警惕棚戶區改造房地産化 已成地方上項目主方向

　　7月23日，住建部、發改委、國土資源部等六部委聯合召開全國棚戶區改造工作電視電話會議，明確要求各地在10月底前編制完成2013-2017年棚戶區改造規劃，要求分年度、分類別改造，並落實到市縣。這是繼日前國務院下發《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》後首次對棚戶區改造具體實施階段工作做出統籌安排。

　　值得注意的是，此前已有多個省市在年中經濟工作會議中指出未來重點工作放在棚戶區改造方面。業內人士指出，棚戶區改造是改善民生的重要途徑，但是應警惕在宏觀經濟形勢疲軟、地方財政下滑的背景下，棚戶區改造房地産化。

　　多地加大棚戶區改造投資

　　近日，多地召開年中經濟形勢分析會議，對下半年地區經濟發展方向定調。根據近期多省市區地方政府2013年下半年投資規劃重點和城鎮化建設設想，絕大部分地方的投資目標中不再有關於房地産投資的表述，而棚戶區改造則成為地方投資的核心，地方投資規劃的重點基本圍繞基礎設施、産業承接、公共服務展開。

　　北京日前召開的上半年經濟形勢分析會透露，未來五年，北京計劃將改造棚戶區建設視為發展的重要方向，北京新確定中心區棚戶區改造項目527個，惠及居民23萬戶、70萬人，計劃5年投入5000多億元，預計帶動建築、建材等40多個相關行業的發展，促使低端産業退出，為符合首都功能定位的産業發展騰退出空間、創造條件。

　　北京市副市長陳剛表示，北京歷史文化保護區大多處於城市中心地帶，但在漫長的發展歷程中，中心城區平房院落、老舊小區、城中村、邊角地、城鄉結合部、國有工礦區等處，遺留了大量棚戶區。在中心城區的平房區，戶均住房面積僅20平方米，且不成套，遠低於全市每人平均29平方米的住房水準。棚戶區內很多房屋年久失修，私搭亂建嚴重，道路又狹窄，缺乏消防設施，存在極大的消防隱患。

　　陳剛指出，棚戶區改造要妥善安置居民，儘量實現就地安置。在中心城區，通過院落平移適當增加居住面積，通過調整規劃原地建設回遷安置房。人口過於稠密，確實需要疏解實現異地安置的，選址在軌道交通沿線、配套設施齊全的區域建設安置房，將城區優質的教育、醫療等資源輸出到城市發展新區。

　　四川省委財經領導小組第二次會議部署下半年經濟工作時指出，要突出抓好項目投資，積極對接國家穩增長、調結構的重點投資方向，抓緊再梳理一批鐵路、棚戶區改造、資訊消費、節能環保、城市基礎設施建設等項目以及500個省重點項目建設，力爭形成更多的實物工作量和投資額。

　　湖北省也指出，計劃在四年內改造棚戶區80萬戶以上，預計投資超過2100億元。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委也指出，由於棚戶區是中央關注的民生、城鎮化、投資、消費、穩增長等多個方面相結合的交匯點，也是地方熟悉的經營城市、房地産開發套路，因而是中央和地方利益和動力的交集。更直接地來看，“與保障房基本不賺錢相比，棚戶區往往是處於城市中心區的老舊房屋，地段很好，拆完重建土地增值明顯，商業開發價值大，往往更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動。”

　　地方財政依賴房地産依然嚴重

　　值得注意的是，從地方上半年財政收入來看，地方財政收入依賴房地産的現象仍比較嚴重。

　　浙江省十二屆人大常委會第四次會議指出，上半年浙江省財政收入增幅持續回升，收支運作總體平穩，但相關稅收較快增長仍然是由房産交易量上升帶動。

　　1至6月，浙江省地方財政收入2182 .51億元，比上年同期增長11 .5%，其中稅收收入2026.46億元，增長11.8%；非稅收入156.05億元，增長8.3%。

