二手期房交易風險大 交易切勿圖便宜

律師提醒買房人，不要貪圖便宜而購買二手期房。在購房前，要核驗房屋的産權，要購買有産權證的房産。資料圖片 周曉東 攝

　　近日，朱先生給新京報熱線打來電話，説他買了一套二手房，由於房産還未取得房本，無法及時辦理過戶。中間又因為遲付房款，房主要求解除合同，但已交給房主的120萬元卻被拖欠著未歸還。

　　事實上，早在2005年，國務院七部委發佈《關於做好穩定住房價格工作的意見》，明令禁止期房轉讓。但在現實買賣交易過程中，還是有不少的購房者看中二手期房並私下進行交易，而忽略了二手期房交易的種種風險。

　　案例 買期房過戶需等兩年半，引出兩場官司

　　去年10月，朱先生通過鏈家地産看中了昌平回龍觀地區國風美唐一套商住房，60平方米，最終商定以171萬元成交。雙方約定，將總房款分四次付款付清。由於該房為期房，房主還沒拿到房本，雙方約定950天內完成過戶。這意味著如果一切順利的話，這個期房買賣的交易將長達兩年半才能完結。

　　截至去年12月20日，朱先生將120萬元打入房主賬戶，其中一筆晚打了15天，房主起訴朱先生要求解除買賣合同，並賠償違約金。“去年年底房市火爆，由於付款晚了，房主想漲價10萬，但我只同意給3萬，最後成了被告”。朱先生説。

　　今年5月，昌平區法院一審判處朱先生敗訴，合同解除。但朱先生已交給房主的120萬元房款，卻因房主“無錢”而被拖欠至今。朱先生決定起訴房主，要回房款。

　　買房買出兩場官司，朱先生這才發現購買二手期房的風險很大。朱先生認為，鏈家地産代理了政府禁止交易的房源，並且沒有建議購房人做資金監管，加大了交易的風險，令自己蒙受損失。

　　鏈家地産相關負責人表示，目前買賣雙方已經通過司法途徑解決此房的買賣問題，從一審判決來看，法院認可買賣雙方簽訂的合同真實有效。朱先生通過司法追要已付房款鏈家地産也將全程予以配合。如果雙方買賣合同解除，與鏈家地産簽訂的居間合同也可解除，並退還仲介費。

　　調查 仲介代理二手期房隨處可見

　　據了解，在2005年以前，不少購房人通過修改與開發商簽訂的預售合同，來完成産權變更，這種期房交易就是所謂的“改底單”。而為了打擊炒房，國家明令禁止期房交易。同時，隨著網簽的推行，“改底單”意味著需要先退房再網簽，這樣將提高項目的退房率，各種風險令開發商不願配合改底單。

　　隨著改底單越來越難，期房交易又衍生出另一種形式，即挂在仲介公司售賣。但要完成過戶，需等待期房從交房、拿到房産證後才能實現，最快也需要一年時間，而一般的二手房買賣交易時間為3個月。因此，在二手期房漫長的交易期間，存在著巨大的變數和風險。

　　記者在順義、房山、通州、豐臺等區域的仲介門店看到有大量二手期房的出售資訊。各大新樓盤周邊的仲介門店中，未交付的期房房源也隨處可見。

　　在昌平回龍觀，首開國風美唐因為佔據13號線和8號線雙線出口位置而受到購房人青睞，目前該項目一期已交付。二期正在售，將於今年10月交房，已有房源在仲介門店銷售。一位經紀人表示，門店裏的房源都是房主首次開盤時挑的優質房源，價格在3萬元/平方米左右，價格與現在售樓處在售的被挑剩下的樓層和戶型持平。而一期已有房本的房源價格則在3.5萬/平米。

　　當記者問“二期還沒交房，也沒有房本，如何保證交易安全”時，該經紀人表示：“房主把原始購房合同、發票押到你那裏，等房本下來時委託你去領房本、過戶，保證交易的安全性。如果房主漲價、毀約，可以約定為總房款的20%為違約金”。

　　律師提醒 勿圖便宜買二手期房

　　北京市銘滔律師事務所合夥人律師孫濤表示：根據《物權法》第九條規定“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定除外。”這就是説，當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同後，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記，才發生房屋所有權變動的法律後果。不經登記，法律不認為已經發生了房屋物權的變動。

　　目前，住建部明令禁止期房買賣。一旦出現糾紛訴諸法律，法院判定以買賣合同為主，但房屋主管部門無法登記該房屋，房屋所有人仍為原房主。如果産權還沒下來，等待過戶時間太長，期間一旦房價上漲，一些房主會坐地漲價，甚至毀約。一旦打起官司，至少要半年以上才有結果。此外，此類房源還有一大筆稅費要交。

　　孫濤提醒買房人，不要貪圖便宜購買此類房源。在購房前，要核驗房屋的産權，要購買有産權證的房産。

　　■ 名詞解釋

　　期房 人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地産權證（大産證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。

　　（采寫/新京報記者 袁曉瀾）