再融資定向放開 房企“錢緊”格局難改

　　沉寂已久的房地産再融資有了新進展。隨著新湖中寶披露再融資預案，縈繞資本市場的一大猜想終於“破題”。不過，此時言及房地産再融資開閘似乎為時尚早。從已披露的預案以及政策導向來看，地産再融資僅僅是有條件放開，而融資環境的鬆動，尚不能完全緩解當前地産公司“錢緊”的整體環境，特別是中小房企仍面臨較大的資金壓力。

　　“錢緊”格局仍未改觀

　　作為資金密集型行業，“缺錢”幾乎一直困擾著房地産的發展。特別是自2010年開啟房地産調控窗口後，上市房企重大資産重組或再融資方案均被終止。在二級市場輸血通道被關閉後，房地産信貸也在逐步收緊。從目前房企現金情況看，“錢緊”的局面仍然沒有明顯改觀。

　　同花順iFinD數據顯示，已經披露中報的15家房企上半年共實現凈利潤28.81億元，同比增長14.66%。在披露業績快報及預告的公司中，有超過六成公司上半年預增。

　　儘管業績維持增長，但上市房企的資金鏈卻仍然面臨重重壓力。數據顯示，上述15家房企上半年經營性現金流量凈額共計13.92億元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年經營性現金為“凈流出”。嘉凱城上半年的經營活動現金流量凈額為-4.52億元，是目前披露中報的公司中經營性現金“凈流出”最多的公司。宋都股份的經營性現金流量凈額則從去年中報時的5.6億元，大幅下降至今年中報時的-3.31億元。對此公司表示，現金流下降是因為支付土地出讓金所致。

　　從房企資金情況看，當前所面臨的潛在償債壓力仍然不可小覷。如果以短期借款與一年內到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值來衡量房企短期內的償債壓力，可以看到，不少公司這一比值已經超過2倍以上。

　　扣除不可比因素後，已經披露中報的房企中，有5家房企的上述比值超過2倍。其中，中弘股份短期借款為8.41億元，一年內到期的非流動負債為5.98億元，而公司中期的貨幣資金僅有1.70億元。就此計算，公司短期借款與一年內到期的非流動負債之和與貨幣資金的比值達到8.47倍。此外，南京高科、宋都股份、嘉凱城等公司也在2倍以上。

　　如果從一季報數據看，扣除不可比因素後，兩市有超過三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比值基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，不少中小房企的資金仍有壓力，這就導致這些公司的股權融資意願強烈。

　　業內人士指出，目前房企經營出現分化，資金實力也呈現明顯差異。大型房企由於融資渠道多元化、融資成本相對較低，資金壓力較小。而眾多中小房企依然面臨一定的資金壓力，且這種“錢緊”的局面在短期內還不能得到明顯緩解。

　　再融資難言全部放開

　　在全行業依舊面臨“錢緊”局面之際，新湖中寶打響的房地産再融資“第一槍”，似乎給不少企業帶來希望。業內預計，未來還將有上市房企陸續披露再融資方案。不過這股即將掀起的地産融資小高峰卻並不意味著地産再融資全面放開。從目前已經披露的預案以及監管機構的政策導向來看，此次地産再融資僅僅是有條件放開。

　　從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過55億元，將用於上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。其中，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。

　　業內人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標的是用於舊城改造，這符合當前國家房地産政策的扶持方向。這就意味著，符合政策導向將是未來房地産再融資必須遵循的“法則”。

　　對此，多家券商投行部人士表示，房地産上市公司再融資已經鬆動並逐步放開，但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題。”某投行人士坦言，最重要的是再融資投資標的需要符合政策導向。

　　目前，我國房地産調控正在發生微調。調控手段趨於市場化，特別是在舊城改造、棚戶區建設、保障房建設等方向有所傾斜。為了有效緩解保障房相關建設的資金籌集壓力，二級市場再融資也將提供一定金融支援。

　　受此影響，涉及一級開發業務或從事保障房、舊城改造、棚戶區改造等業務的公司，由於符合國家産業政策導向，逐步迎來再融資放開的機遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬方發展、北京城建、長春經開等房地産公司從事上述業務。

　　相比之下，純粹投向商品房住宅開發的再融資在短期內尚未獲得“鬆綁”的跡象。僅從今年公佈的房地産再融資方案來看，均沒有明確投向商品房住宅開發的“先例”，且已披露的預案還需要經過股東大會或證監會的審核。

　　除新湖中寶外，近期海印股份也披露了增發方案，募集資金將投向公司廣州國際商品展貿城——國際汽車展覽交易中心項目及補充流動資金。儘管投向商業地産項目，但海印股份的行業劃分並不屬於房地産業，不過這在一定程度上揭示出未來再融資可能在商業物業上出現鬆動的可能。

　　房企轉向“資源為王”

　　隨著地産行業步入深度調整期，行業內企業的分化也愈發明顯。目前，大型房企已開始從“現金為王”向“資源為王”轉變，這體現為土地市場的日趨火爆。相比之下，中小房企的資金實力有限，土地儲備也大多集中在三四線城市，因此受項目結算波動的影響十分明顯。

　　僅從北京市場來看，今年前七月的土地市場成交火爆，大型房企繼續充當市場主角。中原地産數據顯示，北京7月土地出讓金合計達到206.22億元。今年前7月，土地出讓金累計達到870.46億元。中原地産市場總監張大偉表示，在錢緊的大趨勢下，部分現金寬裕、成本較低的大型房企將在土地市場繼續有所斬獲，中小房企在土地市場可能會受到資金影響而表現保守。

　　受制于資金實力有限，中小房企目前也面臨項目單一所引發的業績波動風險。此次再融資有條件放開，是否能給符合融資條件的中小房企帶來轉機？對此，業內人士的觀點不一。部分專家認為，再融資選擇性放開對於房企業績影響十分有限，在樓市長效調控機制尚未配套跟進前，地産再融資短期還不會全面放開。

　　長江證券分析師劉俊指出，再融資有條件放開對房地産行業的標誌性意義大於實質性意義，這主要是因為符合再融資條件的上市公司可能並不多，並且棚戶區和保障房建設存在著週轉慢和毛利低的缺陷。

　　興業證券分析師趙振毅則表示，涉房融資放開將是下半年的大概率事件。由於整體貨幣環境穩中趨緊，優質房企能夠穩定投資預期，將通過更多的融資渠道來維持較低的財務成本。

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