限貸鬆口地方救市攤牌 取消限購被指隔靴搔癢

　　限貸的口子終於被豁開了，湖北成了第一個“吃螃蟹”的省份。昨日，湖北省城鄉建設廳發佈《關於促進全省房地産市場平穩健康發展的若干意見》明確規定，湖北省首套房貸利率最低可打7折，並要求銀行對已簽訂貸款協議的房貸一個月內予以放款；使用組合貸款的購房者，對其商業貸款部分予以利率下浮優惠。不過，專家表示，由於該政策對於銀行並不強制，因此實際對市場的影響效果或十分有限。

　　釋放迫切救市信號

　　對於限貸放鬆為何率先在湖北出現，業內專家表示，湖北省內城市在取消限購後收效甚微是非常重要的原因。據悉，武漢在取消限購後日均成交量漲幅僅有個位數。早在8月，武漢樓市上就有看似“確鑿”的傳言稱湖北部分城市購首套房利率優惠幅度將增大。而本月初，微信、微博等網路平臺甚至還傳出了一份湖北部分商業銀行將取消限貸的細則文件。

　　中國房地産學會副會長、北京大學教授陳國強坦言，湖北這次推出的首套房貸款利率7折在目前各地救市中算是“大手筆”了，可見地方政府已到了需要出臺明確鼓勵政策刺激樓市成交的地步了。“在上一輪全國樓市低迷的2008年，救市力度最大的政策也就是購房貸款利率7折了，但當時這項政策已經足夠力挽狂瀾，大大促進了房地産市場的銷售。”

　　“此類7折的提法並非地方政府頭腦一熱而盲目推出的政策。當前出臺7折的做法，也是一種行銷效應。目前救市中‘搶人’最關鍵，湖北出臺此類政策顯然容易賺取眼球。此外，對於高庫存的房企來説，目前急需積極和能提供此類優惠的商業銀行進行合作，令購房者快速形成購房意向。在‘金九銀十’階段確實很需要這樣一種強刺激。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進稱。

　　取消限購僅是“隔靴搔癢”

　　自6月下旬內蒙古呼和浩特宣佈取消限購開始，我國樓市政策出現鬆動已過去了近3個月，如今，全國47個實施限購政策的城市中，只有北上廣深四個一線城市以及珠海、三亞、 南京共7個城市尚未取消限購。對於已經政策鬆綁的城市而言，取消限購一如此前專家預測得那樣，並未成為挽回市場頹勢的靈丹妙藥。

　　統計顯示，在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特樓市成交出現明顯回升；無錫、南寧、瀋陽、蘭州、溫州則在政策放鬆初期出現短期成交衝高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水準；廈門、天津則幾乎對政策調整未做出任何反應。此後放鬆限購的海口竟然在限購放鬆後日均成交量較前期大幅下降了27%。

　　業內分析，部分城市短期衝高主要是由於限購調整前累積的成交單在限購鬆綁後集中補備案或補網簽導致的，實際上並沒有帶動新增成交。“可見，影響樓市走向的關鍵性政策因素還是信貸政策是否能夠打破原有底線。”亞太城市研究會房地産分會會長陳寶存表示。

　　政策落地仍存疑

　　然而，政策的鬆口並不意味著業內消除了對樓市的擔憂。“湖北省住建廳此次發佈的政策中涉及信貸的部分並非強制性的，而是給房貸利率優惠設定了一個更大的區間，從而能夠提供銀行自行選擇。”嚴躍進表示。陳國強也坦言，湖北省此次放鬆首套房利率折扣的新政是由湖北省住建廳發佈的，而地方住建廳是不能左右銀行貸款利率的，最有力的政策應由央行、銀監會出臺，因此，湖北新政雖然看似力度很大，但實際效果可能十分有限，不能過於樂觀，文件更多反映的是目前地方政府迫切救市的心態而已。

　　此外，從商業銀行的角度，嚴躍進等業內人士也認為政策“落地”效果會大打折扣，因為目前商業銀行資金面比較緊張，在房價下跌的情況下它們並不願意將信貸資金投入房地産領域。“如果房貸款利率7折，銀行將是虧損的，從這點來説政策本身基本沒有可行性，再好的政策也要看執行，如果不能執行的話，政策仍然是一紙空文。”北京中原地産首席分析師張大偉表示。

　　嚴躍進預測，未來在各地逐步攀增的高庫存壓力下，不排除商業銀行逐漸積極放鬆信貸利率的可能。具體而言，嚴躍進分析，商業銀行有盈利的需求，因此，今後可能會逐漸主動尋求和大型房企攜手，比如在某個新樓盤開盤的時候，承諾提供此類貸款利率，或者在日光碟出現的情況下，借此類信貸政策實行快速的去庫存。“這樣操作的話，表面看，商業銀行放貸的‘油水’少了，但由於所謂批量的交易出現了，整個放貸的成本反而會降低。”嚴躍進稱。

　　北京商報記者 蔣夢惟 王曄君