樓市相關政策調整 買房換房時機已到來？

　　3月30日，多部委連發兩文調整樓市相關政策，二套房首付比例從六成降低到四成，二手房交易免營業稅年限從五年縮短至兩年。消息一齣，剛需客、換房族一片歡騰，而房地産市場成交也迅速對政策作出反應。

　　政策發生重大變化，眼下是否是買房最佳時機？未來房價到底是漲還是會跌？這些問題永遠考驗著每個準購房者。專家表示，認清房地産市場趨勢是關鍵，但購房者心態不要過於貪婪，自住型、改善性的剛需購房族買房還是儘量選擇早些出手。

　　●南方日報記者 牛思遠

　　樓市政策調整幅度連連超預期

　　【政策】

　　3月30日，多部委房地産重量級政策密集出臺，從降低居民購房門檻和降低二套房交易成本兩方面，進一步提升增加房地産市場流動性，促進成交與居民住房需求的兌現，被外界稱為“330新政”。“330新政”後，進一步的政策走勢引人關注。

　　4月10日，國務院發佈關於落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，其中對公積金改革、穩健貨幣政策、全面完成“營改增”、放寬戶籍遷移、控制超大城市人口、城鎮化試點擴大、土地制度改革、棚戶區改造等樓市中長期發展有著重大影響的政策著墨不少。

　　值得注意的是，該文件第六章提到，15部委負責堅持分類指導，因地施策，並再次強調要“落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展”。

　　就在中央連連出手調整樓市政策的同時，各地也紛紛採取“自選動作”，其中公積金政策的調整最為集中和迅速。

　　4月9日，上海公積金中心發佈關於調整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知。而在此兩天前，深圳公積金新政剛剛落地。更早的3月中旬，北京國管公積金也調整個人賬戶餘額認定標準。而廣州住房公積金管理中心則對外表示，目前正在研究公積金中心貼息的商業貸款優惠政策。

　　據不完全統計，截止到4月9日，已有浙江、安徽2個省級、福州、深圳、蘭州、成都、上海5個市級的公積金管理中心發佈了公積金新政。各地政策的調整均主要集中于降低首付比例、提高公積金貸款額度、放寬公積金使用條件等方面。

　　中原地産市場總監張大偉分析，預計未來各地對於公積金新政會繼續細化，會有更多公積金制度出臺。而對於六部委其他政策，預計各地也會出臺相對應的詳細落地細則。

　　一線城市周成交量同比大漲超五成

　　【新房】

　　“330新政”中的房貸政策調整，對自住和改善性的剛需購房者而言，無疑有效增強了支付能力、降低了置業門檻。受政策調整帶來的利好影響，部分城市新建住宅市場成交量已經出現同比大幅上漲，市場預期發生明顯轉向。

　　CREIS中指數據顯示，在“330新政”出臺後的3月30日至4月5日的一週內，重點監測的38個城市成交面積與去年同期相比，成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲，一線城市同比漲幅最大更是超過五成。

　　據中國指數研究院日前發佈的新政後首週全國主要城市房産交易情況，“330新政”落地後一週之內，儘管全國38個重點城市中仍有超過六成的城市成交面積環比下降，同去年同期相比成交量整體上漲19.5%。

　　其中，尤其以一線城市的漲幅最為顯著，平均同比上漲幅度達到51.4%。一線城市中，北京同比上漲66.9%居首；廣州上漲56.2%緊隨其後；上海和深圳分別上漲35.67%和33.2%，分列三、四名。

　　廣發證券最新的房地産行業研究報告則顯示，同一時間段其監測的城市成交量復蘇趨勢明顯，環渤海、長三角和珠三角成交繼續復蘇，但不同的二線城市漲跌互現。成交大幅改善導致12大城市去化速度繼續呈現加快趨勢。

　　“前期各類購房支援政策的利好效應已經逐步傳導到成交層面。”研報稱，其統計的67城市一手房成交在3月底終現增長，同比微漲3%，成交逐步向上修復。“我們認為成交將加快回暖，大中城市4、5月份單月成交同比增長20%是大概率事件。”

　　廣佛改善型買家積極入市

　　【二手】

　　相比新房市場“量漲價穩”的復蘇景象，二手房市場在新政後反應更為激烈，市場預期發生明顯變化，買家迅速簽約，賣家當場反價等情況層出不窮，改善性需求入市熱情明顯提高。而受營業稅政策利好影響，廣州等城市二手房掛牌量迅速上升，大量二手房源進入市場，整個二手樓市呈現供需兩旺的“小陽春”景象。

　　搜房網二手房數據顯示，廣州3月二手房掛牌量環比提升16.98%，掛牌價格環比提升1.55%，呈現量價齊升的熱鬧景象。4月初，在經歷“330新政”之後，業主與買家入市積極性進一步提升。廣州3月30—31日二手房網簽數量高達200宗，超過前一週網簽數量總和。

　　而據陽光家緣網站公佈數據統計，3月30日—4月5日廣州二手房網簽量逼近900宗，是一年以來二手房網簽量最多的一週，環比上升35%，同比大漲超過50%。

　　在新政出臺後這波“速戰速決”的成交小高潮當中，改善型買家佔據廣州二手住宅市場的主力。據合富置業成交數據統計，新政出臺後首周改善型換房個案佔整體成交的57%，而新政出臺前一週，改善型換房個案僅佔當時整體成交的35%。

