房貸再度收緊 樓市或陷入“深寒”

　　上海多家銀行上調首套房貸利率

　　曾經的首套房房貸優惠如今再也難覓，在信貸收緊的背景下，銀行上調房貸利率已經成為一種趨勢。記者從上海多家銀行獲悉，目前包括建行上海分行、光大銀行上海分行、廣發銀行上海分行等銀行均已上調首套房貸利率，而交行、工行等銀行目前暫未上調首套房貸利率。

　　“建行上海分行已經接到總行的通知，即日起對新增首套房貸款利率上浮5%，對存量房貸暫時沒有新的變化。”建行上海分行相關人士對記者表示。上周，有報道稱建行北京分行上調首套房貸利率，記者了解到，此次上調是按照建行總行的統一安排，對於此次上調首套房貸利率，建行總行給出的口徑是：“我行按照國家政策導向，高度關注房地産市場變化，借鑒同業做法及風險防範情況，繼續實施客戶、區域差別化政策。”

　　除建行外，光大銀行上海分行、廣發銀行上海也上調了首套房貸利率。光大銀行相關人士告訴記者，目前光大銀行首套房貸利率上浮5%，而廣發銀行首套房貸利率則在基準利率基礎上上浮10%。

　　“目前交行房貸政策沒有新的變化，首套房貸利率沒有上浮。”交通銀行總行相關人士告訴記者。而交行上海分行相關人士在接受記者採訪時也表示：“目前交行在上海地區首套房貸利率沒有上浮，我們分行聽從總行的統一安排，總行不上浮，我們肯定也不會上浮。”這位人士表示。

　　工行上海分行相關記者在接受本報記者採訪時表示，目前工行上海分行房貸政策並無新的變化，首套房貸利率沒有上浮。“我們目前還沒有接到總行的通知，房貸利率沒有調整。”這位人士表示。

　　“今年以來我們的房貸額度一直很緊張，房貸排隊現象一直很突出，很多客戶在貸款審批之後由於額度問題一直無法拿到貸款，放款拖延週期甚至長達兩個月之久。”滬上一家大型銀行房貸業務部門負責人表示。相比于大銀行，中小銀行由於在房貸業務中佔比較小，因此排隊等放款的現象並不是非常突出。“我們行只要走完審批流程，一般都能及時拿到放款。”光大銀行相關人士告訴記者。

　　在信貸額度日趨緊張的局面下，銀行在貸款業務中的議價能力顯著增強。上海一家大型國有銀行公司業務部負責人告訴記者，目前他們所做的貸款中，基準利率貸款和上浮貸款的比例佔到90%，利率下浮現象已經難覓，在這一局面下，房貸利率上浮也在所難免。（記者 唐真龍）

　　外資行首套房貸普遍維持基準利率

　　在資金面壓力下，部分中資銀行近日悄悄調升了首套房貸利率。而記者昨日從多家在華外資法人銀行總部相關人士處獲悉，對於符合限購要求的個人首套房貸款，當前外資行仍普遍執行首付款比例不低於30%、貸款利率為基準利率的房貸政策。“外資行放貸每個季度都比較均衡，不存在額度用盡的壓力，此外，對於剛性需求的首套房貸款，還是應該支援的。”某大型外資行有關人士認為。

　　昨日，記者從匯豐、花旗、恒生、星展等外資法人銀行總部獲悉，它們對於首套房貸政策並未調整。匯豐中國相關負責人表示，一直根據政策和監管要求來確定相應的首付比例和貸款利率，目前，該行對於符合限購要求的個人首套房貸款，要求首付款比例不低於30%，提供的貸款利率將為基準利率。

　　恒生銀行（中國）相關人士稱，該行首套房住房按揭貸款也是首付比例為三成，利率以人民銀行基準利率為準。

　　“由於宏觀調控和資金流動性等原因，市場上有些銀行的貸款政策已經向流動性貸款業務傾斜，對於房屋按揭産品，首套房貸利率政策已趨於嚴格。”花旗銀行相關人士稱，根據市場大趨勢，該行的住房按揭政策也已經收緊，但本著支援剛性購房客戶需求的原則，首套住房按揭貸款一般為基準利率。

