延伸地産鏈條 房企探路醫療服務業

　　國內房地産行業歷經15年的繁榮期，高速增長時代正在黯然謝幕，未來房地産市場份額將逐步向龍頭企業集中，中小房企的成長和生存空間將越來越有限，生存危機將如影隨形。

　　過去簡單的圈地運動後，持地待漲的價值創造模式將被削弱，房地産産業鏈的價值創造正被重構，以醫療服務為代表的房地産服務業或開啟一個嶄新時代。目前已有宜華地産、世榮兆業、運盛實業將産業鏈延伸至投資醫療服務領域，醫療服務行業或成房企轉型的新富礦。此外，華業地産正在嘗試轉型養老和醫院等行業，已設立全資子公司北京華業康年經營管理有限公司，負責公司養老事業運營與管理。

　　房企扎堆“從醫”，對公司的市值管理與持續盈利都有所裨益。業內人士建議，一些“不差錢”的房企可以將專科醫院作為産業鏈延伸的切入口。

　　房地産服務業前景可期

　　自1998年以來，中國房地産業已經歷15年的繁榮，儘管2008年曾有波動，但並未改變大趨勢。但當前的種種跡象表明，中國房地産超級繁榮、高速增長的時代正在謝幕，未來將進入強者恒強、市場份額向龍頭企業集中的新時代。

　　河南建業地産股份有限公司董事長胡葆森指出，房地産CR5（前五強銷售額/全國新建商品房銷售額）從2007年的4.5%已提升至2013年的8.7%，反映的就是這一趨勢。在這樣的大趨勢下，小型房企的成長和生存空間勢必越來越有限，中小房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。

　　胡葆森的觀點得到住建部政策研究中心主任秦虹的贊同。她表示，從2014年開始，房地産業的增速很難再保持兩位數以上，今後增長速度將會逐年下降，2014年的房地産市場將分化非常明顯。房地産企業不能夠再沿用過去傳統的住宅開發模式，未來中國高速增長的消費將會改變很多中小城市的區位價值，未來房地産市場格局也將相應發生大的改變，房地産企業應該抓住結構性機會。

　　從前述兩位業內專家的話不難看出，中小房企在這一萬億市場中的逐利將更顯艱難。根據海通證券的測算，目前房地産市場對GDP增長的貢獻正逐步走向平衡。與過去十年需求與供給的“喇叭狀缺口”相比，目前這一缺口正處於收斂過程。未來房地産市場將進入更為細分的時代，這也意味著簡單的土地價值創造將面臨挑戰，以往圈地待漲的商業模式或被改寫。

　　2010－2013年間，地價和房價複合增速僅分別為5.84％和5.16％——長期大量持有土地等待價值提升的時代已經逐步過去。伴隨土地價值鏈的逐步平緩，從成熟國家的實際經驗判斷，房地産金融和房地産服務産業鏈有望成為地産價值創造的新環節。

　　那麼，什麼是房地産服務産業鏈呢？海通證券涂力磊將其分為四大部分，包括城市配套、房地産金融、仲介服務和物業服務。在此基礎上，房地産服務産業鏈還可以進一步細分，如專職做好城市配套服務商，包括智慧社區、公共服務（物流地産、醫療地産、養老地産等），還有以解決就業為主的産業地産。

　　按照涂力磊的調研判斷，國內的房地産業走過“簡單粗暴”的圈地運動後，房地産服務産業鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地産開發、房地産服務、房地産經紀業務收入佔比分別為38％、42％和20％；而我國對應的這組數據分別是87％、11％和2％。換句話説，美國房地産服務業務收入佔比達62％，而我國僅為13％，未來發展空間十分巨大。

　　當前，一些嗅覺靈敏的房企已開始在房地産服務業上投石問路。如華夏幸福自稱秉承“推動中國産業升級”的偉大使命，堅持“打造産業新城，建設幸福城市”的發展戰略，努力使所開發的區域“經濟發展、社會和諧、人民幸福”，致力於成為引領全球産業升級與城市發展的産業新城運營商。

