開發商當“管家”名利雙收 大房企貼錢也要做物管

　　眼下，人們翻開形形色色的樓盤的樓書、廣告，或者去售樓處看房，經常有穿著正式得體、端莊大方的物業管理人員形象映入眼簾。它在以另外一種方式傳播著樓盤的資訊：管理“高大上”，讓您安心居住，放心生活……

　　曾幾何時，物業管理是開發商眼中的燙手山芋，繳費率低下、管理人員與業主關係形同水火，很多開發商房子一賣完馬上把管理工作交給外來的物業管理公司，然後“拍屁股走人”，遺留問題成為很多小區物業管理公司與業主矛盾的主要成因。有幾年，物業管理在某種意義上講已經成為維權、鬧事、糾紛、欺詐的代名詞。

　　那麼，被廣為詬病的物業管理行業何時成為開發商的寵兒，以至於不少大型房企即使貼錢也要把物業管理公司做好？實行十幾年的物業管理招標制是否走到了盡頭？開發商自持小區物業管理的前景如何？廣廈時代就這些問題進行了採訪。

　　小區物業管理正在成為開發商行銷王牌

　　有很多買過房或者正在買房的人們可能會發現：當銷售員領著你在樣板間、園區進行實地考察的時候，經常會看到有正在精心打理花草的園丁向你點頭問好，“偶然”遇到一個帥氣的保安給你非常標準地敬一個禮，也許還會看到樣板間的阿姨正趴在地上擦拭地板，讓你感動至極，從而因為它的物業管理水準之高標準使你最終從眾多考察樓盤中優先考慮購買它……

　　但當記者告訴你，這一切都是提前安排的，你信嗎？

　　這一招在地産行銷中叫“觸點行銷”或“情景行銷”，就是用物業管理人員在工作中的素質影響買房人的判斷。這就是為什麼買房人去一些高檔住宅看房時，對方往往非常在意客戶幾點到達售樓處，他們會縝密地計算時間，客戶幾點到園區、幾點到樣板間，這樣一來方便安排物業管理人員進行“演出”。

　　以上案例只是開發商發揮物業管理公司功能之冰山一角。由於房地産也經過十幾年的發展，大浪淘沙，能在市場上攻城掠地的房企逐漸減少，中小型的企業基本退出或正在退出主流市場，大型房企的時代來臨。而集團化、規模化的房企更是將現有的社區業主二次置業以及消費看作未來的寶藏。抓住這些業主的喜好以及消費特點，無疑對企業未來開發、銷售會積累起廣闊的客戶群，因此，做好物業服務就成為重中之重。

　　在北上廣深等一線大城市，物業管理好的社區都已經在進行“一公里商圈”的營造，物業管理公司會與周邊商業達成諸多讓業主得到實惠的合作，比如送水、訂餐、子女教育、代收快遞、家庭日服務以及大量便利商品進社區的便民服務。

　　按珠江北京公司總經理的話説，做這樣的活動物業公司得不到什麼好處，但對於活躍社區業主生活、傳播房企倡導的社區人文化都是大有裨益的，用流行的詞叫：創造社區“黏度”。

　　傳統物業管理公司經營為何舉步維艱

　　相比于近幾年興起的新社區的物業管理，老小區的物業管理水準仍然難言樂觀。

　　據了解，北京市住建委委託北京物業管理行業協會所做的課題《北京市物業服務企業經營狀況調研報告》顯示，去年在對2740個物業項目的統計數據顯示，物業費平均欠繳率達到21.51%，有57萬戶業主欠繳物業費，欠繳總額達20.53億元，戶均3233元。

　　在專業人士看來，在調查的社區當中，老舊小區佔了大多數，如果刨除新社區，物業費欠繳率將更高。

　　拿亞運村某10年的老樓盤為例，該社區是北京繳費率“相當高”的代表社區，繳費率在85%以上，那15%哪兒去了？

　　負責該社區的物業管理公司經理告訴記者，業主其實對他們的工作是非常認可的，包括兩年前物業費由2.1元/每平方米漲到2.7元/平方米，大多數業主都投了贊成票；而繳費率沒有達到100%，是因為開發商遺留問題，使一些頂層業主的房子每到雨季就漏雨，修修補補。但開發商已經撤場，業主將這部分損失算到了物業管理公司頭上，而物業管理公司也“不好意思”再收這些已經蒙受損失業主的物業管理費。

　　上述《報告》同時提到，在調查的小區中，84.6%的物業企業處於虧損狀況。究其原因，物業管理費不漲是主因。幾乎每一個物業管理公司負責人都會抱怨：物業管理費已經十年沒漲，而人工費用、管理費用、材料費用都在逐年上漲。

　　北京華體物業管理公司總經理李朝暉在接受北青報記者採訪時表示：“北京絕大多數社區的物業管理費十年零增長。但物價上升因素造成的人員、設備、採購、管理成本卻增加了許多。”李朝暉介紹，十年前，根據有關規定，城鎮戶口的員工物業管理公司要負責上保險，而從前年開始，所有員工無論城鎮還是農村戶口一律要強制性上保險。如此一來，每個員工每月將近600元的保險費用加到了物業管理公司頭上，但物業費一分也沒有增加，這筆費用又成為物業管理公司身上的“重負”。

