房地産十餘年黃金時代終結 房企身處轉型風口

　　房地産十餘年的“黃金時代”終結，這是從房企大佬到普通購房者已經形成的共識。隨著限購、限貸等政策的逐步放開，房地産調控的行政色彩日趨淡化，市場化的調控手段將取而代之。2014年，樓市從前一年的火熱中迅速冷靜下來，對房地産市場和中國經濟來説，也許並不是壞事。

　　2014年，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，銷售額7.63萬億元，同比下降6.3%。其中，住宅銷售面積10.5億平方米，同比下降9.1%，銷售額6.24萬億元，同比下降7.8%。降溫、回調成為這一年的主旋律。

　　這一年，曾經的房企老大萬科，被綜合性業務更廣泛的綠地在銷售額上超越，萬科總裁鬱亮大呼“白銀時代”已經到來，房地産企業要做好告別“黃金時代”的準備。開啟合夥人制度、進軍商業地産、探索國際化道路、學習網際網路思維，萬科在鬱亮的帶領下積極準備著。

　　這一年，曾經的地産大炮任志強，卸下一身職務正式退休，他的觀點也不像昔日一樣堅決看多，反而對接下來的樓市走向表現出少有的悲觀一面。

　　這一年，從區域性中小房企，到全國百強級別的房企，都有倒下的案例。2014年初從杭州開啟的降價潮此後蔓延開來，房企們的資金鏈備受考驗。到年末，佳兆業在“鎖盤”風波下的危局，更令房企們感受到寒意。戶籍改革、土地改革、不動産統一登記、房地産稅等長效機制建設穩步推進，並同步推動新型城鎮化有序發展。

　　也是在這一年，持續了很長時間的限購和限貸政策開始鬆綁。在樓市“高燒”下被迫出臺的一系列行政調控手段，開始逐漸展現出退出“舞臺”中央的姿態。讓房地産回歸市場調節為主，被認為是本屆政府調控樓市的主要思路。針對市場的發展演變，2014年中央政府的房地産調控思路也適時作出調整。從過往的以“控房價、抑需求”為政策導向，轉變成當前“促改善、穩消費”的樓市調控目標。通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區改造等有效措施保障合理購房需求，穩定住房消費。

　　2014年，樓市結束了以前供不應求、價格單邊上漲的格局。住房商品化經過十幾年的高速發展之後，已告別初期的整體供不應求的狀態，部分地區商品住宅庫存出現明顯攀升。以前的市場調整主要是因為政策的變動而引起，並不是市場自發性的調整，如今房地産市場已經進入了一個供需相對平衡，甚至開始進入了供過於求的局面。市場的波動加大單邊上漲的市場成為過去時，不同區域，不同城市，甚至同一個城市，都會因為區域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現不一樣的市場行情。

　　整體來看，房價開啟下行通道，2014年12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續8個月環比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續3個月下跌。十大城市住宅均價下降至18878元/平方米，同比下降0.61%。9月30日央行出臺放寬限貸政策對扭轉市場預期起到積極作用，成交量明顯回升，為了完成年度銷售目標，房企繼續加大推盤規模。四季度房價仍處於下行通道，但跌幅收窄至1.22%。

　　一線城市潛在購房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下依然微幅上漲，但漲幅明顯低於2013年。其中上海、北京分別上漲2.46%和1.83%。廈門、石家莊、保定等庫存合理、政策利好的熱點二三線城市房價同比上漲明顯，其中保定、廈門漲幅在12%以上。“京津冀一體化”帶動河北房地産市場升溫，全年百城住宅均價累計上漲前五名的城市中，河北城市位列四席。三亞、杭州、武漢、天津等庫存較高的二線城市房價呈下跌態勢。其中三亞、杭州全年累計跌幅超過10%。

　　告別“黃金時代”，房企們的日子整體來説不像之前那麼愜意。2015年初，公佈2014年銷售業績的40家上市房企中，完成年度銷售任務的只有16家，不足一半，且完成任務的房企都是銷售額排名前20的房企，也就是説越大的房企完成任務的成績越好，其他即使銷售規模超過百億元級別的房企，2014年的日子也不太好過。而這些還是上市房企，都是眾多房企中的佼佼者，其他中小房企的情況可想而知。其直接後果是，行業的門檻越來越高，主動退出和尋求並購的中小開發商增多，大開發商有機會借此提高行業集中程度。

　　中國指數研究院數據顯示，2014年全國典型城市商品房銷售額前十樓盤門檻值為47億元，分佈在5個城市，其中8個項目集中在一線城市，北京佔據4席、上海佔2席、深圳和廣州各佔1席，二線城市合肥入榜2席。入榜項目多出自品牌房企旗下，比如萬達、綠城、中海、金融街等。2014年共有80家房地産企業進入百億軍團，這些百億房企第一陣營囊括7家千億級企業，銷售額平均增長23.8%，第二陣營為12家300億-1000億企業，銷售額增長率均值為14.6%，而100億-300億的第三陣營企業最為集中，共計61家，銷售額增速為10.4%。百億企業陣營之間分化拉大，強者恒強的態勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍。

　　強者恒強，大型開發商在多元化、國際化的路上邁開大步，小開發商只有在寒風中堅持，行業大洗牌還將從2014年持續到2015年。對於買房人來説，房價止住了瘋狂的腳步，大家也終於可以靜下心來針對自己的需求選擇合適的房子，寄託在房屋上的投資屬性快速褪色，房地産業將回歸居住本質。

　　“黃金時代”終結，“白銀時代”來臨。無論企業還是個人，誰能在這個變動期快速調整自己，適應新時代的市場節奏，誰就能搶到“白銀時代”的船票。