　　但是更多的房企則將醫療服務作為自己在房地産服務産業鏈上的延伸，醫療行業由於毛利率高、現金流充沛等諸多優勢，正成為不少房企轉型探索的新領域。如鳳凰股份決定投資5億元成立專業的養老産業公司，致力於養老産業的研究、開發、運營與管理。運盛實業則下決心做大做強醫療服務産業，同時輻射可穿戴醫療、養老康復等領域。世榮兆業則介入醫療器械生産業務，同時涉足橫琴新區的醫院項目。此外，華業地産也正在嘗試轉型養老和醫院等行業，已設立全資子公司北京華業康年經營管理有限公司，負責公司養老事業運營與管理。

　　中國證券報記者的調研資訊顯示，在醫療領域有想法的房企絕不止上述公司。

　　世榮兆業的啟示

　　“作為小型房企，轉型得越早，越有望重生。”國信證券研究員區瑞明表示，世榮兆業選擇向醫療服務領域延伸是個明智的選擇，可看作是中小房企産業鏈延伸的一塊模板。

　　在登陸A股的144家房企中，若按照“營業收入和銷售商品與勞務收到的現金”進行排序，世榮兆業僅分別位列96位和89位。在未來行業集中度提升的趨勢下，公司並無優勢與全國及區域龍頭抗衡，若繼續以地産為主業，發展空間毫無疑問將面臨龍頭房企的擠壓。

　　世榮兆業6月23日晚間發佈公告表示將“曲線跨界”進入醫療服務行業。區瑞明認為這一延伸途徑靠譜。本次“跨界”中，世榮兆業全資子公司世榮投資擬出資1000萬元，通過增資方式取得珠海至和置業投資有限公司（簡稱“至和置業”）81%股權，從而獲得“橫琴國際生命科學中心”項目的投資、開發及經營權利。未來至和置業將根據需要引進新的投資者，但世榮投資將依然保持控股股東地位。

　　至和置業成立於2014年2月，註冊資本10萬元，現有2名股東：珠海至和投資管理有限責任公司持有至和置業90%股權，栗振華持有至和置業10%股權。

　　至和置業已于2014年5月與珠海市橫琴新區管理委員會、廣州醫科大學附屬第一醫院，就投資建設“橫琴國際生命科學中心”項目簽訂了《戰略合作框架協議》。“橫琴國際生命科學中心”項目位於國家級新區橫琴新區，規劃用地面積約20萬平方米，計容建築面積約40萬平方米。項目內容主要包括：投資一所三級甲等綜合醫院，配套病床數不少於1000張，以滿足本區域居民醫療保障及高端國際醫療服務的需求；建設先進的智慧健康療養康復中心，以粵、港、澳三地人口為主要服務對象，配備包括智慧設備中心、健康雲、多組學監測中心、養生調理中心、美容抗衰老中心等在內的智慧化健康療養康復服務；引進國內外最先進的基因研究機構，設立臨床基因研發和檢測中心，為境內外客戶提供基因檢測、基因干預、基因治療等應用服務；開發醫學研究中心、國際交流與會議中心等商業服務配套設施。

　　“世榮兆業通過橫琴國際生命科學中心開始涉足醫療健康産業，是公司實施多元化戰略轉型的第一步，公司未來轉型的主攻方向依然是醫療健康産業。”區瑞明解釋稱，預計醫療産業將成為公司重要的盈利增長點，公司的市值管理能力也將得以大幅提升。

　　此外，世榮兆業土地儲備豐富，在珠海的可售建築面積就超過300萬平米，90%尚未開發且地價十分低廉，樓面地價大約100元/平米，即使考慮土地硬化成本，也僅為300-500元/平米。區瑞明認為，在公司向醫療、健康産業轉型的過程中，公司可採取出售上述優質土地儲備項目股權或抵押等方式獲取轉型所必需的資金，可以為轉型提供充分的“子彈”。

　　世榮兆業在企業規模、轉型之路、可流通籌碼方面，與牛股“宜華地産”有很多相似之處：企業規模在行業中均較小，過往業績不穩定，並沒有享受到房地産行業盛宴；在本輪房企轉型的浪潮中，實施轉型態度都較為堅決。