　　為什麼品牌房企都愛當“管家”

　　前文分析了老舊小區物業管理艱難的原因，那麼為什麼目前在售樓盤的房企都偏偏要重點扶植公司的物業管理部門呢？一度被認為是最符合潮流的物業管理公司招標制似乎也慢慢被人們所淡化。

　　北京和裕地産副總經理王騫在接受北青報記者採訪時表示，多年以前的房地産企業還沒有規模化，很多公司只有一兩個樓盤，為了好賣房，往往將物業管理費當作一種“添頭”回饋給業主。比如“買房送10年物業管理費”、“介紹一個朋友買房可免兩年物業管理費”等等，骨子裏就沒有把小區管理當作一回事。而當初物業管理觀念也沒有深入人心，業主也沒有意識到服務好壞是跟收費多少是成正比的。結果入住後，開發商撤場，承諾給業主的物業費只能與後來的物業管理公司交涉，往往成為了雙方交惡的開始。

　　“而近幾年，開發商，尤其是品牌開發商，項目越多就越發重視物業管理，基本每個大型房企都成立了自己的物業管理公司。在物管行業，保安、保潔、綠化、工程、中控、客服、車輛管理是必備的六個因素，無論是建築面積百萬的樓盤還是幾萬平方米的小型社區都必須具備這六個條件。因此，規模小的社區往往由於物業費收繳不力，又要支付這六個部門的支出，所以經營往往難以維繫。而大型社區或有多個社區的開發商，資金實力雄厚，而且大多新建樓盤，有前期開發商先行支付物業管理費，業主往往入住時已基本認同服務收費，因此不出大的意外，物業收費比較順利。加之是幾個甚至幾十個樓盤統一管理，人員、設備資源能夠共用，因此還是能夠正常運營的，“我們幾乎所有開發小區都能達到收支平衡。”王騫説。

　　現在的在銷樓盤也給買房人送物業管理費，但不再向前些年那樣甩給物業管理公司，而是直接從銷售部門劃撥，物業管理公司不會賠錢，因此，越新的樓盤物業管理水準越高。

　　物業管理公司轉型擁抱新“業態”

　　大型房企自不必説，一些小型房企對物業管理的轉型也頗為新穎。

　　比如位於豐臺某標誌性社區，這個30多萬平方米的老社區斷斷續續賣了8年，遲遲沒有拿新項目，是因為公司地産開發受資金、規模等影響不足以與大型房企競爭，該項目一旦清盤就意味著公司要麼轉型要麼解散。

　　而該公司負責人的做法是：成立一家物業管理公司，將自己開發的社區自己管理，所有員工眾籌集資成為公司股東。該負責人告訴北青報記者，他這樣做原因有三：第一，所有房子都是這批員工賣出的，他們和業主的關係非常好，有先天的優勢成立物業管理公司；第二，除了現有的這一個項目，他們代建的還有一個大型的經濟適用房項目，由於地緣優勢，如果參與物業管理招標的話也很有可能成功，這樣一來規模也有了；第三，是因為看中了物業管理公司新的“業態”。

　　什麼是新“業態”？

　　大家是否看到目前東奔西走在各個社區的“社區101”、“叮咚小區”等進行一公里商圈的新型産業？您只要在家中拿手機購買新鮮果蔬、便利店商品、餐飲、書籍等等商品，不到一個小時基本就能送貨到府。而這些服務是離不開物業管理公司的，這些新産業不僅給業主帶來了便利，同時也給物業管理公司帶來了客觀的收入。

　　除了這些新鮮産業，傳統的社區活動也使物業管理公司看到了前景。以往，一個商品要進社區進行銷售或者推廣，只需花500元-1000元交給物業管理公司即可，而在全民銷售的今天，越來越多的商業機構願意付出更多代價去社區發掘業主的購買潛力，也願意付出更多的回報給物業管理公司。比如，在社區進行車展，每賣一輛車，都有物業管理公司的佣金。每年，類似的社區活動有很多場，傢具、汽車、旅遊、地産、新鮮果蔬、銀行理財等等算下來，全年收入絕對是以前難以想像的。本版文/本報記者 張艦

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　　答謝老業主方式有哪些？

　　一、送物業管理費。這是最常見的答謝方式，這部分費用現在往往是由開發商直接從自己的行銷費用中支出。

　　二、送旅遊。新盤推介採取這種方式比較常見。對於老社區的業主，開發商一般會給老業主一個比旅行社便宜得多的折扣，如果一旦買房成交，開發商會墊付旅遊費。

　　三、請老業主吃飯。有的開發商甚至將是否請社區內所有業主吃過飯當成物業公司考評的一項指標。除了大規模地請老業主吃飯，更多的高端社區開發商推出的是定制宴，老業主帶朋友考察開發商項目，開發商出錢請客。

　　四、打兒童牌。每週推出親子活動，與國際知名的兒童家居廠家合作，未來業主購買該品牌家居都會享受超低的折扣。

　　五、商品打折。奢侈品打折一般都是商貿公司搞促銷，大品牌過季品、工廠貨，用開發商會所售樓處的週六日，對業主準業主搞打折。

　　此外，很多開發商會針對業主有定制化的活動，這個根據業主興趣和需求定制。