上市房企看樓市：三四線城市有風險

　　“進入2014年後，有關中國房地産業發展趨勢的論調頻現，眾説紛紜。”一家上市房企的年報寫道。

　　確實如此。今年以來，房地産市場的走勢愈加撲朔迷離——多個城市的樓盤頻頻傳出降價的消息，開發商資金鏈斷裂也變得屢見不鮮。鋻於此，有專家預測“房價面臨全面崩盤”。與此同時，不乏唱多的聲音。

　　上市房地産企業的年報，集中於今年的三四月份發佈。這些行業巨頭們，將觀察年初市場表現後得出的判斷，寫進了年報。

　　樂觀者與悲觀者並行。有地産商自信“年內市場一片繁榮”，而也有地産商哀嘆，樓市黃金期已經過去。

　　梳理過去的預測和結果，即便是業界最頂尖的開發商，也無法完全讀懂中國樓市這門“玄學”。

　　樂觀與悲觀並行

　　4月1日，恒大地産旗下的一座樓盤，在微信公眾平臺上，向業主們推送了許家印對2014年的房價預測。

　　“我認為，一線城市到年底將達到10%以上的上漲，二三線城市將達到5%以上的上漲。”這位恒大地産的董事局主席，是在業績説明會現場作上述判斷的。

　　許家印的觀點與恒大地産年報所述“如出一轍”。對於今年的市場前景，恒大地産的分析是，2014年，國內房地産市場“大者恒大、強者恒強”的趨勢將日益明顯，“市場前景合理且一片繁榮”。

　　新京報記者梳理國內近40家上市房企的年報發現，恒大地産屬於“最為樂觀的”。泰禾集團也是為數不多抱有樂觀心態的，“房地産的重要性，未來10—20年都不會發生改變”。

　　雖然另有多家房企贊同“房價上漲的大趨勢”，但同時亦流露出“時不如昔”的擔憂。

　　冠城大通寫道，房地産市場需求將保持平穩發展勢頭，但價格漲幅或有所放緩；深振業A則告訴投資者，量價齊升的市場走勢短期內難以再現，“謹慎樂觀是我們新一年應有的基本態度”。

　　另有幾家上市房企的表述，瀰漫著些許的悲觀。

　　比如，億城股份認為，“房地産行業和公司高度發展的黃金期已經過去”；蘇寧環球的表述與此類似，“房地産快速增長的時代已經過去”；此外，上海的城投控股直言，2014年開發商實力將接受更大考驗。

　　還有些開發商，“看低當下，卻願相信未來”。“行業短期走勢充滿不確定性。”中糧地産稱，中長期來看，房地産行業存在不少利好；銀億股份一面説要“對面臨的困難有充分估計”，一面為自己打氣“堅定做強房地産主業的樂觀信心”。

　　此外，部分上市開發商還不約而同地提到了“分化論”。它們認為，未來一、二線城市的房價，會因需求強勁而繼續上漲；而“需求有限、庫存積累”可能給三、四線城市帶來市場風險。

　　區域分化的同時，房企預計行業內也會出現分化。中南建設的觀點是，“強者恒強、弱者淘汰”的局勢日益明顯，大型和超大型房企表現搶眼，而中小型房企則面臨巨大的生存挑戰。

　　押寶“城鎮化”，擔憂資金鏈

　　“機遇與挑戰並存，困難與希望共生。”陽光城的年報裏如此寫道。

　　開發商眼中的“機遇”和“希望”，多是來自兩個方面：其一是城鎮化和棚戶區的改造，帶來的機遇；其二則是宏觀調控將引入更多市場機制。

　　眾多上市房企的描述中，城鎮化被視作支撐未來房地産市場長期向好發展的最大紅利。今年《政府工作報告》裏的“推進以人為核心的城鎮化”，被數家房企的年報濃墨引用。

　　《政府工作報告》提出，今後一個時期，“促進約1億農村轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。

