37城放鬆限購後調查：銀行按兵不動 房企洗牌加速

　　37城放鬆限購後調查：房價仍處下降通道，銀行按兵不動房企洗牌加速

　　超30城市限購鬆綁難提振市場，引發資本市場躁動逾百家房企漲幅超10%，再融資遇冷；銀監會多次警示房地産貸款風險，一些地方銀監局已進行了多次壓力測試和風險摸底。

　　理財週報記者 郭建鵬 袁盼鋒/北京報道

　　隨著全國37個城市放鬆限購，後限購時代的樓市驚現變奏，北上廣深集體陷入了鬆綁的包圍圈。

　　7月以來，多地出臺了具體措施，以往嚴格限制的購房政策，剎時間大面積放開。

　　可這劑強心針並未給持續寒冷的樓市帶來興奮，記者採訪的多位業內人士認為，如果只是政策“松鬆口”作用不大，何時在融資、信貸政策上下功夫，才值得期待。

　　然而，銀行方面紋絲不動，面對市場的期盼，短期內實現貸款放鬆基本無望。

　　不過，資本市場已經開始躁動，Wind數據顯示，截至8月21日，可統計的135家上市房企中，7月份以來，已經有103家漲幅突破了10%，中糧地産、中天城投等表現搶眼。

　　理財週報記者發現，躁動之下，房企仍然面臨趨緊的資金鏈，庫存高企、市場冷淡，安全的資金鏈尤為重要，房企也在艱難地嘗試融資之路。

　　限購鬆綁引發資本市場躁動

　　一個個城市限購政策的鬆綁，在火熱的八月頻頻出臺，更為勁爆的細則，猶如火球砸向各地樓市。

　　頗具轟動效果的是上海。

　　8月上旬，市場傳聞，上海某大行下發房貸新政文件，其中對首套房認定條件的放寬，被引申理解成“上海在一線城市中首個嘗試放鬆限貸”。這條傳聞也把全國放鬆限購推向了高潮。

　　即便上海各大銀行幾乎一致否認該條傳聞，仍然難以阻止資本市場上壓抑許久的異動。

　　Wind數據顯示，截至8月21日，可統計的135家上市房企中，7月份以來，已經有103家漲幅突破了10%，而在第二季度中，漲幅突破10%的房企，僅有21家。

　　7月以來，表現搶眼的房企有盈方微、中糧地産、中天城投、運盛實業等，漲幅分別為77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

　　同樣在8月11日-15日放鬆限購政策頻出的這一週，房地産指數上漲 2.45%，同期滬深300上漲1.27%，房地産指數跑贏滬深300指數1.18個百分點。

　　龍頭企業方面，萬科A7月份以來漲幅為12.81%，招商地産7月份以來上漲13.53%，保利地産7月份以來上漲了14.11%，金地集團7月份以來僅上漲了5.01%。

　　萬科方面，1-6月，其累計實現銷售面積821.2萬平方米，銷售金額1009.1億元，同比分別增長14.6%和20.6%，銷售金額首次半年突破千億，市場地位得到進一步鞏固；招商地産[微博]2014年上半年凈利潤則同比下降30%至人民幣18億元，主要是結算較少、毛利率下滑及去年同期投資收益較多所致。

　　保利地産[微博]方面，其7月份累計僅獲取項目2個，1-7月土地投資權益金額為163.4億，較去年同期下降13.73%；金地集團方面，上半年營業收入錄得同比上升3.3%至90.8億元，實現凈利潤1.6億元，同比大幅下降49.9%，業績大幅下滑是因結算面積少及毛利率下滑雙重影響。

　　顯然，房企仍然難以擺脫今年來的陰霾。

　　根據國家統計局統計，7月份，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，持平的有4個，上漲的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。值得注意的是，目前價格環比下降仍沒有帶來銷售量的回升，雖然多數限購城市放鬆了政策，但對銷量的效果並不明顯。

　　公開統計顯示，已有31個城市正式或傳言放鬆限購。有成交數據的城市中，13個城市限購放鬆後呈現先高後低的成交走勢，只有杭州和佛山兩個城市目前成交一路走高，其餘城市放鬆限購後成交沒有明顯變化。

　　庫存高企早已不是房企之間的秘密。今年前7個月，全國商品房銷售面積為56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份擴大了1.6%；7月末，商品房待售面積為55230萬平方米，比6月末增加了802萬平方米。

