北京十萬級豪宅難現"扎堆入市" 豪宅現房將擴容

　　北京8月6日訊(記者 鄭常泰 郭曉偉)北河沿柒拾柒號成交均價10.5萬元/平方米；西單上國闕成交均價11.7993萬元/平方米；合生·霄雲路8號成交均價13.3559萬元/平方米……近日，北京頂級豪宅市場的成交價格被一路刷新。“頂級豪宅步入10萬元時代”已經成為業內共識。隨著過去兩年間北京土地市場上誕生的一批“地王”項目被預測進入銷售期，“十萬級豪宅扎堆入市”成了近期樓市的熱點話題，然而，就記者調查情況來看，事實並非如此。

　　中國經濟網記者從業內了解到，融創農展館地塊項目、懋源夏家衚同地塊項目、南昌市政香河園3號地項目、佳兆業廣場(原長安8號)項目，都未給出今年入市的確切計劃。唯一得到的肯定回復來自中赫置地，其2012年7月獲取的萬柳地塊，如今定名為萬柳書院，擬於年內入市，且其將以現房姿態進入銷售階段。值得關注的是，上述已有成交的銷售價格超過10萬元/平方米的項目，也均為現房銷售。

　　“超13萬”均價支撐“冷熱不均“行情

　　如果説，2012年至2013年，土地市場上輪番製造出的地王們，入市後理論上將全面踏破10萬元/平方米的門檻已成為業界共同的預判，那麼，近日來一組現房成交數字，驗證了“超10萬陣營”的市場接受程度。

　　記者在從可靠渠道獲得的數據中注意到，一些似曾相識的身影刷新了北京住宅成交單價紀錄—— 超13萬元/平米：

　　四季世家(瑞成中心)2014年7月成交一套，均價13.4101萬元/平米，5月成交一套的價格也在11.3662萬元/平方米。而居東北四環的合生？霄雲路8號(新燕都家園)，6月以來，已經網簽三套，均價13.359萬元/平方米。佔據內城絕版地利，萬科接手凱德著力打造的頂級豪宅北河沿柒拾柒號(牡丹園改擴建2號樓)已經網簽一套，均價10.5萬元/平方米。除此之外，從今年2季度的現房成交均價排名可見，西單上國闕、長安太和分別成交2套和4套，成交均價皆在10萬元/平米以上。

　　2014年以來，大勢影響下滋生蔓延的看空高端樓市的悲觀情緒，在這組現房成交數據上難於得到佐證。一位高端樓盤的開發商負責人表示，高端市場，主要是頂級豪宅市場，在大勢之下擁有相對的獨立行情一直是行業規律。不少頂級物業佔據絕版地利，有突出的品質優勢，對於高端階層來講屬於自住類的“剛性需求”。而不具備第一居所特點、投資屬性更強的物業産品則可能表現不佳，事實上，冷熱不均已經在高端市場中分化顯現。

　　頂級豪宅現房陣營將擴容

　　頂級豪宅頻頻刷新京城住宅成交均價新高，不禁令人對調控一直沒有過多提及的現房領域産生關注。

　　合生·霄雲路8號，在今年6月11日拿到了一批現房銷售證，擬售均價達到14萬元/平方米。今年5月有一套超10萬元/平方米網簽記錄的北河沿柒拾柒號，則是在2013年9月就拿到了擬售均價可達15.2943萬元/平方米的現房銷售許可證。同樣，今年以來以現房姿態拿到超10萬元/平米銷售許可的還有5月獲批的潤澤禦府(水岸莊園)以及3月獲批的碧海方舟(姜莊湖家園)。

　　隨著時間的推移，以現房姿態步入市場的頂級豪宅陣營必將擴容。拿地近兩年，卻一直在市場鮮有聲音的中赫·萬柳書院，301套房源有望在下半年全盤現房入市。近日，記者探訪萬柳地區，其主體結構都已經封頂，灰磚築造的外立面以及院墻已經呈現效果。中赫置地相關負責人對於萬柳書院的入市時間未給出明確時間表，僅表示目前園林還未達中赫可以拿得出手的標準，但確認了對於萬柳書院以全盤現房形式入市的消息。

　　實際上，對於高價的頂級豪宅們紛紛以現房“衝關”，業內看法不一。

　　有業內人士認為，對於預售價格管控一直較嚴格的北京市場，頂級豪宅以現房身份取證是為掩護高價。另有業內人士認為，現房是已經完成竣工驗收合格、取得權證的商品房，與期房不同的是，開發商擁有現房的所屬權和定價權。與此同時，如果説期房存在“炒作預期”的問題需要監管，那麼現房是實實在在的呈現在消費者面前的商品，所有優點和缺點都無法掩飾，尤其是高端産品，對於其定價，應該由交由市場去決定。

　　陣營分化 房企“對賭”現房風險

　　在業內人士看來，“坐等現房只為高價”的理論只是表像，房企情況各有不同，現房“撞線”的頂級豪宅陣營內部也有分化。

　　比如，北河沿柒拾柒號，作為內城稀缺地塊，萬科從凱德接手後已成現房，在原有基礎上改造、磨礪。而合生·霄雲路8號，雖是大盤，但多年來在波動的行情下，並未走高週轉之路，其現房擬售均價僅次於北河沿柒拾柒號。潤澤禦府地處潤澤滾動開發多年的北苑地區，板塊已較成熟，其別墅産品現房領證擬售均價超10萬元/平方米，也再度拉升了區域價值。

　　由此可見，在現房陣營中，房企有主動與被動之分。業內人士認為，並不是所有的開發商都願意，或者經得起現房銷售的考驗。現房銷售，商品房以成品形式呈現，需要開發商對産品品質有十足的信心，更重要的是，在此過程中，開發商要接受資金成本隨時間推移而不斷增加的嚴峻考驗。

　　被曝將以現房入市的中赫·萬柳書院將是下一個焦點。中赫集團新聞發言人朱敏對此表示，中赫集團的整體産業構架均衡，穩健和品質是企業一直堅持的兩個關鍵詞。中赫置地不求高速擴張，而只選擇在核心地段做頂級産品，因此不存在大量舉債以保證多項目並行的問題。萬柳書院被中赫置地認作是品質全面超越釣魚臺七號院的代表作，因此選擇全盤現房入市，甘願付出更高的成本代價，希望的是給購房人直觀也最安全的品質體驗和保障，這來自中赫對産品的信心，可以全方位接受頂級客戶最苛刻的檢驗。因此，萬柳書院並不謀求獲取預售證，是主動的選擇。

　　業內人士認為，作為曾經的地王，2012年拿地的中赫·萬柳書院入市也是將是新一批“超10萬豪宅”陣營的風向標。萬柳地區作為高檔社區腹地，近十年沒有新增土地供應，地處學區，公共配套、商業配套成熟，區域二手房價格穩定在10-12萬元/平方米，此前業內曾一度預期萬柳書院的均價可能達到15萬元/平方米。

　　而隨著步入現房陣營的高檔樓盤們一步一步推高擬售價格，業內對於中赫·萬柳書院等後來者的價格預期也在抬升。“現房的價格本來就比期房高，就目前該項目的品質來看，突破15萬元/平方米已經並不稀奇”，某高端樓盤負責人表示，這會成為頂級豪宅市場的一個新標桿。而對於萬柳書院的擬售價格是否會超過合生·霄雲路8號，中赫集團新聞發言人朱敏未置可否，僅表示，房地産産品的定價需全方位考慮各種因素，除了自身品質之外，未來的市場接受程度將決定最終的産品價格。