二手過戶增多市場暗藏風險 急於求成易中招

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　　新“國五條”細則明確提出了“按轉讓所得的20%計徵個人所得稅”的措施後，全國各地二手房交易量激增，為了避免高額的稅收帶來持有成本的增加，許多業主想在政策正式實施之前將手中的房産放出，也有許多買家為了“避漲”而搶著過戶。

　　法律專家提醒，乘著市場混亂，在近期二手房成交市場中，存在陷阱或欺詐行為的風險明顯增高。“有心”之人想要渾水摸魚獲得更多的利益，而業主急於將房産拋出就很容易掉進欺詐陷阱。

　　二手過戶增多市場暗藏風險

　　記者近日在廣州多個房地産交易中心採訪時發現，在“國五條”細則發佈後，廣州二手房交易市場明顯升溫，大量二手房交易選擇近期過戶，廣州二手房交易登記日均收件量達到722宗。某房地産交易中心負責人告訴記者，今年年後二手房交易過戶量比以往同期多了兩倍左右，新增房源也將近四成。“很多人都擔心“國五條”新政細則正式發佈後買房的價格會升高，所以這段時間不少業主排隊過戶。”

　　和買家一同到房管局辦理過戶手續的李先生告訴記者，他是來賣房的，和買家早在年前就談好了，但一直沒時間來辦手續，眼看政策要變化就趕著來了。“‘國五條’實施之後再賣，虧的肯定不止這點錢了。”記者看到，整個房管中心瀰漫著一種焦急、緊張的情緒，排隊過戶的多數人都是一臉急切。

　　同樣是來過戶的王先生一臉興奮的告訴記者，他剛剛和業主達成協定，現在來辦理過戶。剛剛參加工作二年多的王先生為了買房取出了所有積蓄還向銀行貸款。王先生表示自己收入不高，現在有機會以較低的價格購買到心儀的房子很開心。

　　業內人士指出，目前二手房市場上瀰漫著“過戶潮”，業主“急”于拋房，購房者也是“急”于入手，整個市場都籠罩在“急”的光環下，然而二手房交易涉及信貸，辦理起來極為繁瑣，一旦心急，可能會陷入交易陷阱。

　　另一方面，對於這次“史上最嚴厲的調控”，很多人都是措手不及，被迫入市，對於交易的準備工作備案不足，再加上市場過熱很容易讓業主和購房者頭腦發熱，交易陷阱的溫床自然而然的形成。

　　交易陷阱叢生心急就有隱患

　　由於“急於求成”，不少購房客忽略了最重要的看房和核實的過程，蒙受了一些不必要的損失。

　　剛簽訂購房協議前來辦理過戶的王女士就遇到了這種情況，由於過於心急，他被仲介騙走了2萬元定金。王女士告訴記者，她看中了一套學位房。在簽訂購房協議前，仲介要求與她先簽訂定金協議。因為急於購房，王女士沒有多想就交了兩萬元定金，後來查明這套房子的學位已經被使用，王女士不得已放棄了這套房子，但在索要定金時，仲介稱因為她違約，拒絕返還兩萬元。

　　王女士目前仍在向仲介討要定金，但由於合同上並沒有註明“學位沒有被使用”的相關字樣，王女士要回定金的希望渺茫。專家建議，購房者在購房之前一定要對房子做出完整完全的評估，買學位房一定要確認學位。

　　此外，由於急於過戶的人很多，仲介亂收費的現象也有所抬頭，因為擔心政策的影響，近期在二手房市場上，賣房者大部分都是希望買方通過“轉按揭”的方式儘快完成交易，一些仲介機構就借機多收數千元的“加急”費用以安排相關手續，而此前根本沒有這項費用。

　　記者最近就收到正在賣房子的孔女士的爆料，因為害怕“對賣房差價按20%徵收個稅”的政策落地後持有成本增加，她想在近期就把房子賣掉，也很快找到了買家，但因為要辦理“轉按揭”，仲介讓她交1000元的“加急費”，讓她感覺有坐地起價的嫌疑。專家建議，買賣雙方在進行二手房交易之前，應該詳細了解交易流程和相關稅費、仲介費用的計算辦法，做到心中有數，才能防止一些不法仲介利用買賣雙方資訊不對稱和急於求成的心理而借機亂收費。