　　銷售乏力，房企的投資更是冷淡。理財週報記者了解到，7月底，十家標桿房企權益購地總金額為1322.27億元，僅相當於去年全年購地金額的4成。8月上旬，20大房企僅中海有一宗價值6.87億土地入賬。

　　再融資的魔咒

　　一邊是銷售乏力，一邊是投資冷淡，房企至關重要的資金鏈也日益趨緊。

　　公開數據顯示，2014年上半年，開發商的到位資金累計同比增速持續下滑。上半年房地産開發商資金來源58913億元，同比增長3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而據易居研究院統計，從資金結構來看，上半年房企的自籌資金在企業到位資金中所佔比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高於去年同期2.6%。

　　融資愈發睏難，資金鏈趨緊宛如懸在房地産企業頭上的達摩克利斯之劍。

　　8月21日，北京城建發佈非公開發行股票公告，公告顯示，截至2014年8月15日，北京城建非公開發行普通股500000000股，募集資金總額為39億元，扣除各項發行費用7920萬元，實際募集資金凈額為38.21億元。

　　北京城建的此次發行對象包括財通基金[微博]、易方達資産管理、宏源證券、國華人壽、北京城建集團、申萬菱信[微博]基金、建信基金[微博]、浦銀安盛基金[微博]等8個對象。

　　公告顯示，本次發行後，公司凈資産將大幅度增加，資産負債率相應下降，完成後，公司總資産將增加至417.15億元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的資金將主要投入北京地區，共4個項目的開發。

　　值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受著資金鏈緊張的質疑。彼時，北京城建接連甩賣旗下資産。截止到3月31日，北京城建資産負債率為74.46%，凈負債率為81.93%，低於行業平均水準。記者了解到，目前北京城建主營業務仍為房地産開發銷售，這一項目上的收入達到90%以上。按照其公告顯示，2013年第四季度末，房地産開發及銷售這項的收入為73.9億元，而這個項目的主營成本高達44億元，成本比例為96.11%。

　　不論北京城建方面如何澄清，機構投資者對於北京城建的青睞愈來愈少。去年底，尚有86家機構持有北京城建，而今年來一路遞減。截至二季度末，只有6家機構持有北京城建，佔流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。

　　另一家目前承受資金鏈煎熬的房企是國興地産。

　　由於自有資金偏少，目前國興地産可供開發和銷售的樓盤實際僅有重慶國興北岸江山一個項目。早在去年8月，其就公佈了非公開發行股票預案，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用於國興北岸江山東區開發，其餘補充公司流動資金。

　　記者了解到，此前，其增發預案已上報證監會[微博]，目前正接受國土資源部的審核。

　　國興地産上半年的業績已經凸顯公司緊張的資金鏈。上半年，國興地産凈利潤為5000萬元，增長幅度高達649%，業績實現增長主要是因為重慶國興北岸江山項目2014年上半年B4、A1號樓順利實現交房結轉利潤，仍是去年銷售的“滯後”反應。

　　半年報顯示，上半年營業成本為1.97億元，而去年同期僅為317萬元，原因是重慶國興公司交房面積增加，結轉成本同比增加導致的。事實上，國興地産目前只有一個項目，而今年工程項目款項又要大幅增加，其資金鏈面臨不小壓力。

　　近期，中天城投在資本市場的表現也引人注目。7月份以來，其已經上漲了50.86%，目前該房企土地儲備超過2200萬平方米，除南京外7.6萬平米外，全部集中在貴陽。

　　這家貴州唯一一家房地産上市公司，也在籌備再融資的事宜。其6月發佈的公告顯示，擬非公開發行股票數量不超過40,847萬股，募集資金總額不超過270,000萬元。募集資金將用於：(1)貴陽國際金融中心一期商務區項目，(2)貴陽市雲岩漁安、安井回遷安置居住區E組團(公租房組團)項目。

　　8月14日，中天城投收到了證監會批復，核準其非公開發行不超過42,789萬股新股。

　　在再融資取得進展之下，是其成本的驟然增加。中天城投半年報顯示，上半年實現營業收入50億元，較上年同期增長94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地産開發和經營的成本為33.9億元，而去年同期僅為14.4億元。

　　在接受理財週報記者採訪時，一位房地産投融資人士表示，上述幾家房企能夠通過非公開發行股票實現再融資，已經是今年來少有的案例，“尤其是今年來樓價下跌、一些小房企資金鏈斷裂的情況使得房企再融資難上加難，銀行方面已經不可能，而房地産信託則受到了更加嚴格的監管，融資渠道越來少”。