　　在調結構、轉變經濟增長方式的背景下，傳統行業中的上市企業實施轉型，較容易觸發二級市場行情。世榮兆業6月23日發佈公告至7月31日，股價已經上漲30%。區瑞明認為，對房企轉型的“追捧”正成為當下A股投資的一大熱點。

　　例如：新華聯，今年以來實施轉型，在公告于韓國涉足娛樂地産後，股價最大漲幅高達47%；世聯行，實施祥雲戰略、佈局大數據以來，股價從最低點一路上漲，最高時累計收益超過37%；鳳凰股份，自去年10月23日發佈涉足養老領域公告後，截至3月3日，累計收益達77.8%；萊茵置業，在宣佈收購洛克能源公司進軍新能源領域後，股價最高收益達45%。

　　錯位競爭走“專科”道路

　　房企將産業鏈延伸至醫療服務領域，簡而言之就是經營民營醫院。

　　南京中醫藥大學熊季霞教授指出，我國的醫療消費市場是一個不斷擴張、潛力巨大的市場，醫療消費的不斷增長為醫院的發展提供了巨大的市場空間。而且，我國醫療服務市場的逐步放開，使得民營醫院有望從中分得一定市場份額。尤其是具有專科特色優勢的民營醫院，迎合了部分城市富裕人口的醫療需求，有望得到較快發展。國家醫療服務體系分類管理和改革措施，鼓勵民營醫院參與市場競爭，為擁有醫療服務優勢的民營醫院創造了良好的發展條件。

　　“當前發展民營營利性醫院機遇難得，前景看好，當然也有一定風險，發展專科特色醫院可以説是房地産企業轉型的最佳途徑。”熊季霞表示，在當前公立醫院幾乎壟斷國內醫療市場的現狀下，房地産企業依靠強大的資金支援，採取“錯位競爭”方式，走“大專科、小綜合”道路，成長會較為迅速。

　　目前，公立醫院多采用“小專科、大綜合”的模式，加之老百姓看病首選公立醫院，因此造成公立醫院的醫療資源處於極度緊張狀態，往往難以滿足老百姓看病需要。為避免與公立醫院的正面交鋒，民營醫院可採取“錯位競爭”的方式，大力發展公辦醫院較為薄弱的專科，如耳鼻喉專科、骨科、乳腺專科、皮膚病專科、腫瘤專科等，有望實現“後來居上”。

　　熊季霞表示，走專科路線不僅符合市場定位，也是國家政策的題中之意。民營醫院的主要功能是滿足社會不同層次患者的醫療需求，增加就醫選擇。所以，政府不鼓勵發展“小而全”的民營醫院，而是鼓勵發展規模較大或是一些專科特色明顯，可以滿足百姓需要的醫院。

　　從中國各大城市目前醫院佈局的情況來看，綜合型醫院佔了大部分。經過幾十年發展的公立醫院科室齊全、綜合實力雄厚，民營醫院很難與其正面競爭。此外，綜合型營利性醫院目前醫療服務價格要明顯高於非營利性醫院，病人可能更多選擇費用較低的非營利性醫院就診。這樣，投資經營綜合型醫院有可能會面臨市場危機，投資風險大。因此，發展民營醫療機構要向專科醫院和特色方面發展，只有集中力量發展專科，才能形成競爭優勢。投資方要盡可能號準需求“脈搏”，把資金投到短缺項目上，不宜搞“小而全”，以減少醫療市場惡性競爭，避免資源浪費。

　　白雲心理醫院院長王德民為轉型房企支了另一招。王德民説，房企資金實力雄厚，在發展專科醫院的同時，一定要走連鎖化、規模化經營之路。“目前國內有大量專科醫院在低水準上徘徊，與大型三甲醫院相比，專科醫院的技術創新能力還比較弱，大部分專科醫院只局限在常見病、多發病和個別疑難病症的治療上，而集團化經營，規模化經營就恰恰解決了以上的問題，如我們白雲心理醫院的專業團隊甚至比某些大醫院更具規模，也有自己的一套管理模式，在這樣的基礎下打造誠信品牌，更易贏得患者信任。”王德民説。