　　“在遏制投資和投機性房地産交易的同時，我們支援購買首套自住房需求。對首套自住房貸款，我們要求首付比例不低於30%，貸款利率不低於基準利率。”星展銀行個人銀行房産按揭與抵押貸款部一位人士表示。

　　此外，根據銀監會及人民銀行有關規定，對於首套住房按揭貸款，銀行可根據客戶資質及貸款風險進行差別化定價。昨日記者也了解到，對於優質客戶的首套房貸款，在部分外資行仍可申請到優惠利率，然而，在執行中，各家銀行對此的機制不盡相同。

　　“根據申請人的實際情況，首套房貸利率可以考慮適當下浮。”某外資行個人銀行部人士説。（記者 石貝貝）

　　首套房貸利率上浮局面年內或持續

　　本報記者昨天從北京、上海、廣州三地了解到，雖然各家銀行對首套房貸利率執行有異，但首套房貸利率上浮不限于個別銀行和個別地區。有市場人士預計，首套房貸利率上浮的局面至少會在年內持續。

　　建行北京分行最早傳出上調首套房貸利率的消息。昨日，建行上海分行有關人士告訴本報記者，已經接到總行的通知，即日起對新增首套房貸款利率上浮5%，不過對存量房貸暫時沒有新的變化。光大銀行上海分行相關人士也告訴本報記者，目前該行上海地區首套房貸利率上浮5%。

　　廣州中原地産項目總經理黃韜也告訴記者，目前廣州地區確實如媒體報道的一樣，部分銀行房貸利率一週一個價。

　　據他介紹，目前廣州地區呈現的一個特徵是，四大國有銀行比中小銀行房貸利率更高，比如工行在廣州個人首套房貸利率最高已經上浮至基準利率的1.1倍。

　　但目前各銀行的步調並不一致，比如交行目前還沒有上調首套房貸利率，招商銀行上海分行目前對首套房貸政策也未做調整，浦發銀行總行相關人士也稱，該行在全行層面對於首套房貸政策尚未做調整，不過該人士同時稱，“各地分行會在總行政策的框架下，結合當地同業市場情況和監管環境，以及分行自身業務發展規劃，具體調整執行標準。所以我行並不制定全行統一的首套房貸首付比例和利率上浮比例。”

　　中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇判斷，繼建行之後其他銀行會跟進，因為各家銀行面臨的資金面是一樣的，有些銀行雖表面未提利率，但採取了辦卡、搭售理財産品、貸款數量限制等變相加息手段。

　　對於首套房貸利率上浮的局面將持續多久的問題，黃韜認為，至少在年內會持續。他説，實際上每到年末的時候，個人房貸利率都會有所上浮，會否出現鬆動則要看來年。

　　但首套房的購置關乎民生，銀行目前的做法也引起一些爭議。黃韜認為，如果目前的有關政策能將房價降下來，對於有真實需求的購房者也未嘗不是好事。

　　郭田勇則認為銀行目前的做法不符合房地産調控有關政策，因為國家限制的是投資性購房而非購買首套房。但他判斷，銀行做法的客觀效果會使購房總需求減少，對房價有下拉作用。（記者 周鵬峰 唐真龍 石貝貝）

　　上周重點城市樓市成交同比下跌

　　10月過半，樓市成交遇冷，多數城市周均成交較上年同期大幅下降，且多數降幅在50%以上，樓市的“銀十”今年恐將落空。

　　中國指數研究院昨天發佈的最新報告顯示，上周被其監測的35個城市中，28個城市樓市成交量同比下降，14個城市成交量跌幅在50%以上，其中長沙同比跌幅最大，達79.79%。其次是揚州，同比跌幅達76.14%。重點城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達64.45%，其次是廣州、成都，同比下降幅度均超過60%。

