百城房價坐實樓市進調整階段 區域性降價或將加速

　　持續上漲近兩年的“百城房價”首現跌勢。6月1日，中國指數研究院發佈5月百城房價變動情況。根據中指院對全國100個主要城市新建住宅的全樣本調查數據，2014年5月，百城(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比下跌0.32%，是2012年6月以來首次環比下跌。其中，環比下跌的城市達到62個。

　　多位接受《經濟參考報》記者採訪的業內人士指出，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企，目前市場上絕大多數7折項目都來自於中小型開發企業。而龍頭房企也開始走出惜售、觀望的狀態，高調加入降價大軍。綜合多方因素預測，6月房企可能進一步加大促銷力度。

　　62城市房價環比下跌

　　中指院數據顯示，在100個城市中，有37個城市環比上漲，62個城市環比下跌，1個城市與上月持平。與上月相比，5月價格環比上漲的城市數量減少18個，其中漲幅在1%以上的有7個，較上月減少4個；5月價格環比下跌的城市數量較上月增加17個。

　　同比來看，百城住宅均價與去年同月相比上漲7.84%，漲幅較上月縮小1.22個百分點，為連續第5個月縮小。按中位數計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數為7299元/平方米，環比上月上漲0.19%。

　　另外，根據百城價格指數系統對北京、上海、廣州、深圳等十大城市的全樣本調查數據顯示，5月十大城市住宅均價為19605元/平方米，環比下跌0.18%，為連續環比上漲23個月後首次下跌，下跌城市個數增加至8個。具體來看，僅北京、天津環比 上 漲 ， 漲 幅 分 別 為0 .6 9 %、0 .08%；其他城市環比下跌，其中南京環比跌幅最大，為1.36%；杭州、深圳、成都跌幅在0.5%至1%之間；武漢、上海、重慶(主城區)、廣州跌幅在0.5%以內。

　　同比來看，十大城市平均價格上漲13.97%，連續第19個月上漲，漲幅較上月縮小1.40個百分點。5月，十大城市全部同比上漲，北京上漲22.39%，漲幅仍居十大城市首位但持續縮小；廣州上漲15.14%，位列北京之後；上海、深圳、南京漲幅在10%至15%之間；武漢、天津、重慶(主城區)、杭州漲幅在5%至10%之間；成都同比上漲1.09%，漲幅最小。

　　中指院方面分析認為，2014年5月，百城住宅平均價格在連續環比上漲23個月後首次環比下跌，十大城市中8個城市環比下跌，這意味著“國內房地産價格在經歷近兩年持續上漲之後進入調整階段”。

　　此外，該機構進一步分析指出，從近期房地産市場供需情況來看，市場供應增加，成交明顯回落給房企銷售帶來較大壓力，部分企業近期加大推盤力度並調整定價策略，如通過打折促銷、贈精裝、首付分期等多種方式加大優惠力度；這些以價換量的措施有利於促進市場成交，但一定程度上促使房價下降。

　　中小房企成降價主力軍

　　根據中指院發佈的百城房價數據顯示，在5月房價環比下跌的62個城市中，跌幅居前十位的依次是：汕頭、呼和浩特、寶雞、秦皇島、日照、蕪湖、張家港、南寧、嘉興、溫州。其中，汕頭、呼和浩特和寶雞環比跌幅超過3%。

　　《經濟參考報》記者注意到，5月全國房地産市場整體成交量依舊呈現下滑態勢，浙江、江蘇、江西等華東省份出現的降價潮正逐漸蔓延至包括一線城市在內的全國範圍。5月，廣州、北京等市場先後出現“全盤零首付”的樓盤項目。廣州方面，全月有超過150個樓盤推出優惠促銷活動，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動。

　　另據市場機構CR IC研究中心的研究報告指出，綜合而言，本輪樓市降價潮大有趕超2011年的降價之勢。在優惠力度上，6折讓利再度出現，不過市場上目前還是以8至9折為主；在房企參與度上，大至龍頭房企，小至地方企業均有涉及；而在産品類別上，房企主攻剛需産品，刺激剛需客群入市。

　　C R IC研究中心研究員沈曉玲告訴《經濟參考報》記者，經過年初以來業績增長動力不足的衝擊，龍頭房企也擺脫了惜售、觀望的狀態，開始出擊市場，高調加入降價行列。其中，萬科、恒大分別在廣州、瀋陽以7折力度籠絡客源。

　　沈曉玲還説，擔當本輪降價主力軍的是中小型房企。目前全國樓市出現的絕大多數7折項目都來自於中小型開發企業。“對於大型開發企業來説，全國化佈局分散企業風險，增加週轉能力，而中小型房企則受限于項目佈局，一旦遇到市場降溫，將首當其衝，選擇以價換量是保證企業運作的必然選擇，在降價力度上往往也採取一降到底的策略”。

　　區域性降價或將加速

　　回望剛剛過去的5月，在樓市量價齊跌的同時，地方政府主導的“救市”大軍也在擴容。

　　先後有寧波、鄭州、天津、海口等城市在當月傳出將出臺“刺激樓市”的相關政策。中原地産研究部統計數據顯示，截至5月，傳聞救市的城市已經超過10個，其中明確落地政策城市也超過了6個城市。如果疊加在2013年出臺“救市”政策的城市，那些庫存高企、成交萎靡的地方很多已開始放鬆樓市調控政策。

　　值得一提的是，杭州在5月出臺了“限價令”，如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%，將通過技術手段限制網簽。另外，5月12日，央行發佈的“央五條”要求商業銀行將首套房貸回歸正常化，支援首次購房按揭貸款，提高貸款效率。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，從5月的房地産市場及百城房價數據來看，房地産下行趨勢明確，樓市已經開始週期性調整。他進一步分析認為，相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場調整，本次樓市出現調整的主要原因為：資金價格上漲導致房地産按揭、開發信貸收緊；以及全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現供應過剩。

　　張大偉認為，本次樓市變化是歷史上首次出現的因為“非政策因素”導致的市場蕭條，這也可能會導致本輪市場的調整週期更長，“特別是非核心城市、城市非核心區，都有可能出現明顯價格調整”。

　　此外，張大偉還表示，5月百城房價數據顯示，“華東區域整體樓市出現頹勢，浙江、江蘇、江西等華東省份出現區域性降價，房價變化從之前的點狀分佈出現了塊狀變化，調整的速度加快”。

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素作用下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒加重，房企“讓利跑量”心理漸佔上風。張大偉據此預測，綜合多方因素，6月房企可能進一步加大促銷力度。(記者 高偉 梁倩)