二手房市場交易迅速升溫 樓市調控仍應保護剛需

　　樓市調控新“國五條”出臺後，部分城市二手房市場交易迅速升溫。分析人士認為，未來各地出臺的房地産調控細則在持續抑制投機的同時，也將在引導預期、降低交易成本、擴大住房保障範圍等方面注重對剛需的保護，從而穩定房地産市場走勢。

　　信貸與稅收政策向來是樓市調控的“利器”，在抑制樓市“虛火”方面起到重要作用。從房地産市場的長遠健康發展而言，差別化的信貸和稅收政策無疑是抑制投機、保護剛需的必要手段。但在一個供不應求的市場中，以增加交易成本的方式推出樓市調控手段，往往最終將成本轉嫁到購房者身上。目前，限購措施已將大部分投機投資需求擠出，作為市場主力軍的剛需容易成為“受傷者”。

　　但此次調控情況有所不同，各地可能更加注重綜合運用多種手段實現對剛需的保護和差別化對待。地方政府已經認識到，如果房地産調控對剛需和投機“一刀切”，那麼市場在經歷短期爆棚之後，必然迎來交易冰點。這不僅會造成市場的大幅波動，波及房地産及其上下游數十個産業，也會影響經濟形勢和資本市場的穩定，不利於城鎮化推進。鋻於此，各地在落實調控細則的過程中，將針對剛性需求的特徵，結合當地的市場實際，給予一定程度的保護。

　　第一，對於二手房交易個人所得稅按差價的20%徵收，各地有望劃定免征門檻。不妨保留“居住滿5年且為唯一自住房産出售”的免征條件，同時參照房屋的售價、面積、購買年限等因素，設定免征門檻。

　　第二，在核算家庭購房套數時，有望以“認房不認貸”作為標準。當前不少地方在界定二套房時，實施“認房又認貸”的標準，只要此前有過購房和貸款記錄，再次購房時便算做二套房。對於以舊換新、以小換大的改善型購房者來説，將大大提高購房成本。為保護上述購房群體，可將標準調整為“認房不認貸”，即在購買新房之前，只要將家庭名下的房産出售，仍可享受首套房政策。

　　第三，保障房的覆蓋範圍有望適當擴大。目前僅有公租房一定程度上向外地戶籍者開放，其餘的保障房品種仍將戶籍作為門檻，這顯然不利於城市之間、城鄉之間的人口流動，影響城鎮化推進。可適當突破戶籍門檻，擴大保障房的覆蓋範圍，同時建立健全保障房的準入和退出制度，將更多的低收入群體納入保障。

　　最後，完善個人住房資訊系統，儘快聯網和投入使用。個人住房資訊系統可使個人房屋資訊更加明晰，有助於認定購房者資格，並對不同類型的需求實施差別化管理。

　　我國現階段雖然部分區域存在房屋消化的壓力，但住房供需總體形勢仍相對緊張。在這個過程中，合理引導剛需釋放無疑是避免市場大幅波動的重要措施。供應端的強化同樣不能放鬆。諸多房地産調控手段的要義集中體現在增加供應和抑制需求兩個方面。與增加供應相比，抑制需求起到的短期作用更明顯，因此也更多被運用，但增加供應才是根本之道。為此，在土地供應和開發、房屋銷售、存量房釋放等環節的相關政策要繼續強化執行。

　　從行業發展的角度而言，要建立一個相對健康和完善的供應結構，需實現以普通住房為主、多個供應層級並存。對於剛需的支援將給許多中小開發商帶來生存和發展空間，有助於遏制購地、開發環節的投機傾向，倒逼供應結構合理化。

[責任編輯： 雍紫薇]