鬱亮:海外機構看好內地樓市 走出去是為請進來

　　“過去兩三年越來越多的房企走出去了。其他企業我不知道，萬科走出去基於三個原因，一是為了學習，二是為了請進來，三是為中國投資者提供一個海外置業渠道。”在3月上旬萬科2014年業績發佈會上，萬科總裁鬱亮這樣解釋公司“出海”的原因。

　　而從萬科海外投資的形式與力度上看，萬科對於海外投資還是非常謹慎的，目前所有項目均選擇了與當地企業合作。在2014年2月份宣佈聯合美國知名地産商RFR、Hines攜手開發曼哈頓列剋星敦大道610號項目前，萬科只是在2013年投資了3個海外項目，分別位於中國香港、新加坡、紐約，投資總額44億元，而這個金額放在北京，最多只能幫助萬科在四、五環之間獲取一幅體量適中的地塊。

　　萬科將加大國際化比重

　　雖然萬科表示十分重視海外戰略的發展，但海外市場短期內對其業績的影響則十分有限。從萬科自己的表態也可以看出，其出海更多的為了提升公司的整體素質，包括公司治理、組織結構等方面的完善。

　　鬱亮就表示，萬科“小股操盤”的輕資産運營模式就是學習鐵獅門，“鐵獅門是操盤賺錢、經營也賺錢。你不是具體跟別人合作，就不知道別人怎麼運作的。跟別人合作，我們有一個要求，派人去裏頭工作，了解實際怎麼運作。萬科所有海外項目我們都找當地優秀髮展商進行合作，主要為了學習他們好的經驗、好的做法。”

　　據悉，“小股操盤”是萬科合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和産品體系，共用萬科的信用資源和採購資源。通過輸出管理和品牌，這種輕資産模式有利於提升萬科的凈資産收益率。也意味著在同等的資産規模下可以支援更大的經營規模，獲得更大的市場份額。

　　同時，鬱亮稱，萬科走出去也是為了請進來。“我們通過海外走出去之後，發現有更多機構會主動找到萬科希望談合作問題，現在越來越多機構也在謀求國內發展，把他們在發達市場上積累的經驗在國內來複製，這塊我們也在做一些安排。而隨著中國國際化程度提高，經商、留學等等，配置海外房産需求是存在的，我們為他們提供這個機會。基於這些原因，萬科選擇做海外投資。”

　　鬱亮還透露，現在萬科操作的項目有400個，但只有4個在海外，比例非常低，未來會提高。萬科走出去並不是因為要抄底，是為了學習，提高自己的能力。從這一點出發，萬科沒有給自己設置外海項目需要達到多少的比例。但是毫無疑問，萬科會越來越多的加大國際化比重。

　　出海策略各不同

　　實際上，對於海外投資持謹慎態度的不止萬科一家。中國海外集團副董事長孔慶平就對《證券日報》記者表示，因為風險比較大，除了在中國港澳地區，中海地産去其他海外市場投資會十分謹慎。“目前中海地産只是在倫敦的核心地段有2個商業項目，都是前兩年收購的。2008年全球金融危機確實給了我們一些機會，讓歐美的資産處於一個比較低的價位，但我們收購也是比較有節制的。目前中海只收購現成的項目，希望以此為一個點，慢慢建立一個團隊，再通過這個團隊了解市場、熟悉市場，進而尋找開發機會。” 孔慶平表示。

　　對此，有分析師認為，“中海地産本來就是香港上市公司，有著很好的國際化發展基礎，先在倫敦購買物業，對倫敦市場進行較深入了解後再伺機進行房地産開發，這是必然路徑。”

　　而和萬科、中海的謹慎投資相比，碧桂園、綠地等房企在海外投資上則激進的多，不但金額總量大，其大部分項目都是獨資。以碧桂園為例，不到一年時間便在馬來西亞拿下3宗凈地，同時進行住宅開發。而自去年金海灣項目銷售火爆之後，碧桂園海外戰略也繼續升級。今年2月底，碧桂園斥資7300萬澳元購買了位於雪梨西北部的一處開發用地，此項目為碧桂園首次進軍澳大利亞市場，且瞄準了高端住宅市場，預計售價超過1萬澳元/平方米。碧桂園總裁莫斌也表示，未來5年碧桂園海外市場銷售份額將佔集團銷售額的1/3，而在未來十年的規劃中，海外市場將與國內市場兩分天下。

　　對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，目前國內客戶海外置業市場潛力巨大，而國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，房地産仍然處於價值低估階段，國內房企的項目投資剛好處於抄底的市場階段，市場週期的特徵決定品牌房企繼續積極佈局海外市場。

　　不過，相比于上述幾家房企的國際化戰略，也有部分房企對出海並不感冒。

　　融創中國董事長孫宏斌就表示，融創肯定不會去海外。“美國當地企業的資金成本比中國低很多，它的成本利息是零，我們是背著6%、7%的利息去那兒，同時，放棄一個13億人的市場去做國外市場，我覺得不是我們的選擇。”孫宏斌稱。