調結構成房企主旋律 龍湖銷售目標審慎提至460億

　　中新網3月15日電 2009年上市的龍湖，三年來銷售業績一直穩步發展。今天下午，龍湖管理層在業績會現場透露，2013年銷售目標審慎提升至460億，較龍湖2012年實際合同銷售額401.4億元，增長15%。公司力求在繼續開展地域和産品結構的佈局調整的同時，保持業績的穩步增長。

　　對於許多房地産開發商而言，2012年是一個結構調整年。持續加強的樓市調控使得大陸房地産市場生態急劇發生變化，這也迫使不少開發商從産品結構、區域佈局乃至發展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。

　　限購的持續令多數開發商持續增加旗下剛需産品的佔比，甚至連星河灣、綠城這樣以高端物業開發為主的開發企業也不得不尋求妥協。而三四線城市樓市供應過剩的危機也在2012年爆發，這迫使開發商“重回一二線”成為一道風景。商業地産依舊是熱門，在不少企業涌入這一領域的同時，有關開發與自持的爭論也為市場熱議，SOHO中國向大規模自持轉型也因此成為年度話題。

　　以上種種都預示著中國房地産行業的環境在發生急劇變化，“房地産進入下半場”的輿論也在2012年興起，相當數量的房地産開發企業也開始選擇主動調整，以適應新時期的環境。從這個意義上，2012或許可以稱之為內地開發商調整元年。

　　但由於對迅速變化的市場缺乏長遠規劃，在調整年中，能夠順利推進結構調整計劃，並保持穩健發展步驟的企業並不多見，而龍湖地産則是這少數幾家中的佼佼者。

　　3月15日，龍湖地産有限公司今日公佈2012年年報，年報披露，2012年公司實現銷售額401.3億元，超額完成年度銷售目標，同比增長4.9%。全年共完成銷售總建築面積達4，179，622平方米，同比增長27.2%。

　　龍湖集團董事會主席吳亞軍表示：“集團將在2013年繼續開展地域和産品結構的佈局調整，對於作為戰略重要組成部分的商業地産，將穩紮穩打的著力發展。放眼未來，龍湖將在財務穩健的基礎上，致力於價值城市、價值區域的滲透，著眼適銷産品的創新研發以及團隊與文化的堅守、優化，實現集團的長期穩定發展。”

　　適量調整地域與産品結構

　　具體而言，為應對樓市調控的深入及限購政策的持續，龍湖也相應地增大了剛需及首次改善産品所佔的比重，這也是其全年銷售總建築面積同比增長27.2%的主要原因，但相比萬科、遠洋等企業將其剛需産品保持或調整到85%以上的策略，龍湖在該領域調整相對平穩。

　　有輿論分析認為，在限購持續的背景之下，剛需類産品無疑是受影響較少的品種，因此受到很多開發商的青睞。但市場仍存變化，目前在北京、上海等一線城市，首次置業等剛性需求已出現回落的苗頭，而換房改善型需求則有可能在未來持續增加。近期房地産交易徵收20%差額所得稅政策出臺之後，在多地出現的二手房交易高峰中，相當部分均屬換房改善型需求，這也從側面反應出這部分市場增長的潛力。

　　考慮到房地産開發的週期性較長，開發商需提前預判並作出準備。

　　此外，過快的産品調整有可能導致企業客戶的流失。但龍湖在産品類型調整上的穩健策略使其並未受到衝擊。經第三方調研，龍湖地産在行業客戶的忠誠度保持著2011年的水準，達76%。而物業服務滿意度則高達92%，公司品牌依然獲得廣泛的客戶認可。龍湖地産認為，全面了解市場需要，不斷提升産品和服務品質是其在波動市場中保持平穩發展的關鍵。

　　與其他企業相比，龍湖在産品結構上的調整更多是出於對短期市場需求變化的考慮，並未因此改變企業的一貫開發風格。

　　全國佈局初步達成

　　超額達成年度銷售目標的同時，龍湖地産也穩步推進其全國市場佈局的規劃。

　　根據年報披露的資訊，龍湖在2012年度一共龍湖2012年全年拿地總計17塊，總建築面積891萬平方米，這一數字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易資訊顯示，這些地塊的平均溢價水準僅為8.72%，絕大多數地塊的成交價格均低於所在城市同質地塊的平均水準，且在區位上更靠近城市中心，抗風險能力進一步增強。

　　通過此輪土地儲備的擴張，龍湖地産在重點耕耘的北京、上海、杭州、西安、成都均有新的地塊補充，並新進入廈門、泉州、紹興三個經濟發達且房地産市場較為健康的城市，基本完成全國佈局的規劃。目前環渤海、長三角、西部、華南的土地儲備分別佔龍湖地産土地儲備總額的38.6%、19.0%，37.1%及5.3%，佈局結構合理均衡。

　　在2012年，中國各個城市的房地産市場發展也開始出現分化，一部分三四線城市樓市投資過度，供應過量的危機逐步顯現。而更具發展前景的一二線城市價值也為開發商重新認識。龍湖對發展城市的長期研究和耐心選擇也使得其順利規避這一風險，目前龍湖進入的城市均未出現上述現象，多數依舊表現出強勁的賣方市場特徵。

　　此前瑞銀曾發佈報告稱，龍湖地産去年新增土地儲備中約47%位於受限購令限制但非一線的城市。該行預計新調控措施對這些非一線但存在限購令的城市新增的負面影響較大。但有業內人士對此不能認同。

　　該人士認為，內地限購城市名單已有一年多時間未有變化，而這些城市市場對限購政策的影響預期也均已消化，龍湖進入該城市是以此為判斷前提。而以目前狀況而言，限購城市普遍比未限購城市更具活力，發展速度更快，也更有發展前景。

　　商業增持穩步推進

　　作為一項長久戰略，龍湖在2012年繼續穩步推進增加商業自持面積的計劃。得益於新增投資物業逐步開工及開業，龍湖2012年投資物業的評估增值達13.1億元。

　　與一些房地産開發企業因迅速轉向支援商業策略而導致業績波動不同，龍湖的商業自持計劃並未對業績增長造成負面影響，而且因為規劃長久，早期自持的物業租金不斷增長，對企業業績貢獻也逐步增長。

　　報告顯示，截止二零一二年底，龍湖地産已開業商場面積為547，813平方米(含車位總建築面積712，908平方米)，整體出租率為98.8%。租金總額人民幣5.1億元，扣除營業稅後的租金收入人民幣4.8億元，較去年增長20.2%。其中，天街、星悅薈、家悅薈三大系列品牌金佔比分別為83.5%、12.1%和4.4%，租金收入的增長率分別為16.1%、47.7%和43.3%。

　　龍湖集團商業地産部總經理魏健在近期龍湖商業地産10週年發佈會上再次表示，“2013年是龍湖商業地産快速擴張的元年，集團預計用15年左右的時間將商業利潤佔比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖'增持商業'的發展戰略。”

　　而在2012年度，得益於新增投資物業逐步開工及開業，龍湖地産2012年獲得的投資物業評估增值為人民幣13.1億元。

　　從融資情況來看，龍湖地産穩健的結構調整步驟也獲得了資本市場的認可。2012年龍湖獲得的24.3億港幣的境外銀團貸款， 成功發行4億美金7年期美金債，並完成了上市後首次配股30.9億港幣，各項融資成本均低於業內平均水準。報告稱，截止2012年底，龍湖地産平均借貸成本僅為年利率6.72%，平均貸款年限則由4.0年提升至4.1年。

[責任編輯： 雍紫薇]