放寬發債條件 國企納入棚改範疇

　　每經記者 胡健 發自北京

　　棚改正在加速。昨日 （8月4日），中國政府網發佈消息稱，國務院辦公廳日前印發 《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》指出，2013年改造各類棚戶區320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。並要求各地區摸清底數基礎，抓緊編制完善2015～2017年棚戶區改造規劃，將包括中央企業在內的國有企業棚戶區納入其中。此外，《通知》還涉及優化規劃佈局、加快項目前期工作、加強品質安全管理、加快配套建設和落實好各項支援政策等內容。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經濟新聞》記者，各地制定規劃，既可提高地方的積極性，又避免了蠻幹。從實際的改造工作來看，棚戶區改造主要集中在舊城區，普遍存在項目分散、地塊不規整，實施難度大等問題，這就需要改造打破年度界限，根據實際情況推進。

　　國企棚戶區納入規劃/

　　申銀萬國報告稱，中央政府強調經濟結構調整，且把推進棚戶區改造視為穩定經濟發展的重要舉措之一。今年的政府工作報告將改造的各類棚戶區戶數從370萬上調至470萬，較去年的300萬戶增長57%，相應的，全年保障房新開工目標因此上調100萬至700萬套，反超了去年實際完成的670萬套。

　　在此基礎上，國務院要求進一步完善棚戶區改造規劃。《通知》稱，各地區要在摸清底數的基礎上，抓緊編制完善2015~2017年棚戶區改造規劃，將包括中央企業在內的國有企業棚戶區納入改造規劃，重點安排資源枯竭型城市、獨立工礦區和三線企業集中地區棚戶區改造，優先改造連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的棚戶區。

　　上世紀末本世紀初以來，“下崗”這個詞出現在中國改革的詞典裏。從1998年到2003年間，數以十萬計的企業“關停並轉”，超過2818萬名産業工人被要求下崗。一系列遺留問題也就此産生，其中住房便是令人頭疼的一件。此次，《通知》明確要將包括中央企業在內的國有企業棚戶區納入改造規劃，還提到適當放寬企業債券發行條件，支援國有大中型企業發債用於棚戶區改造。

　　嚴躍進分析説，傳統的城市和物業開發是交由房企來進行的，但效果並不佳。比如在棚戶區改造過程中，房企如果刨去拆遷成本、安置費用、項目融資成本等內容後，盈利狀況大大低於預期。而且後續的棚戶區項目的運營也沒有預期的好。

　　他説，從這個角度看，傳統的以住宅開發為主的房企並不是涉足棚戶區改造的最佳“人選”。很多國企正面臨改革，需要尋找新的發展板塊。而其優勢是有大量的工業用地，此類工業用地在傳統思維上很難進行轉性。

　　嚴躍進説，涉足棚戶區改造，此類工業用地就能在政策的“眷顧”下加速轉性，部分區位好的土地能夠大力發掘商業價值，而其餘的可以建設配套安置房。從這個角度看，國有企業發展棚戶區是有利好的。

　　他認為，從目前融資的環境下，一旦涉足棚戶區改造，相比別的方式更能獲取資金。與其受困資金，不如把社會責任和企業轉型相結合，從而獲取寬鬆的融資渠道。而且本身國有企業的資信狀況相對好，融資成本會比較低。

　　“棚戶區改造並非簡單的物業開發，中間也涉及到産業導入、就業解決等問題。在涉足專業化的開發過程中，國企應該把開發的各個環節進行分解，比如在前期的物業開發中，積極和部分房企合作。”嚴躍進説，在後續産業導入和物業經營過程中，國企完全可以自己操作，這樣對資金的效率提高是有利好的。

　　加大金融支援力度/

　　多地住建系統人士都曾表示，資金籌措是棚戶區改造的難點。此次《通知》針對此項問題有詳細安排。

　　具體扶持內容包括，鼓勵商業銀行等金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，積極支援符合信貸條件的棚戶區改造項目。對經過清理整頓符合條件的省級政府及地級以上城市政府融資平臺公司，其實施的棚戶區改造項目，銀行業金融機構可比照公共租賃住房融資的有關規定給予信貸支援。

　　申銀萬國報告稱，若按照2013年至2017年推進1000萬套棚戶區改造的整體計劃，所需資金量估計在2.5萬億～3萬億規模，融資需求巨大。但棚戶區改造週期長，盈利前景不明確，必須在一定程度上以政策支援和主導的融資方式進行。

　　報告稱，基建在某種意義上完成對房地産投資下滑的替代，起到經濟托底的作用。而棚戶區改造和城市基礎設施建設屬於政策比較放心和積極引導的領域。在這一領域內加大投資不存在“産能”約束，且可以為投資穩增長貢獻一份力量。政策在這一時期在棚戶區和城市基建融資積極推動，其目標不言而喻。

　　截至7月初，國開行累計發放棚戶區改造貸款5903億元，貸款餘額4553億元，支援總建設面積約6億平方米，惠及棚戶居民670萬戶。

　　債券也是棚戶區改造的另一大重要資金來源，《通知》稱，各地要建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實。推進債券創新，支援承擔棚戶區改造項目的企業發行債券，優化棚戶區改造債券品種方案設計，研究推出棚戶區改造項目收益債券；與開發性金融政策相銜接，擴大“債貸組合”用於棚戶區改造範圍。

　　發改委二季度曾發通知稱，各地將開展棚戶區改造項目資金需求測算分析，逐省份研究融資預案，支援符合條件的地區增加企業債券發行規模指標。除中央、地方財政資金外，對棚戶區改造項目較多、資金缺口較大，且地方政府性債務率較低的地區，可適當增加其承擔棚戶區改造的城投類公司年度發債規模指標。

　　發改委要求，推進企業債券品種創新，研究推出棚戶區改造項目收益債券。對於具有穩定償債資金來源的棚戶區改造項目，將按照融資-投資建設-回收資金封閉運作的模式，開展棚戶區改造項目收益債券試點。項目收益債券不佔用地方政府所屬投融資平臺公司年度發債指標。