10月北京樓市成交量下滑 業內:年末“不溫不火”

　　中新網11月6日電(房産頻道 張玉璽)北京樓市旺季不旺。10月份，北京新房、二手房成交量均雙雙下滑。其中，新房市場更是量價齊跌，在“銀十”表現慘澹。但價格結構性的下跌，讓購房者無實惠可言；供需矛盾仍然突出，“日光碟”現象頻現。業內預計，北京樓市年末將“不溫不火”。

　　新房市場慘澹收場

　　北京新房市場在“銀十”表現慘澹，並最終以“量價齊跌”的局面收場。根據仲介機構提供的數據顯示，10月份新建住宅(含保障性住房)網簽量達9360套，環比下降29.5%。扣除保障房後，純商品住宅成交5946套，環比下降34.9%，同比下降27.6%，創近5個月以來的新低。

　　而新房成交量的下滑，與供應低迷密切相關。鏈家地産市場研究部張旭認為，10月份純商品住宅環比大幅下降，主要是由於近期供應量較低，尤其是低價房源較少，導致成交量較低。此外，在房企資金面改善，銷售任務基本完成，政府限價力度增加的情況下，房企的推盤積極性有所下降。

　　另據鏈家地産市場研究部統計，10月北京純商品住宅成交均價為22507元/平方米，環比上月下跌4.7%，同比上漲8.6%。其中，六環外成交佔比連續3個月增加，10月環比上月佔比增加5.6個百分點，對拉低成交均價有較明顯作用。同時，單價4萬元/平方米以上的住宅成交佔比也小幅回落。

　　“10月價格下降主要是結構性因素影響。從市場情況看，部分剛需盤以及改善盤的成交依然火熱，但價格仍保持相對平穩。從短期的供應看，供銷比保持在1：2左右，供需矛盾突出，需求強勁，開發商沒有降價的動力。但新七條的發佈，讓開發商提價的難度將更大。”張旭説。

　　雖然新房市場10月份慘澹收場，但“日光碟”的現象卻屢見不鮮。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，多數樓盤預售前累計有效客戶量與新推房屋套數的比值都在3:1以上，只要有新增供應便會一搶而空。10月僅有10個項目獲得預售許可證，新推樓盤幾乎全都成為“日光碟”順理成章。

　　二手市場短暫回調

　　在新房市場慘澹的同時，二手市場出現短暫回調。根據鏈家地産市場研究部統計，10月北京市二手住宅成交10793套，較9月同期下降16.03%，較2012年同期下降5.7%。雖然10月單月成交量有所下降，但是受一季度成交量暴漲的影響，2013年前10月，北京市二手住宅成交140428套，同比上漲26.2%。

　　張旭認為，10月成交量環比同比均出現大幅下降。除了受到國慶小長假出遊的影響外，10月以來的日均新增需求量環比下降3.4%，新增需求入市降低也導致了成交量環比下降。目前，市場還處在自住型需求持續釋放的過程中。四季度，受政策和市場氛圍影響，成交量難以達到2012年同期的水準。

　　雖然二手成交量下滑，但對價格的影響不大。據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，10月份，北京全市二手住宅交易均價為30709元/平方米，環比上漲2.6%。其中，北京近郊和遠郊區縣的二手房交易均價為23788元/平方米，環比基本持平；而城六區二手房交易均價高達41675元/平方米，環比漲3.2%。

　　胡景暉表示，10月份，成交佔比達六成的城六區房價的持續走高，是拉高全市房價的重要因素。一方面，房價上漲的預期，以及城六區較為旺盛的購房需求使得絕大多數業主繼續提高售價的意願非常強烈；另一方面，有一定資金實力的購房人群更傾向於一步到位的置業方式，比如首次置業便考慮中檔以上小區或優質的學區住宅等。

　　但在張旭看來，與2012年四季度業主惜售出現，新增房源量持續下降不同的是，由於房價上漲，業主對政策尤其是流傳較廣的房産稅預期增加，出售意願較為積極。雖然預期的政策如房産稅等並未出臺，政府的調控意願依然比較強烈，同時新的調控策略以增加低價房源供應為主，長期來看，對價格的上漲産生一定的制約作用。

　　年末樓市不溫不火

　　“‘不溫不火’將是年末北京樓市的主基調。”胡景暉認為，雖然即將召開的三中全會將明確一系列的樓市調控新舉措，但是一直執行的樓市限購、限貸政策不會馬上退出；此外，房價高漲、信貸力度減弱，使得購房需求在持續減少，今年出現交易量翹尾的可能性不大；與此同時，出臺更加的嚴格的行政性限購限貸政策的可能性也很小，交易量大幅跳水的可能性也不大。

　　由於一線城市房價居高不下，北京完成房價調控目標的壓力巨大。有媒體近日報道稱，北京住建委近期召集了30多家因為漲價、預售許可尚未批復的房企代表開了一個座談會。原則上不會批房價大幅漲價項目的預售證，並在四季度重點整治諸如捆綁裝修等變相漲價的情況。業內認為，若消息屬實，將對房價起到一定的遏製作用。

　　與此同時，為緩解市場的供需矛盾，北京加大了土地供應。11月4日，北京一天推出8宗地塊，且均需配建比例不低的保障房項目。另據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，11月將有22宗住宅用地入市，其中，11宗住宅用地需配建限價商品住房、經濟適用房、人才公共租賃住房、回遷房等，2宗住宅用地需要配建“自住型商品住房”。

　　而最令人關注的是，北京剛剛出臺的“自住型商品房”政策。胡景暉認為，“自住型商品房”無法解決當前的供應問題，對近期樓市影響有限，至少在明年下半年才能形成實質性。鋻於政策可能會干預市場預期，延緩供需雙方決策的進度，預計年底北京樓市交易量與價很可能維持10月低迷的狀態。(中新網房産頻道)