機構預測2015年將兩次降息 住房潛在需求逐年降低

　　昨日，中金公司發佈“中國房地産2015年走勢預測”，預測2015年將會有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房價和土地市場或在2015年二季度及以後恢復。另外房地産市場重心轉為“改善”+“保障”。分析師認為，此階段，開發商首先要做好服務，加速轉型，才能在消化期維持穩定增長。

　　變模式：從“拉客”到“留客”

　　進入地産“白銀”時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，開發商唯有轉型，存在佈局重劃、産業拓展、模式切換三條路徑。“展望未來三到五年，我們預期在行業規模增長空間見頂的情況下，將迎來開發商轉型良機。”中金公司專家分析説。

　　本週末武漢8盤入市，新老盤齊上陣。記者踩盤發現，不少開發商開始轉變行銷方式，從“看房送電影票”轉變成體驗高大上數字體驗中心。與萬科、萬達等大牌企業合作建造數字行銷中心的武漢築巢數字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽裏發起數字展廳體驗會。弧幕影院體驗實景房、iPad掃描房型直接觀看3D模型，不少高精尖的産品直接同房産銷售聯繫起來。

　　“數字體驗行銷中心投資預計200萬元，比一般的沙盤行銷中心造價貴5倍。但在用戶體驗和留客量上，有明顯提升。”該傳媒有限公司負責人透露，武漢本土房企也開始著手建設數字行銷中心。

　　“這種形式的案場就是未來趨勢，就是未來每個售樓部的標準模版，以客戶體驗為中心的思路，絕對是迎合群眾需要的。同時，數字案場直接秒殺了傳統售樓部，直接增強了購房者的自主體驗。”該項目負責人認為，傳統的房産行銷策劃僅僅停留在吸引更多的客戶，也就是傳統的“拉客”，而在實際轉型過程中，直接“留客”消化客戶，才是生存致勝的核心，“數字行銷中心或成為未來房産行銷標配。”

　　看預期：2015年房價平穩

　　昨日，中金公司發佈預測，2015全年將有兩次降息，而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預測：2.0%）。

　　“基於此數據，實際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年。”中金公司解釋説，“實際利率與房價負相關，實際利率回落，同時預示著2015年房價平穩。”

　　中金宏觀組預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗，新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增長14%，將支援住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。

　　轉重心：“改善”+“保障”

　　2013年開始，中國房地産市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標誌性事件是戶均1套房的實現。專家認為，未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防範房地産市場風險。

　　“一旦到位資金來源及行業銷售額滯後，將直接拖累房地産投資增速。”專家指出，目前行業可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預計2015年新開工項目將繼續縮減。從産業邏輯鏈看，行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降，拿地恢復時點或在2015年二季度及以後。

　　同期，行業庫存去化週期在今年年底出現改善跡象。截至9月底，庫存去化月數指標從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右。而2011-2012年週期，庫存去化月數高點出現在2012年1月，為17.9個月，之後迅速降低至2012年8月的9.0個月。“這也就意味著，鬆綁兩限，確實刺激了不少改善型和保障型住房置業者。”專家表示。　本報記者 劉倩雯