　　“10月上半月北京樓市成交並無起色，而且進一步下滑。”偉業我愛我家研究員分析指出，在限購政策持續實施的情況下，如果房價不出現實質性下調，使市場中更多潛在需求變為有效需求，則目前供大於求的北京樓市很難打破成交低迷的現狀。

　　鏈家地産統計數據顯示，10月第二周（10月10日-16日）北京商品住宅網簽量為982套，環比下降4.6%，同比下降11.1%，已連續兩周成交不足千套。

　　“不足千套的周成交量，可以説處於最近三年來的最低迷狀態。這一去化速度將明顯影響開發商的樓盤定價及供應節奏。”中原地産張大偉説。

　　在他看來，整個10月北京商品房住宅成交量將難以突破5000套，二手房成交也將持續低迷，可能維持在8000-9000套之間，這樣市場總成交量很難突破1.3萬套。

　　而且，“調控政策越後延，市場剩餘的購房需求對房價下調幅度的期望就越高。在這種情況下，要想拉動銷量，價格下調就需要一步到位，比如最近北京市場熱銷的‘遠洋一方’項目均價從2.2萬元/平方米直接下調到1.8萬元/平方米。”張大偉説。

　　“據我們統計，10月第二周商品住宅成交均價為16789元/平方米，同比下降23.6%，同期北京二手房成交均價約為23322元/平方米，環比下降約2%。”鏈家地産首席分析師張月説。

　　她告訴記者，今年3月至8月，北京二手房成交均價從每平方米25000元以上下降至每平方米24000元左右；而9月份開始，降價的速度開始加快。

　　“北京二手房均價每下降1000元/平方米的週期，從過去的需要半年時間到目前的不足一個月，10月份價格繼續下降，降幅之大令人震驚。”張月説。

　　包括鏈家、中原地産等多家機構有關人士預計，隨著大幅下調價格項目的增多，年底前北京商品房特別是郊區項目樓盤的房價將出現一輪明顯下調。（記者 于祥明）

　　上周上海新建商品房價格環比下降

　　來自21世紀不動産上海區域市場中心統計數據顯示，上周（10月10日至16日）上海新建商品住宅成交968套，共計11.9萬平方米，環比分別回升31.17%、39.04%。成交均價為2.21萬元/平方米，環比下降2.78%。10月份的前16天，上海新建商品住宅合計成交1706套，較9月同期回落22.2%。成交均價約為2.24萬元/平方米，較今年9月同期下滑6.28%。

　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔指出，調控的常態化使得樓市季節因素失靈，儘管上周交投有所活躍，但前16天的成交面積已為近6年同期最低，比去年下降72.7%。從上周的成交個案看也頗為低迷，整個10月交易量的走低難以避免。“上周成交套數超50的項目僅有1個，而今年9月同期和去年10月同期分別有2個和13個。”專家指出，近期部分銀行上調首套房貸利率、佛山限購政策先放鬆再收緊等事件都釋放出更多調控政策的緊縮信號。這些信號進一步提升了購房門檻，加劇了購房者的觀望情緒，為開發商帶來更大降價壓力。（記者 于兵兵）

　　上海豪宅市場出現降價

　　從不輕易降價的豪宅市場開始啟動降價。本報記者獨家獲悉，一直以頂級公寓豪宅著稱的星河灣正低調促銷其在上海的閔行星河灣項目，降價幅度超過20％。

　　星河灣此次促銷可謂費盡心思。從售樓處銷售人員處得知的價格仍是4.5萬元/平方米左右，優惠政策為全額付款9.7折，按揭貸款9.8折。以此計算，一套250平方米左右的小戶型房源，價格仍在1100萬元以上。而實際上，多個閔行星河灣低價促銷的帖子已經在二手房網站傳出。

　　據二手房仲介陽樓地産的工作人員介紹，雖然分銷單位為二手仲介商，但房源全部是一手房源，購房者可直接與開發商簽訂一手房銷售合同，而這些一手房源又並非直接出自開發商手中。據他們的説法，一個上海的投資公司在去年星河灣開盤時整購了1號樓房源。近日由於資金緊張，以當時的收購價格轉讓這批房源。房源全部為288平方米的四房戶型，單價在3.5萬至3.6萬元/平方米。此價格較開發商其他一手房源價格下降20％以上。