　　“房地産市場的中長期發展，與改革進程及城鎮化規劃實施密切相關。”華遠地産分析稱，未來房地産市場的區域機會，將受城鎮化規劃的指引。金地集團則歡呼道，“城鎮化政策會給行業帶來巨大的發展空間”。

　　對城鎮化政策紅利釋放的時間，房企之間有分歧産生。宋都股份的管理層認為，城鎮化“不會對房地産市場産生快速而劇烈的影響”，“而是以一種緩慢而深遠的方式進行”。

　　大名城顯得有些“迫不及待”。這家福建的開發商的看法是，2014年，城鎮化就能起到“引領中國地産新格局”的作用。

　　“以限購為主的行政手段逐漸退出，以市場為主的經濟手段取而代之”，這是另一項政策紅利。金科股份從中解讀出，“宏觀調控長效機制的建立和完善，有助於行業持續健康穩定發展”。

　　另一方面，前方仍然有“重重困難”。金地集團逐一列舉稱，眼下經濟下行壓力較大，土地價格再創新高，保障房和安居房分流市場需求，“房地産市場面臨多方面的困難和壓力”。

　　上市房企還擔心“錢的問題”。2013年的年報裏，多家企業均列出了其可能面臨的資金風險。深振業A預計，今年房地産間接融資環境難有實質性改善，融資成本仍然較高。另有房企直言，如果信貸政策持續收縮，將會對其自有資金和外部資金的籌措帶來壓力。

　　與此同時，上市房企還對房貸政策保持著高度關注。臥龍地産稱，貸款利率的上浮等政策，將降低潛在客戶的購買能力，“對公司銷售産生不利影響”。

　　■ 延伸

　　房企預測樓市也“失準”

　　房地産市場向來波譎雲詭。過去十年間，無數專家、機構和業內人士紛紛折戟“房價預測”。比如，多年來，社科院預測結果的準確性，被指“還不如扔硬幣”。

　　“春江水暖鴨先知”。但作為房地産市場的核心從業者，上市房企的預測，也有“失準”的時候。

　　以2007年年報為例。在當時房價暴漲的背景下，“進行深入分析和思考”後，中糧地産管理層“對行業的長期向好充滿信心”；華潤置地認為，房地産市場“將步入穩定發展階段，市場發展前景良好”；中天城投預計，房地産業“繼續呈現穩定的發展勢頭”。

　　但接下來的2008年，無異於房地産行業的一場噩夢。受經濟危機影響，當年房價出現10年來首次下跌。多數上市房企業績大幅滑坡，股價幾近腰斬。

　　而預計2009年的行業形勢時，上市房企明顯底氣不足。中糧地産稱，2009年房地産市場將繼續調整。儘管2009年初市場回暖初現，萬科仍謹慎地表示，考慮到宏觀經濟形勢的不確定和住宅市場的複雜，“這一態勢能否持續需要進一步觀察”。

　　根據工商聯房地産商會發佈的數據，2009年全國房價上漲24%。而幾乎所有的上市房企，都從這波大牛行情中賺得盆滿缽滿。

　　由此可見，正如萬科的毛大慶承認“看不懂北京樓市”，一眾“靠房地産吃飯”的上市房企，也不能完全參透市場的走向。

　　而房企對今年或悲觀或樂觀的預計，已經可以從一季報進行部分驗證。《證券日報》的報道顯示，截至4月下旬，50家上市房企發佈了一季報，結果近60%的企業出現業績下滑。

　　其中，華遠地産曾在年報中説，2014年房地産行業發展增速會有所降低，“我們要有所降低”，結果一季度其凈利潤下滑56%；泛海建設曾在年報預計，樓市將回歸健康發展軌道，但其一季度業績卻有6%的下滑。

　　“我們對市場形勢，既不盲目樂觀，也不過於悲觀。”信達地産的年報裏，有這麼一句話。

　　新京報記者 尹聰 北京報道