萬達去年拿地量奪冠 恒大土儲1.5億平方世界最大

　　隨著2014年年報的出爐，“萬保招金”的業績正迅速分化，昔日的地産龍頭之間，差距正逐步拉大。

　　從銷售業績上看，綠地集團已經超越萬科，坐上了房企大佬頭把交椅；而從土地儲備上看，恒大則以1.47億平方米的土地儲備量，成為“世界最大房企”。保利地産緊隨其後，以1.25億平方米的土地儲備規模穩居第二。

　　提起房地産業的龍頭，人們很容易就想到四大上市房企“萬（科）保（利）招（商）金（地）”，然而，曾經的住宅地産老大萬科稱不再追求規模，相對於2180億元的銷售額，2014年新增地價款僅273億元。由於新增有限，而消耗既定，萬科的土地儲備面積直線下降。

　　土地儲備，雖並非越多越好，但作為衡量房地産企業經營增長狀況及成長性的重要指標，從土地儲備量大小可以看出企業將來可能達到的規模和實力。在優質地塊越來越少的一二線城市，再不爭奪，將來萬億級的霸主皇冠恐將無緣摘得。

　　2014新增土地PK：萬達最忙 萬科最閒

　　對於2014年的拿地策略，房企各有各的打算。中國房地産報對於2014年銷售額排名前20名房企進行統計後發現，拿地最兇猛的房企是大連萬達商業地産股份有限公司，其以新增土地儲備2688萬平方米奪冠。

　　財報顯示，2014年萬達新購置土地項目40個。不過，其2014年公司新購置的土地儲備平均成本只有每平方米1187元，明顯低於行業平均水準。

　　今年以來，萬達集團正忙著轉型輕資産。其董事長王健林近日在深交所舉行了一場創業家思享匯，表達了萬達全方位轉型、“去房地産化”的思路。“我們定了一個目標，5年內把這7000萬平方米銷售物業消化掉，可能5年以後，萬達廣場將沒有重資産項目了。”這也意味著5年內萬達商業地産將去房地産化，轉型為一家商業投資服務企業。

　　保利地産2014年的拿地動作也頗為兇猛，以新增土地儲備1231萬平方米排在第二。平均樓面地價3485元/平方米，較2013年的3111元/平方米上漲了12%，高於萬達的拿地成本。

　　從新增項目區域分佈來看，保利仍以一二線城市佈局為主。一二線城市新增容積率面積856萬平方米，總地價383億元，拓展面積和金額佔比分別為69.5%和89.3%。

　　毫無疑問，保利地産依然處在快車道上。

　　2014年，萬科在土地市場則表現出了極其謹慎的一面，成了去年千億房企當中新增土地儲備最少的，全年新增土地儲備建築面積僅591萬平方米。對此，萬科董事會秘書譚華傑曾經表示，這是因為土地市場好的機會並不多。“進入白銀時代，房價單邊上漲的時代結束，市場波動加大，土地拿得多並不一定是財富。”

　　最強“地主”花落恒大 保利緊隨其後

　　如果説現金流是房企的“血液”，土地儲備則是“造血”最需要的原始養料。那麼，誰是擁有養料最多的房企？

　　中國房地産報記者統計發現，恒大在2014年土地儲備總量已高達1.47億平方米，可以算得上土地儲備上的“王中王”。而從恒大項目分佈來看，這些土地46.9%位於一二線城市。

　　恒大財報表示，2015年，仍將進一步優化住宅地産項目區位佈局，以更為進取的態度獲取優質項目，以確保土地儲備總量領先業界。項目拓展仍向一線及二線城市適度傾斜，所在區域向城市中心靠攏。

　　保利的土地儲備規模也已破億，達1.25億平方米。不過，2015年保利地産不得不面臨著可能潛在的高庫存壓力。據其2014年年報顯示，公司共有在建擬建項目245個，規劃總建築面積12458萬平方米，其中待開發面積5069萬平方米，一二線城市佔比約為73.2%。而在4月10日公佈的保利地産第一季度數據中，簽約面積同比下降27.35%。

　　銷售額排名第一的綠地集團，土地儲備規模卻稍顯遜色，僅1430萬平方米，排在了第17位。不過，其公告顯示，這些土地儲備足以支援未來3至5年的發展需要，且項目主要分佈于長江三角洲及南中國沿海地區具經濟重要性的主要城市的黃金地段。

　　相比房地産規模的單純擴張，張玉良更看重“房地産+網際網路+金融”的操作模式。未來5年，綠地集團將加快形成“3+X”産業集群的總體佈局，其中“3”是以房地産為核心的城市綜合開發産業集群、消費及生産性服務業産業集群和金融投資産業集群，“X”是新興産業培育。

　　2014年拿地策略的頗顯保守，使得萬科集團雖然年銷售額排名第二位，但其土地儲備規模卻排在了第9位，規劃中項目權益建築面積合計約3801萬平方米。

　　此外，公司還參與了7個城市更新改造類項目，目前拆遷與相關手續辦理尚在進行中，如果能全部收之麾下，對應萬科權益規劃建築面積約295萬平方米。不過，根據萬科財報，審慎的拿地策略及嚴格控制風險的前提，將貫穿2015年。

　　誰是未來最強霸主？

　　2014年，房企銷售額過千億的共有七家：綠地、萬科、萬達、保利、恒大、碧桂園、中國海外。這些都是未來霸主的強有力競爭者。

　　其中，綠地以銷售額2400億元排在第一位，其次是萬科，這是目前惟一兩家銷售額在2000億元門檻之上的房企。

　　觀察土地儲備TOP20強，目前土地儲備過億平方米的僅有恒大和保利兩家。而從2014年新增土地儲備總量來看，萬達以2688萬平方米穩居第一，其次是保利新增1231萬平方米。後發之勢更猛。

　　從中國房地産報4月市值調查結果來看，目前有五家市值過千億元的房企，分別是萬達、中國海外、萬科、保利、華潤。前十強房企的總市值已經過萬億元。

　　從房企的兩極分化趨勢來看，大的房企有進一步做大的趨勢，而這些房企也在不斷走國際化路線。

　　就在3月底，傳出中海地産將獲母公司338億元的注資。

　　地産整合的腳步也在樓市調整期提速。近日，招商地産重大事項停牌進展公告稱，經向公司實際控制人招商局集團確認，招商局集團正在籌劃關於招商局集團地産板塊的整合事項。消息顯示，招商地産或將被注入蛇口資産。

　　據了解，在前海，招商局也擁有大量土地。招商局集團在前海地區統籌規劃的土地佔到3.5平方公里，佔到前海地區土地總面積的近四分之一，是最大的地主。而這樣的整合之後，想必會有後發之勢，對於霸主爭奪戰再添砝碼。

　　在4月23日，另一可能撼動霸主的消息是綠地整體借殼上市成功。據停牌多日的金豐投資正式發佈公告稱，中國證監會上市公司並購重組委已審核通過了金豐投資重大資産置換及發行股份購買資産暨關聯交易之重大資産重組事項。至此，備受市場矚目的綠地集團重組金豐投資事宜取得了決定性的進展，這標誌著綠地這家全球業務規模最大的房地産企業即將實現整體上市，同時也意味著上海國資領域最大的混合所有制改革案例成功落地。

　　未來的地産霸主將是恒大、綠地，還是萬科、保利等幾大巨頭？這場爭奪賽將會越來越有看頭。