　　市場糾紛增多呼喚監管加強

　　隨著成交熱潮的來臨，一些違法現象又開始抬頭，各地房管局都出現了黃牛黨倒賣房地産交易中心號碼，就是違法現象之一。

　　記者了解到，隨著成交量的增加，二手房地産市場糾紛也是水漲船高。記者從有關部門了解到，近期出現的與二手房有關的交易糾紛有所增多，涉案金額也在逐漸加大。專家警言，如今由於政策來臨前的特殊情況，二手房市場出現了成交高潮，而這種成交潮正式考驗市場自凈能力的關鍵時機，但交易市場展現出的混亂叫人失望。“國五條”的正式開工之後，二手房市場可能將進入長時間的蕭條。如今暴露出來的各種問題，對於本已較差的消費者信心必然又將是一次無情的打擊，對於本身處於高速發展時期的房地産市場可能會産生一定的影響。

　　而對於現在“急切”入市的買房者和賣房者，專家提醒，如今二手房市場魚龍混雜，雖然有法律法規對市場進行管理，但在如此大量的入市的情況下，還是會很容易出現管理上的死角。所以無論是賣房者還是買房者，在市場過熱的情況下都應該保持清醒的頭腦，謹慎對待，如果急於求成就很容易掉進交易陷阱，那就得不償失了。(記者 蔣哲)

　　二手成交維權攻略

　　◎案例1：賣房者並非房主

　　2012年6月，蘿崗區市民張先生從李先生手中買了一套二手房，雙方就各方面達成一致後簽訂了購房合同，張先生支付了一部分購房款。但在辦理過戶時，張先生才知道這套房屋的出賣並沒有經過房屋共有人、李先生妻子的同意。後來李先生妻子就此起訴至法院，法院最終判決該房屋買賣合同無效。

　　目前二手房交易市場上有不少與張先生遭遇相同的情況。不少賣房者，並非房主，只是共有人或者只有使用權。買房者如果找不對人導致合同無效，不僅購房努力宣告白廢，還有可能帶來經濟上不少的損失。

　　事實上，二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房産證、假資訊等。二手房交易中，經常出現房産證上的名字與賣房人不是同一個人的情況，因此購房者交出了定金並與賣房人簽了合同，如果買賣生變，追討定金也是費時費力的事。另外，也有騙子偽造戶主身份，然後以各種理由騙取購房者信任，將本不屬於自己的房子賣掉，拿到購房款後跑掉。購房者要認真審查“二手房”轉讓人的主體資格，確定房屋轉讓人是否是該房屋的産權人。

　　還有一些購房者對二手房賣家拿出的房産證沒有一絲懷疑，結果掉進“假房産證”的陷阱，造成“錢房兩空”。而且，現在一些假房産證做得非常逼真，只有專業人士才能辨出真假。業內人士建議，買房人最好到房屋産權交易中心查看該房屋的産權證是否真實。

　　◇對策：購房人可以到房管局産權登記部門查詢，如賣房者非該二手房的産權人，購房人應立即中止交易。因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人能否取得産權也存在風險。如果存在房産的共有人，購房者還應要求該賣房者出具其他共有人同意出賣的證明。如果出賣人為已婚，買賣行為還需取得其配偶的確認；購買二手公有住房，應取得共同居住人同意。

　　◎案例2：隱瞞房屋真實情況

　　王女士準備在步行街開店做生意，過完年後她就開始留意合適的店面房源。二月份，她看到一家仲介公司登的房源廣告中，有一套店舖比較滿意的，根據廣告中的描述，該房源面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，而且有兩個房間。綜合這些條件，王女士覺得這套房源做店面房還蠻合適。

　　但經紀人第一次帶李女士去現場看房的時候，問題就開始出現。經紀人表示房東出差了，手裏沒有房子的鑰匙。但當時王女士從外面看房子的時候就發現，從門面的梁柱來看，這套房子應該是單間的。但是經紀人就解釋説，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，裏面是打通的，肯定是雙開間，王女士選擇相信經紀人的話。

　　之後王女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經紀人表示現在想買這套房子的客戶很多，如果王女士有意買這套房子，現在可以先交訂金，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額退還。李女士想想自己也沒什麼損失，於是交了訂金。過了幾天，仲介通知她可以去現場看房，這次李女士進到房子裏面，發現根本就是單開間，當她詢問經紀人的時候，經紀人表示是自己弄錯了。但當王女士決定退了這套房子的時候，前面一直服務態度很好的經紀人就翻臉了，不肯退還訂金。

　　◇對策：仲介常常為了更好的脫手房源，經常會誇大房源的好處，消費者如果不做實地考察就會中計，而有些仲介還會和賣房者合謀來騙取消費者的定金。購房者最好的做法就是一定要在簽協議和給定金之前做好實地考察，這樣才能更好地避免被騙。

[責任編輯： 雍紫薇]