　　銀行難有作為

　　好消息是，銀行層面已經有所動作。

　　據一位知情人士介紹稱，目前各家銀行都在考慮房地産貸款的政策，尤其住房按揭貸款，但銀監會的引導意見還不明確，是否會有所放開，放開的程度如何，目前還沒有明確的消息。

　　對於各家銀行來説，尤其2013年起，房地産行業就和地方政府融資平臺、産能過剩行業等一起被列為了行業風險管控的重點，控制房地産信貸比例成為銀行風險管控的措施之一。

　　據銀監會的數據顯示，截至2014年6月末，中國銀行業的房地産貸款餘額為16.2萬億元，佔到了各項貸款餘額的20.8%。這一統計口徑下的房地産貸款包括了房地産開發貸，也包括了個人購房貸款，其中，個人購房貸款佔到了整個房地産貸款的67%左右。

　　不過，截至2013年末，商業銀行房地産貸款的不良率遠低於銀行的總體水準，僅為0.48%。但很多業內人士都認為2014年房地産貸款發生不良的風險可能遠大於2013年。

　　據記者了解，2014年以來，銀監會已經多次警示過房地産貸款的風險，一些地方的銀監局已經進行了多次壓力測試和風險摸底。

　　與此同時，房地産貸款所形成的逾期以及不良開始不僅限于開發貸，住房按揭貸款逾期違約也已逐漸暴露，二三線城市較高的空置率和較低的日均銷售量正在放大貸款違約的風險。

　　據了解，今年以來，在浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都出現了房産購買者因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。

　　“對於開發貸，總體信貸是收緊的，短期不會大幅放鬆，至於住房按揭貸款，許多銀行已經開始不同程度的利率浮動，但全面放鬆依然存在很大的不確定性。”一位國有大行的中層分析稱。

　　此前，曾有媒體報道稱，工行廣州分行的首套房利率由之前的基準利率上浮8%下調至上浮5%。更早時，農行的部分分行從7月底開始房貸利率由10%下調至5%。

　　不僅如此，建行、交行、匯豐銀行都有部分區域房貸利率下調的消息。在區域上，除了廣東外，上海、浙江紹興、廣西等地均有傳出限貸鬆綁的消息。

　　即便如此，大部分銀行尚未實質性地施行相關的房貸優惠政策，浮出水面的個別區域個別銀行的“優惠”也僅限于利率上浮幅度的適度回調，信貸優惠甚至信貸放寬尚難尋蹤跡。

　　但也有業內人士認為，接下來，隨著房地産成交的萎縮，可能也會出現各家銀行新一輪的房地産信貸業務的拼搶，貸款利率將有所下降，貸款優惠也有可能。房地産信貸政策在現有的信貸規模下進行結構性調整可能性更大。

　　行業洗牌中小房企雪上加霜

　　進入8月，房貸市場已經發生變化。

　　公開資訊顯示，8月份第二周，各地房貸市場實際按揭利率成本開始實質性下行，一線城市總體房貸利率水準低於二線城市，目前優惠利率貸款申請按照由易至難的排序依次是北京、上海、深圳、廣州。

　　目前，深圳地區，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準上浮5%下調至基準利率，而招商銀行最低可以做到9.8折；北京地區，北京農商和招行最低可以提供9.5折，中信銀行最低可以提供9折；在上海，農行最低可提供9.5折貸款；廣州方面，工、建、招商最低基準上浮5%，較前期有所下浮。

　　在接受理財週報記者採訪時，一位資深房産分析師認為，取消限購政策對一線城市作用很小，對二線城市成交量或許有一定提振效果。

　　“房企還是以去庫存收攏資金為主要目的，但房貸利率如果還是沒有明顯下降的話，中小房企的日子會難過，不排除淘汰一些小型房企的可能，這是整個行業接下來要面臨的新情況。”這位分析師説。

　　另外值得注意的是，在房地産信託受到嚴格監管之後，一些曾經較大型的房地産信託也在收緊房地産業務的規模。

　　上述房地産投融資人士介紹，包括中融信託、諾亞財富在內的機構，已經從上個月大幅減少了房地産類業務，甚至停止了這項業務，對中小房企的融資來説，是雪上加霜。

　　在他看來，目前只能期盼政策層面有實質性的進展，比如當下貨幣政策的變化正在釋放一些信號，或許對中小房企的融資産生支援。“但是中小房企資金鏈斷裂的風險仍不能忽視，這是房企整個行業短期內難以擺脫的窘境。”