　　浙江省財政廳廳長錢巨炎表示，浙江2013年上半年經濟運作情況顯示，投資保持較快增長，其中房地産開 發 投 資2 7 5 2億 元 ， 同 比 增 長17 .8%。另外，商品房銷售面積和銷售額分別增長56.2%和70.1%。

　　河南上半年經濟運作情況顯示，上半年河南省G D P為14556 .63億元，同比增長8 .4%，這是自2009年年終以來，河南省G D P第二次低於10%。其中，工業投資下滑明顯 ， 上 半 年 河 南 省 工 業 投 資 增 長18.8%，低於固定資産投資增速4.7個百分點，連續7個月低於全省投資增速，這是2005年以來，繼2010年上半年之後，第二次出現工業投資增速低於投資增速的狀況。

　　而財稅收入得益於與房地産相關的稅收拉動較快增長，房地産稅和建築 安 裝 業 稅 收 分 別 增 長5 1 %和30.7%，佔地方稅收的45%，增收額佔地方稅增收額的80%。

　　全聯房地産商會會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，宏觀經濟下滑，地方財政壓力不斷加大，在地方財政多依賴土地出讓收入的背景下，有限的土地難以形成有效補充，因此，地方加大棚戶區改造的力度，騰挪優質地塊，一方面加大了投資，另一方面也獲得了土地。

　　警惕棚戶區房地産化

　　從國土部上半年快速調查情況看，全國各類棚戶區改造涉及土地總面積21 .37萬公頃，待改造面積所佔比例過半，其中城市棚戶區改造面積 佔 各 類 棚 戶 區 改 造 面 積 的 近90%，城中村改造面積佔城市棚戶區改造面積超過50%。

　　由於棚戶區往往是處於城市中心區的老舊房屋，地段好，拆完重建土地溢價較高，商業開發價值大，更容易吸引民間資本的進入。日前，太原市就舉行城中村改造、棚戶區改造項目洽談會，一舉推出8個棚戶區項目、34個城中村改造項目。

　　據了解，此次重點推薦的8個棚戶區改造項目總用地面積295.84公頃，主要位於城市核心區、歷史街區、南部新區，地理位置優越，區位優勢明顯。因此改造項目受到了多家大型房企關注，吸引了萬科、恒大、萬達、綠地、保利等眾多國內大型房企參與。

　　對此，聶梅生表示，棚戶區改造不僅僅是建房，還應加大其公共配套等設施的建設，因此，應警惕棚戶區改造房地産化。

　　住建部副部長齊驥也表示，各地應合理界定改造範圍。要堅決防止借棚戶區改造之機，搞建設大廣場、寬馬路等勞民傷財的形象工程。還應完善目標責任制度，加強目標責任考核，“嚴禁企事業單位借棚戶區改造政策建設福利性住房。”

　　“各地要加強棚戶區改造土地開發利用監管，既要合理利用存量土地，滿足新增住房需求，又要避免棚改項目演變成為集資建房、福利分房，衝擊現有的住房制度，引發新的分配不公。”胡存智説，今年下半年，國土資源部將開展巡查工作，實時監測棚戶區改造用地的落實情況。對保障性安居工程和棚戶區改造任務用地落實情況較差、反映問題較多的省份，進行實地督查。

　　此外，在執行方面，國家發改委副主任穆虹指出，去年國家發改委對14個省市區有關棚改項目進行了專項稽查，發現部分地區的棚改存在未嚴格執行國家有關政策，隨意縮減項目建設規模，擅自改變項目建設性質，以簡單維修替代棚戶區改造，工程建設進度緩慢、省級配套資金不落實等問題。

　　“我們及時下發了整改意見。國務院辦公廳今年又對部分省份的棚改工作開展督察，類似問題依然存在。對此各地應採取有力措施，儘快改進。”穆虹表示，對未按計劃開工，建設進度緩慢，土地資金落實不力，項目管理薄弱，存在品質安全隱患的項目，將跟蹤督察，並對地方政府負責人進行約談，限期進行整改。梁倩　魏飆

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