　　另一家分銷仲介為帛樂房産，經紀人對這批房源的解釋與陽樓地産工作人員一致，並進一步介紹稱投資公司當時只是支付了部分定金，並沒有簽訂正式的合同。因此現在購房者只需要直接更名就可以了。且目前還有很多可選房源。

　　説法不同的是開發商自己的銷售團隊。銷售人員表示這批房源已經賣完。但如果有意向，可以帶上100萬元定金直接來看房，“如果開發商恰好在，又看到你的誠意，無論是9.7折還是8折都可以談。”而無論是仲介機構還是一手銷售代理商，都拒絕透露投資公司的詳細資訊。

　　不過，記者從上海官方網上房地産上看到，所謂的投資公司整購的1號樓于2011年5月才在網上房地産登記開盤，從諮詢機構的內部數據庫中，也沒有任何曾經被登記或撤銷登記的資訊。“一般來説，投資公司整體收購物業，哪怕是過橋貸款的性質，都會在網上房地産上顯示為已登記，貸款還清後再撤銷登記。只是不在交易中心備案而已。這起碼可以一定程度上保障投資公司對房屋的權益。像這種只付定金，根本不在網上房地産上登記的做法還沒有見過。”一位資源房地産諮詢專家介紹。

　　更有接近星河灣的地産界人士透露，此次所謂的投資公司轉售完全是開發商製造的促銷故事。

　　種種跡象表明，閔行星河灣通過一、二手代理機構同時啟動了降價促銷，只是降價形式比其他企業繁雜很多。這和星河灣的市場地位相關。此前，星河灣一直是區域物業定價的標桿。上海浦東星河灣和閔行星河灣在開盤前期都曾經引領周邊房價大幅上漲近1000元/平方米。“一旦星河灣降價，無論對星河灣本身還是周邊樓市都可能産生重大影響。”房地産專家薛建雄介紹。

　　星河灣此次降價的背景是其持續數月的銷售低迷。網上房地産顯示，今年2月以來，閔行星河灣的月銷售紀錄基本為個位數。最少的紀錄分別是2月份的1套和9月份的3套。“豪宅開發商也面臨年底的資金壓力，很多房企將無法避開這一輪降價潮，無論是高端物業還是中低檔商品房。”薛建雄表示。

　　“對於想買龍湖房子的人，現在可以抄底了。”一位上海房地産業內人士稱。

　　繼重慶、青島兩地高調啟動“低價開盤”策略後，龍湖在上海的兩處樓盤集中入市。開盤價格較此前市場預期大幅下調。

　　有消息人士透露，上海龍湖好望山項目于上週四開盤，戶型為195平方米和147平方米的大平層房源。雖然此批房源之前的報價高達2.7萬元/平方米，但開盤當天，開發商打出的銷售價格只有1.5萬元/平方米左右。根據銷售人員的解釋，如此大幅度的降價的原因是房源由精裝改為毛坯，減去了近8000元的裝修成本。“好望山平層公寓為全新推出的業態，早前規劃為精裝，通過最新的客戶深度調研和市場預判，一律調整為毛坯，以限時團購的方式開盤。”龍湖集團相關負責人表示，好望山的本輪促銷僅到10月底截止，這是為贏得局部市場先機而主動採取的行銷動作。

　　另一個降價樓盤是龍湖酈城。有消息稱，龍湖酈城最新一批精裝房源價格只有1.3萬至1.5萬元/平方米，此前的預期均價為1.9萬元/平方米。相比之下，2010年龍湖酈城房源還要賣到1.5萬至1.8萬元/平方米。“在客戶潛在購買力充分的區域，我們需要抓住新産品推出契機，以高性價比房源搶佔市場先機。這一策略在9月份重慶易房節的活動中證明是行之有效的，這也是龍湖今年以來強化銷售策略靈活性的一個具體表現。”龍湖發言人稱。（記者 薛明）