　　二套房貸首付的下降，促使改善型換房者入市門檻較新政出臺前明顯下降，在新政出臺後優質的中大戶型物業，就受到換房客的重點關注，市場交投活躍度隨即被激活。據合富置業成交數據統計，面積在120平方米以上中大戶型物業成交比例從新政出臺前一週的19%上升到新政出臺後首周的22%。

　　而佛山桂城、鹽步等與廣州相鄰的區域，新政出臺後改善型購房者入市積極性同樣亦被激活。“當地新政出臺前一週幾乎只有首次置業者獨撐二手房市場，新政後面積在120-144平方米的中大戶型二手房成交比例明顯增加，改善型換房個案佔比馬上飆升到三成。”合富置業市場經理梁燕明説。

　　“二套房貸首付下調的確促使一批首次換房的改善型購房者加速入市。”梁燕明分析，新政出臺後不少成交個案的買家，都是春節前就開始看房，春節後二手市場上業主的讓價空間就已經出現一定程度的收窄，而新政出臺後，已看中心儀物業的買家就按捺不住，馬上下決定簽約以防之後業主坐地起價。

　　樓市基本面將進入實質改善階段

　　【趨勢】

　　業內人士認為，根據有“分類指導、因地施策”的原則，以及“支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展”的基調，不同的城市未來在面臨不同的市場表現同時，也可能在政策有不同的走向。

　　“從目前的政策力度看，後續基本面將有一個持續性的恢復。”廣發證券最新房地産行業研究報告分析，配合目前政策環境，二季度大中城市成交面積有望實現20%增長。

　　中原地産市場總監張大偉也認為，在新政影響下，房地産市場回暖明顯，但另一方面也分化加劇。一二線城市已經開始出現小陽春，三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

　　中國房地産業協會原副會長朱中一日前也表示，中國房地産市場總體上還處在軟著陸過程中，但因地區差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大、在建規模大、人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

　　不過，朱中一也強調，由於中國的城鎮化仍然在快速發展過程當中，剛需仍然存在。今年的政策比較寬鬆，除了少數存量房過大的城市以外，多數地方的市場今年能夠實現軟著陸的。“比如像廣東，好多指標都是好于全國平均指標，再比如説北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復蘇是比較快的，今年的情況肯定要好于去年。”

　　剛需購房者

　　“該出手時快出手”

　　專家詳解購房五大訣竅

　　■指南

　　房産作為大額支出，在家庭財産中佔據重要的位置。儘管是“剛需”，但此類購房者同樣對所選購的房産有保值增值的需要。那麼，何時買房才是最佳時機？未來房價到底是漲還是跌？

　　專家表示，認清房地産市場趨勢是市民買房置業、投資的關鍵，因為市場總是風雲變幻，機會轉瞬即逝，買房時該出手時就該出手。所謂“萬變不離其宗”，買房者如果掌握了抓住“時間窗”、選擇名牌開發商、考量交通與配套及物業管理水準、看準區域的發展走勢等幾個小訣竅，房子買到便是賺到了。

　　訣竅一：把握市場尚未完全復蘇階段的機會

　　“分析樓市近二十多年發展情況可以得到這樣的結論，無論房價是漲還是跌，作為剛需族，買房還是儘量選擇早些出手。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示。

　　張宏偉表示，回顧過去幾年，購房者已經錯過了2008年、2011年兩輪市場低谷期的購房最佳窗口期。大部分開發商將推盤計劃安排在2015年春節之後，尤其是2015年4月底和5月份。從二季度樓市開局表現來看，樓市去庫存壓力仍在，開發商集中推盤競爭壓力大，市場尚未完全復蘇，仍然是相對較佳的購房時機。

　　訣竅二：選擇適合自己的房源更重要

　　剛需買房，往往先看房價，然後才考慮房子性能問題。實際上，買房不僅要看房價，更要看這套房子適不適合自己。小區環境、車位配比、戶型、樓盤品質，任何因素有短板，都會影響到今後的居住舒適度。

　　張宏偉認為，對於買房是用於自住的剛需購房者來説，如果覺得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過多考慮是否是買房的合適時機，應該果斷出手。

　　訣竅三：選擇名牌開發商規避風險

　　放眼身邊，經常會看到好多朋友因買房而出現糾紛。其實留心一下，導致買房者購買煩惱的，大多是選擇了那些開發實力不強、信譽不好的開發商，從而造成不能按時交房，房子品質太差等問題，甚至出現個別房企“跑路”現象，給購房者或投資客帶來巨大損失。

　　訣竅四：考量交通與配套及物業管理水準

　　買房其實買的就是生活，而這個生活就跟小區的種種配套息息相關。而為了未來生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時候必須要想到的。相反，如果購房者在買房時沒有週全考慮小區的相關配套，就有可能給生活帶來無盡的麻煩。

　　同時要看樓盤升值與否，小區物業管理水準及樓盤配套不能忽視。在消費者眼中，出色的小區物業管理會為升值增添砝碼。另外，樓盤自身優越的配套設施也是必不可少的。

　　訣竅五：買“預期”才有升值潛力

　　張宏偉認為，剛需購房要學會買預期，這樣房子以後的升值潛力才會大。所謂買預期，就是看一個區域的發展走勢。城市發展的總趨勢基本代表了樓市今後發展的空間。

　　買“預期”主要是兩點：一看近兩年國家有關部門房地産宏觀調控政策的主要方向；二看城市規劃等部門近幾年與以後有怎樣的大動作。

　　對於商業地産市場來講，唯一不變的原則--選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。另外，購置商鋪也要看好樓盤所在地段、今後商貿發展情形。如果附近人氣不旺，絕不能購買。