2015年開發商為找買家拼了 價格戰一觸即發

　　 豪宅開發商開始幫客戶賣舊房買新房 潛在買家來自資訊産業新貴及新生代富人 限購取消無望 價格戰一觸即發

　　上周，本報《廣廈時代》刊登《2015年幾萬套豪宅賣給誰》一文，根據整體經濟下行、客戶群收縮、人們買房意願下降等因素對豪宅前途提出了質疑，引起業內廣泛關注。短短一個星期內，多位地王樓盤的開發商與編輯部聯繫，對豪宅走向提出了自己的判斷，其中“沒有賣不動的地王，只有賣不動的地塊”的聲音佔了主流。此外，對於業界擔心的“買房客戶從哪兒來”的問題，開發商表示，新生代的富人圈層已經産生，消化並不佔市場主力的豪宅雖非易事，但也不至於悲觀……但也有開發商表示，隨著高端房取消限購可能性減小，多年鮮見的價格戰或將重現2015年房地産市場……

　　“你買我房，我替你賣房” 開發商為找客戶也是拼了

　　“現在能買高檔房的客戶，基本都有幾套房，因此賣舊房才能倒騰出資格買新房。”西部豪宅燕西華府銷售負責人李延傑告訴北京青年報記者。

　　據了解，限價與限貸的取消對高檔房的銷售確實起了一定的作用，使一些希望用金融杠桿買房的人得以入市。“但問題又出來了，能買新房的人大量是有兩三套房的，必須要出手舊房才能騰出資格。在我們的客戶當中，60%左右是這種情況。”李延傑説。而目前開發商的做法，就是與鏈家等品牌二手房仲介合作，將買房客戶手中的舊房交由他們出售，仲介公司會動用整個系統的資源優先出售這批房源。而另一方面，開發商將買房人的付款期限延長，目的就是爭取能讓買房人舊房出手，而期限則根據項目情況不同短則一月，多則甚至一年以上。

　　大量的高端改善人群是目前普通豪宅乃至頂級豪宅的主要購買力，在記者調查了解當中，大多數豪宅的內部統計中，高端改善的比例均佔到了50%至60%之間，因此，像燕西華府這樣幫助業主賣舊買新的樓盤不勝枚舉。

　　“折騰三個月，幸福三十年”！華潤置業行銷總監秦江告訴記者，這句話是很多銷售員目前勸説買房人出手的常用語，“我們在京北開發橡樹灣已經將近十年，接觸了大量的中關村客戶，發現這十年來，他們的事業已經有了非常大的進步，但很多人還住在老的大塔樓裏，我們在調查時問及他們為什麼不買房，得到的答覆居然是怕麻煩。因此，如何抓住這批數量不小的潛在群體，是豪宅開發商應該認真研究的問題。所以我們的做法就是積極幫他們賣掉舊房，樹立他們改善生活的新觀念，用時間換空間。”

　　秦江説，他一向不認同所謂的北京豪宅潛在人群少的説法。在他看來，除了高端改善需求的大量買房人之外，“華潤橡樹灣2014年成交客戶中接近40%來自我們前期業主的升級置業和推介，全年成交的80%來自區域內的改善”，新興行業、網際網路新貴們已經逐步成為豪宅的潛在買家。“阿裏、華為、小米……這些行業創造了多少千萬級富人，現在上市的公司那麼多，任何一個高管都可能是豪宅的客戶。

　　“沒有賣不動的地王盤，只有賣不動的地段。”

　　據中原地産統計，2015年，將有70個左右的5萬元/平方米以上的樓盤入市，其中10萬元/平方米以上的頂級豪宅將近20個。北京樓市歷史上，成交10萬以上房源最多的項目只有6個，其中超過10套的項目只有4個。這6個項目成交達到了82套，佔據了北京歷史10萬以上豪宅117套的70%。其中成交最多的釣魚臺七號院23套，也是北京歷史上成交套數最多的頂級豪宅項目。

　　老一批豪宅還沒有消化，而層出不窮的地王項目又加入戰團，結果會是如何？秦江認為，地王項目的價格並不僅僅由項目本身的價值決定，更大的推動力來自於地王對區域乃至整個城市的價值傳導，繼而形成的聚合效應。

