廣州樓市頻現“長壽盤” 或因放盤價高而滯銷

　　4月全市原10區二手住宅登記宗數為5127宗，同比減少66.4%

　　據廣州市國土房管局公佈的數據顯示，2014年4月全市原10區（不含增城、從化）二手住宅登記宗數為5127宗，同比減少66.4%。當月經仲介行促成的二手住宅買賣業務量比3月減少兩成。多位仲介人士表示，現時多了不少主動下調放盤價的二手房業主，但市場上仍不乏價格企硬的業主。而每逢房地産市場走弱之時，二手樓市便會出現一批“長壽盤”，這類型盤源的普遍特徵在於放盤時間長和放盤價高於市場價，部分“長壽盤”還因“供大於求”的市場關係而滯銷。本期話題將與您“八一八”二手樓市中，那些被剩下的“長壽盤”都是怎樣賣出去的。 文/圖：記者王雯倩

　　華南板塊、東湖、員村、中山八多“長壽盤”

　　據多位受訪仲介人士介紹，目前“長壽盤”較多的板塊主要集中在番禺區華南板塊、越秀區東湖板塊、天河區員村板塊，而荔灣區中山八路板塊也有部分放盤價較高的二手盤源成為“長壽盤”。

　　中原地産東璟花園分行營業經理林仁武介紹，員村板塊目前的“長壽盤”有所增多，相當一部分是年前積累的盤源，而目前放盤量也有所增多。近期有一套65平方米的福金蓮花園單位放盤，放盤價約163萬元，基本符合市場價，但由於業主心態仍較為強勢，沒有降價空間，目前放盤已兩個多月，暫時未見成交。“該板塊業主心態較強，以及買家受到樓市及政策不明朗因素的影響，觀望心態漸趨濃厚。”

　　合富置業芳滿分行主管高海濤表示，去年第四季度有一套華景新城120平方米的物業，業主叫價330萬元，足足比當時市場可接受的價格高出20萬~30萬元，放盤半年仍看客寥寥。半年之後，業主套現的需求愈加迫切，只好調整價格到300萬元，調價後沒多久就被一位改善型買家看中，最後雙方討價還價之後以298萬元成交。而在老城區中山八路板塊，也有部分放盤價較高的二手盤源成為“長壽盤”。中原地産荔港南灣分行營業經理梁培煉表示，目前荔港南灣市場均價在2.1萬~2.4萬元/m2左右，有業主放盤價在2.6萬~2.7萬元/m2左右，放盤時間較長也未能成交。

　　梁培煉指出，造成中山八路板塊“長壽盤”滯銷主要有三方面原因，一是價格，偏離市場價的盤源，買家接受度不高；二是裝修，由於該板塊不少買家是自住的“剛需”客，希望能即買即住，因此多看中裝修保養情況；三是戶型，部分盤源位於低層，可能採光會有一定的影響。作為業主，想要避免手中的房子淪為“長壽盤”，放盤價要更為合理，保留適度的議價空間。

　　“長壽盤”多因定價過高

　　改善型物業不降價等同趕客

　　“現時市場上願意讓價的業主數量較年初要多，且業主願意給予的讓價空間也從年初的5%以內擴大到7%甚至更多。”合富置業市場經理梁燕明指出，現時出現的“長壽盤”多是由於業主惜售心態所致。從目前情況分析，若是適合“剛需”買家需求的中小戶型物業，略低於市場價即能吸引到買家關注。不過，若是價格高於“剛需”買家預算、僅適合改善型買家購買的中大戶型，由於目標買家群的購房迫切性較“剛需”買家要低，且目標買家群體在一二手市場選擇也相當多。因此，若非價格非常吸引，否則都較難在短時間內成功售出。

　　“要避免手中的二手盤淪為‘長壽盤’，要有合適的定價，過高便無人問津。”中原地産市場主任黃燕飛表示，造成“長壽盤”的主要原因多是價格問題，業主放盤價過高，或議價空間過窄，令買家望而卻步。業主放盤前可諮詢仲介人員同一樓盤或周邊類似物業的實際成交價，以及成交物業的具體裝修、樓層、朝向等影響樓價的因素，再結合自身盤源的優劣情況，在實際成交價上或增或減，並可預留部分議價空間，“給買家有賺到的感覺，更易於出貨”。

　　案例一：熬了半年，

　　番禺小豪宅終降價110萬出售

　　中原地産珠江花園分行高級營業經理林敏紅介紹，分行近期成交了一套珊瑚灣畔三房，面積約188平方米，最終成交總價為440萬元，單價約2.3萬元/m2。該物業是電梯低層，南北對流，裝修保養情況良好，樓齡4年左右。

　　據了解，目前珊瑚灣畔的市場均價約2萬~2.5萬元/m2，該套三房是業主一手時購入，購入後一直用於自住。因有置換物業的需要而在半年前放盤，初始放盤價為550萬元，稍高於同類型物業50萬元左右。“曾有買家希望能以500萬元購入，但業主當時心態較為強勢，並不接受議價。” 林敏紅回憶，由於該盤的放盤價稍高於市場價，看房的買家並不多。近期因業主急用錢，經過商議後，降價110萬元。而買家則是自住的“剛需”客，購房預算約400萬~500萬元，看房約半個月的時間，“看中這套珊瑚灣畔性價比高，且帶花園，望湖景，並最終以440萬元成交”。

　　林敏紅還指出，分行所處的華南板塊，近期“長壽盤”的數量有所增多。其中，“長壽盤”多集中在珊瑚灣畔、星河灣海怡半島及珠江花園等樓盤，“總價超過500萬元的物業容易滯銷成為‘長壽盤’”。之前曾有一套珊瑚灣畔的375平方米的別墅，業主放盤價約2000萬元，但市場價才介於1600萬~1700萬元，結果一直未能促成交易。建議此類盤源的業主除了需在價格上有所調整，還可以選擇信譽良好的仲介，以放售獨家盤的方式，能有效避免手中盤源淪為“長壽盤”。

　　案例二：證未過五年“吊高來賣”無人問

　　降價20萬 買家看房一天即成交

　　另據中原地産東湖西分行營業經理譚子超介紹，近期成交了一套湖濱苑電梯中層三房可算是市區“長壽盤”的經典個案。該套三房是東南向，樓齡17年左右，面積約114平方米，成交總價約280萬元，單價約2.4萬元/m2。

　　據了解，該房屋業主因計劃出國發展而放盤，起初對房價的期望值較高，初始放盤價為300萬元。但譚子超透露，該套房的房産證未過五年，加上稅費，折合單價高出市場價約3000元/m2，且裝修保養情況一般，放盤半年多仍未成交。業主眼看著看房客戶不多，心態也有所減弱，便調整放盤價貼合市場價，遂降價20萬元。接盤的買家在湖濱苑附近工作，看房時間僅一天，最終以280萬元成交。

　　“受到樓市不明朗因素影響以及多樣化理財産品的衝擊，買家出現‘買漲不買跌’的觀望心態。”譚子超表示，有一套在去年11月放盤的海印花園二手房，業主初始放盤價是380萬元，買家議價20萬元，但業主表示只肯讓步3萬元，最終未能成交。而由於近期房地産市場走弱，二手房買家減少，業主心態也有所鬆動，主動下調30萬元，可截至發稿前，仍未有買家出手接盤。