅則相對較小。

　　以海珠區工業大道為例，這一片區的租客一直以附近的 “離巢”客以及原荔灣上下九、十三行等商戶為主；2011年以後，由於珠江新城和天河北、體育中心以及天河公園、東圃等板塊的租金不斷攀升，部分白領租客逐漸轉租工業大道，其中光大花園、富力現代花園、金碧灣、保利花園等受到這部分租客青睞；不過，2014年以後，隨著工業大道租金的持續走高，部分天河白領以及附近的“離巢”客逐漸“外走”，番禺、原芳村、白雲、金沙洲等週邊及近郊片區逐漸受到這部分租客的關注。

　　報告分析，中長期看，廣州的租賃需求繼續保持較活躍、租金穩中有升的趨勢應該會持續。由於2010年~2013年租金快速上漲，加上經濟景氣度不高，預計今年第四季度租金大致呈適應調整期的特徵。預計第四季度將會有不少穩定經濟的措施，但要傳導影響到租賃市場仍需時日，租金大致以平穩為主。