業內稱房價短期已見頂 否認"拐點論"強調"調整期"

　　中國經濟網北京5月20日訊(記者 李方) 國家統計局發佈的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況為當前樓市“拐點論”、“崩盤論”再添佐證，全國樓市呈現區域性降價，華東區域整體呈現頹勢，房價數據已全面放緩，有關樓市是否進入拐點的爭議再度白熱化。業內人士普遍同意的是，在中國城鎮化進程尚未完成之際，崩盤幾無可能，房價短期已見頂，長期取決於供求。相較于“拐點論”，業內人士更願意將當前情況稱為房地産已步入平穩發展期，稱未來市場將在波動中成長。

　　數據：房價首現大區域全面下調

　　4月份70城房價數據有幾個新的變化值得注意。4月房價持平和下調的城市分別達8個和18個，為2013年以來最多。環比價格變動中，最高漲幅為0.4%，最低降幅0.7%。二手房中，22個城市價格環比下調，杭州新房和二手房下調幅度均為最大，分別為0.7%和0.8%，北京二手房也再次下調0.2%。

　　一線城市方面，一二手房價格指數全面回落到10%，不過環比仍然上漲，一線城市供需結構矛盾依然巨大。華東區域整體樓市頹勢顯現，杭州、寧波、無錫、溫州、金華、安慶、贛州等城市新建商品住房均環比回落。

　　對於這樣的變化，中原地産首席分析師張大偉告訴中國經濟網記者，本次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場蕭條，可能導致本輪調整週期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價格調整。

　　這讓人不禁好奇，這一輪樓市調整既非2008年受金融危機波及而下跌，也非2011年受調控政策影響而短暫調整，而是基於市場自發産生的結果。不知這是否意味著，隨著行政手段的淡化，純粹依靠市場的力量，房地産市場終向成熟邁出了一大步。

　　張大偉提醒説，一二線城市調控依然高壓，市場價格調整難免，但幅度將在可控範圍內。三四線城市一次大洗牌已經在所難免，一旦因為信貸等繼續收緊等因素出現普遍恐慌性觀望，出現2008年、2011年的調整並非完全沒有可能。

　　分析：黃金時代已過去

　　雖然一些數據證實了當前樓市已步入“拐點”，但並非全部一邊倒。事實上，包括萬科在內的多個地産商仍然保持樂觀。

　　此前，一份以萬科集團副總裁毛大慶之名發佈的《全國房地産將下行，搞不懂北京樓市》瘋傳曾引起軒然大波，但萬科隨後以總裁鬱亮名義稱，並非全面看空內地樓市。

　　鬱亮認為，雖然中國樓市的黃金時代已經過去，輕輕鬆鬆誰都能賺錢的現象也不會持續，但房地産目前還是白銀時代，仍有很大的發展空間，因此沒必要對中國樓市過於悲觀。房價持續下跌的可能性也不大。

　　華遠地産董事長任志強更是直接批駁樓市“拐點論”，稱用局部數據判斷樓市拐點是錯誤的，“沒有數據能夠證明今年樓市已經進入拐點，樓市要有拐點也是被銀行打拐的。要判斷樓市情況應該看整體數據。”

　　新城控股高級副總裁歐陽捷分析認為，2014年1-4月銷售面積仍然遠高於2011年和2012年同期水準，近三年市場都將在高位盤整，2013年是頂點。

　　歐陽捷向中國經濟網記者表示，市場悲觀情緒的背後是經濟增長預期不穩、去年底透支過多、限貸、利率以及國外機構唱空等因素，而最核心的原因是土地超量供應、産出速度快於需求速度、産能過剩。

　　未來：告別高增長 步入平穩期

　　從目前情況來看，面對樓市新一輪的調整，中央出手統一救市的可能性幾乎為零。今年兩會已為全年房地産市場定調，雙向調控、分類指導成為房地産政策調整的主要方向。

　　自去年“國五條”以來，中央至今並未出臺“一刀切”式政策干預房地産市場的調控，轉為各地陸續探索只用於本地實際的差別化調控政策。4月份以來，已有無錫、南寧、蕭山、銅陵等地先後放寬限購政策，業內人士預計未來將有更多城市加入到“鬆綁”限購行列。

　　歐陽捷表示，行政之手退出、房地産回歸市場是地産商所希望的。“定向、微調是今年政策的主流，住宅作為保值升值的投資品深化已被打破，特別是在三四線城市，及時放開限購，也不會有更多人買房，”歐陽捷告訴中國經濟網記者，“從我們實際來看，投資性需求現在可以説幾乎沒有。”

　　社科院研究員易憲容同樣認為，中國房地産市場全面的週期性調整已經開始，前國內住房市場出現的調整並非是早幾年那種不斷出臺房地産宏觀調控政策所導致的市場短期變化，而是國內外金融市場條件變化導致的普遍的週期性調整。

　　“目前房地産已進入平穩發展期，市場將在2013年的高位上波動，直到2020年以後，未來房地産市場會平穩發展，不要相信再有高增長。”歐陽捷説。

　　讓行政歸行政，市場回歸市場。應當看到，當前是房地産行業步入穩定調整期的開始，業內急需從市場的悲觀情緒中走出來，重拾信心，腳踏實地。在新一輪調整中，小型企業兼併重組或是退出等都將是正常的市場優勝劣汰，而大型房企也將迎來越做越強、越做越大的機會。