廣州一天賣房千套 以價換量難解庫存高壓

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　“客戶太多了，我們公司和代理商已經調動了接近1000名員工來支援項目的簽約工作，但現場來的意向客戶接近3000人，我們還是忙不過來”，在位於廣州市南沙區的某項目地，星河集團的一位員工告訴記者。

　　上週末（8月23日），廣州共有7個新盤開售，單日銷售上千套，與7月份每週平均成交水準相當，部分樓盤更實現單日銷售數百套。

　　多位業內人士在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，樓盤的熱銷一方面通過較大的價格優惠實現“以價換量”，另一方面部分項目前期經過長時間蓄客，只是需求積累的一次性釋放，並非真正回暖，市場調整趨勢難有改變。

　　價格仍是主導因素

　　位於南沙港前大道的新盤星河·山海灣于上週末早上正式開售，項目首期推出15棟單位，總貨量共計900多套。早上6點多已有意向買家排隊等待。當記者于上午10點抵達項目時，已超過1000人進行預約登記進入等候選房，銷售人員透露收籌量高達2400個，銷售中心設置的2000多個座位幾乎全被坐滿。據星河集團的相關負責人向記者透露，項目在開盤當天熱銷660套，去化率超過七成，成交金額超8億元，成為下半年以來廣州樓市人氣最旺的新盤。同日受到熱捧的還有位於從化區的珠光流溪禦景，項目最新發售的芷語大街洋房組團合共400多套單位，毛坯單位售價低至4888元/平方米，吸引了數百名買家到場。截至中午12時，項目已經售出366套單位，去化率超80%。此外，在今年撤市設區的增城區，區域內的新盤景新國際名城也推出17棟和18棟合共203套單位，截至下午2點，去化率超過70%。

　　“8月份市場成交確實有一點起色，但距離真正的回暖仍然有差距”，中原地産項目部總經理黃韜向記者表示，從去化率的角度來看，以往熱銷項目的去化率都能在90%以上，但8月份以來能達到這個去化率的項目寥寥無幾；同時，價格依然是拉動銷售最重要的因素，上述項目的售價幾乎都比市場預期有較大的折讓，如果定價比現在要高10%，去化率估計要減半，所以這些項目更多只是實現淡市中的“以價換量”。

　　記者在調查時發現，位於海珠區的萬科峯匯也于上週末加推90套江景項目，主要為219~286平方米的四房單位，但由於售價高達30000元/平方米，開盤當天售樓部冷清，成交無幾。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，後續貨量的消化將面臨較大的挑戰。

　　樓市調整趨勢難改

　　新浪樂居的不完全統計顯示，今年“金九銀十”期間，廣州將有128個樓盤預計超3.4萬套貨量將推出，與去年同期的100個樓盤、約2.4萬套新貨相比，供應量出現明顯增長。

　　與此同時，經緯行研究中心監測顯示，截至今年6月底，廣州新建住宅的庫存約為5.4萬套，仍處於較建康的水準。但隨著下半年推貨節奏的加快，整體可售量接近11萬套，如果按照上半年的去貨速度估算，需要20個月才能完全消化。

　　“與往年相比，今年金九銀十的庫存壓力要加大不少，尤其在南沙、番禺、黃埔這些週邊區域更甚，購房者的觀望情緒濃厚，也意味著開發商的降價壓力更大”，黎文江告訴記者，目前廣州樓市普遍的讓利幅度約為10%~15%，但這不過是對衝了銀行貸款所增加的成本，消費者本身其實沒有減負，如果“金九月”市場依然沒有好轉，開發商需要把讓利幅度加大至20%甚至更高才能促進成交。

　　“事實上，今年內廣州樓市調控放鬆的可能性微乎其微，市場能不能真正回暖要看開發商能否把握住年內最後的銷售機會”，黃韜説，如果促銷力度沒有跟上，市場調整趨勢難改，預期中的“金九銀十”也有可能泡湯。