　　“舉個實例，華潤·橡樹灣是北京史上的首個地王。2005年拿地的時候，五環邊上的清河還是人們心目中的城鄉結合部。當年的樓面地價3650元，周邊現房賣6000多元。十年後的今天，這個項目期房已經賣到了均價將近6萬，成交金額進入北京豪宅前三，稱得上量價齊飛。而現在，有我們帶動的區域價值已經展現無余，當年臟亂差的清河，如今城市面貌極大改觀。於是，項目價值傳導到了周邊區域，導致周邊的二手房價格比同類型區域的二手房明顯提高。我們拉高了自身項目價格只是順理成章，更重要的項目價值的傳遞又引發了周邊存量房的資産增值。區域資産增值就會獲得資金流入，資金流入繼而又推高項目價格。於是，形成了項目價格、區域價值、流入資金的相互促進。”秦江説。

　　有部分對後市樂觀的業內專家指出，北京、上海、廣州這樣的一線城市，本身就有強大的吸金功能，而在這些城市的核心地域，更是會成為資金的主要流向。但並不是所有區域都能吸金，基礎差、配套不足、交通不便的區域，即使拍出的地再貴，也難以短期形成，區域價值差，也就形不成資金流入，也就無法産生足夠增量的財富客群。但是，有著近3000萬常住人口的北京，這些年加起來也不過十幾個地王，且多個地王同處一個區域，人口的基數、住宅的需求，都足以支撐區域資金和財富的流入。

　　取消高端限購不太可能 豪宅價格戰已箭在弦上

　　眼下，地産市場有個有趣的現象，在很多公開場合，新拿地的開發商會跟同區域老盤的開發商這麼打招呼：“我求你了，漲漲價吧，你賣得這麼低我能活嘛？”看似玩笑，但其中不乏真正現實的反映。西四環項目紫宸院行銷負責人張大東對記者説，紫宸院目前均價是六萬多元，而新拍出的兩塊豐臺地塊樓面價就已經達到了每平方米5萬多元，未來售價最少要在10萬元左右，因此，紫宸院的銷售進度直接影響到豐臺新盤的推盤節奏。

　　“調價？暫時還不會，目前市場前景還不明朗，能夠迅速走量才是重中之重。”當記者問到是否會隨行就市漲價時，張大東表示。

　　而去年有幾大豪宅開發商發起的取消高端樓盤限購的呼聲，在2015年初基本上已經宣告不太可能。國家發改委副主任朱之鑫在1月16日召開的首次國務院政策例行吹風會上表示，房價適當波動是在擠出投機性需求，並不意味著未來政府在房地産調控方面將無所作為，2015年將穩定住房消費，重點是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉變。也就是説，即使放開自住型商品房和改善型需求，也不可能放豪宅一馬。

　　“其實，眼下豪宅也不會把取消限購當成銷售的救命稻草。”京西一位不願具名的豪宅開發商表示，去年某機構曾對限購鬆綁城市的抽樣調查顯示，各地鬆綁後的效果分化嚴重。部分城市短期效果明顯，成交出現反彈，這類城市數量很少。第二類則是收效甚微，包括長春、武漢、寧波及南寧等四城市，取消限購後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。第三類是基本沒有影響，這類城市數量最多。以天津為例，雖然當月有50%以上的增長，但市場恢復平靜後，成交量仍每況愈下。

　　作為“後市悲觀派”的該開發商表示，現在豪宅面臨的不單純是客戶少的問題，而是整個投資環境市場狀態發生了翻天覆地的變化。主要表像有這些：一、客群視野更開闊，金融意識突飛猛進。無論是基金、股票都是投資方式。二、反腐常態化，政商基本絕跡。三、實體經濟困局，除了網際網路以及個別新興行業，大多數行業都很難盈利。四、理財渠道多元化，雞蛋選擇的籃子也很多。五、護照含金量提高使海外置業門檻更低，大批財富人群資産配置選擇國外。六、人民幣貶值壓力持續增大。七、北京的人口限制以及霧霾影響等等。

　　“今後的豪宅之爭，將不會考慮你是否是地王、拿地成本多高，賣不動就是賣不動，競相降價已經成為大概率事件。”該開發商表示。

　　文/本報記者 張艦