樓市第二波救市潮來襲：地方小打小鬧難盤活市場

　　“信貸是否會放鬆，將成為判斷未來一年內樓市走勢的最關鍵因素。”昨日，中原地産首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時直言。

　　限購放開已經兩月有餘，雖然在一定程度上刺激了樓市成交量的回暖，但囿于貸款政策，大部分購房者還是選擇繼續觀望。從全國範圍看，限購與否已經不是影響樓市的關鍵政策。信貸是否放鬆是關鍵因素。

　　9月15日，湖北省城鄉建設廳發佈重要通知，要求“高端放開、中端支援、低端保障”，促進全省房地産市場平穩健康發展。恒銀基金分析師何沐澤認為，雖然一些省市出臺了放鬆信貸政策的文件，但沒有央行與當地銀監局的參與，恐怕地方商業銀行很難執行下去。而且，銀行也有自身的盈利和風險考量，對於目前的樓市，銀行更多持謹慎態度。

　　張大偉分析稱，到目前為止，已經有多個地方政府發佈了信貸方面的鬆綁文件，地方政府並無銀行的管理許可權，但依然發佈要求銀行降低貸款利率的文件，主要有兩方面作用，首先給市場信心。其次將穩增長的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力。

　　“這些政策雖然會在一定程度上提振市場信心，但實際效果依然要看信貸釋放情況。”張大偉指出。

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示，房地産市場如何，關鍵在於信貸政策，而信貸政策與整個貨幣政策連在一起，貨幣政策又與宏觀經濟形勢緊密相連。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，信貸環境放寬的可能性會加大，因為如果缺乏信貸“潤滑油”的作用，所謂的限購鬆綁政策其實並不能發揮良好的預期效果。

　　樓市復蘇不僅表現在成交量上，房地産企業信心的回升尤為關鍵。中國指數研究院發佈的報告顯示，2014年上半年，共有25家房地産企業通過境外融資平臺發行35筆債券，共募集資金約合人民幣797億元，發債規模較去年同期略有縮減。但是仍有多家房企多次通過境外平臺獲得較大的融資額度。

　　嚴躍進表示，房企融資規模加大，對於未來的穩健經營等有絕對性的支撐作用。一般來説，房企融資規模加大，要看三個要素。第一，相應的金融市場的支援。第二，融資成本是否夠低。現實中，很多融資工具成本高，房企難以承受。而近期的中期票據發行在價格上有優勢，迎合了房企的需求。第三，整個樓市能夠反彈。隨著限購政策鬆綁，房企的預期會由悲觀轉為樂觀，融資積極性將會增加。

　　日前，湖北省城鄉建設廳發佈了《關於促進全省房地産市場平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》明確，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬於家庭唯一普通商品住房的，實行減半徵收契稅等相關購房優惠政策。

　　在此之前，四川省、福建省等省份發佈的救市文件也涉及到了首套房貸款利率優惠、公積金貸款等內容。這些政策的出臺被業內視為繼第一波取消限購的救市潮後的第二波救市潮。

　　中投顧問研究總監郭凡禮在接受《證券日報》記者採訪時表示，自今年5月份開始，地方政府紛紛開始取消限購，但房地産市場並沒有出現以往的復蘇、上漲態勢，反而呈現出了持續調整的狀態。

　　統計顯示，今年前8個月，全國房地産開發投資為58975億元，同比名義增長13.2%，增速比前7個月回落0.5個百分點。前8個月，全國商品房銷售面積為64987萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積下降10.0%。由此可見，第一波取消限購並未使房地産市場得到復蘇。

　　郭凡禮分析稱，隨著第二波救市潮拉開帷幕，地方政府明顯加大了救市力度，調低首付比例、財政補貼等相應措施均已出現，加上房企實質性的降價，第二波救市的效果或將顯現出來。

　　郭凡禮認為，資金是房地産行業的血液，如果信貸全面放開，國家積極救市，房地産行業將迅速得到能量，房價將迅速被提升。因此，信貸政策是房地産發展趨勢的關鍵。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進也認為，如果説第一波救市的特徵是鬆綁，那麼第二波救市的特徵是刺激，尺度也越來越大。

　　郭凡禮表示，第一波救市和第二波救市的行為均是地方政府的“小打小鬧”，還沒有涉及到實質性的、全面的金融政策的放鬆。

　　【開胃菜】

　　地方取消限購未達預期

　　樓市低迷影響房企信心，20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減

　　■本報記者 李木子

　　呼和浩特市明確取消樓市限購的舉動，瓦解了46個城市樓市限購的聯盟，隨即一些觀望的地方政府緊跟呼和浩特的腳步，開始試探性放開樓市限購政策，至今，只有北京、上海、廣州、深圳、南京、珠海和三亞七個城市還在堅守限購政策。

　　部分城市放開限購的腳步選擇了分兩步完成。繼8月1日限購鬆綁之後，青島市國土資源與房屋管理局再次發佈消息，表示自2014年9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。這標誌著在青島實施了42個月的“限購令”全面解除。無獨有偶，杭州、西安等城市也是在限購局部鬆綁試水之後才全面解除。

　　雖然樓市限購令逐步放開已有兩個月的時間，但市場的反應並不十分理想。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，9月份前14天，54個主要城市合計住宅簽約83349套，與8月份基本持平。中原地産首席分析師張大偉向《證券日報》記者指出，一線城市如北京自住房簽約減少，所以實際簽約的純商品房基本平穩。二線城市成交量不漲反降，從6月份開始的鬆綁限購刺激作用逐漸放緩，8月份成交量上漲後，因為沒有信貸的明顯鼓勵，市場歸於平淡。三線城市成交有所上漲，主要是大部分城市都有以價換量的項目出現。

　　“市場持續半年多的蕭條後，房企資金壓力極大，這種情況下，房企將以價換量帶動‘金九銀十’成交增長，但對比2013年，今年的成色將明顯暗淡。”張大偉預計。

　　雖然在限購放鬆的背景下，樓市成交量較之前幾個月有所反彈，但逐漸回暖的房地産銷售市場沒有給房企帶來更多的信心，在土地市場上，房企依舊維持著相對謹慎的腳步。

　　中原地産市場研究部的統計數據顯示，20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，4月份至8月份連續5個月不足200億元，最近3個月更是在百億元關口徘徊。9月份上半月，20大房企中僅萬科與萬達分別拿地金額達到9億元，合計僅為18.34億元。記者 李木子