杭州樓市“鬆綁”對房價影響多大

　　傳言已久的杭州樓市限購“鬆綁”終於成真。

　　杭州市住房保障和房産管理局昨晚通過官方微博對外發佈消息稱：今年以來，杭州房地産市場總體平穩，但住房供求的區域性、結構性矛盾比較突出。經研究，報市政府同意，從7月29日零時起，購買本市蕭山區、余杭區住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。

　　這一消息，意味著實施3年半的杭州樓市限購政策“鬆綁”。

　　杭州一直有著中國樓市風向標之稱。今年2月，杭州樓市打響“馬年降價第一槍”，引發全國的關注。在此後，杭州樓市冷清異常：商品房買賣不振，成交低迷，房價接連下跌，庫存量不斷增加。

　　杭州透明售房網的統計數據顯示，2014上半年，杭州市區新建商品房簽約29153套，簽約量較去年同期下降30.62%，其中，主城區新建商品房簽約12871套，簽約量較去年同期下降44.69%；簽約均價每平方米15584元，較去年同期簽約均價17883元下降12.86%。

　　上半年，包括蕭山、余杭在內，杭州市二手住房成交13113套，成交面積119.4萬平方米，成交金額179.7億元，分別下降49.4%、48.6%、51.2%。同時，二手住宅價格變化明顯，除3月以外，今年其他各月都低於每平方米1.5萬元；主城區均價連續8個月低於每平方米1.9萬元。

　　在國家統計局公佈的“2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”中，杭州新建商品住宅價格在5月環比下降1.4%之後，6月繼續以環比下降1.8%的數據“領跌”全國。

　　一方面價格下行，一些新開樓盤甚至跌破板塊價格“底線”，而另一方面，商品房庫存激增。相關數據顯示，截至7月28日晚9點，杭州市區住宅可售套數約93574套，非住宅約41134套，總計庫存量達13.4萬餘套。

　　其中，蕭山可售套數23209套，可售面積3239770.06平方米，其中住宅可售套數15971套，住宅可售面積2006967.14平方米；余杭可售套數50025套，可售面積5846004.37平方米，其中住宅可售41385套，住宅可售面積5060863.87平方米。

　　按照今年上半年杭州市區商品房成交速度計算，這些新房子去化需要20個月以上。

　　與之前已經取消或者放鬆限購的城市相比，杭州樓市的庫存量顯然壓力不小，而更大的還來自於土地財政的壓力。

　　同策諮詢研究部5月發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州土地財政依賴度高達156.4%，為45個限購城市中土地財政依賴度最高的城市。

　　杭州是中國第一個實行土地儲備制度的城市。自1998年杭州建立初步的房地産市場體系以來，由房地産帶動的土地熱賣對杭州GDP有著不小的貢獻。2002年，杭州房地産投資額達196億元，房地産業對GDP的貢獻率達到11.6%。到2009年，杭州（包括余杭、蕭山）土地出讓金高達1054億元，在全國70個大中城市中排名第一，甚至超過北上廣深等一線城市。

　　而據相關統計數據，2009年杭州地方財政收入520.79億元。土地出讓金收入是地方財政收入的2.2倍。

　　但隨著2011年2月杭州市出臺《關於進一步做好房地産市場調控工作的實施意見》的限購政策，杭州樓市逐漸從火爆轉向冷清，漸至低迷。

　　而低迷的樓市，也直接影響到杭州土地市場的成交。據統計，2014年前兩個季度，杭州市區（含余杭區、蕭山區）共成交土地92宗，總成交額543億元，同比下降8.8%；其中主城區成交土地35宗，總成交額404.7億元，同比下降2.2%。今年5月5日，杭州市區土地拍賣現場，計劃出讓的兩宗商地均只有一家單位報名，最終均加價100萬元直接成交。

　　實際上，7月中旬以來，杭州一直流傳著限購調整或變相取消的消息。在消息盛傳的21日，蕭山新房簽約套數一度達到122套，相比20日僅成交的27套，單日成交環比漲幅超300%，成為蕭山近一個多月以來日均成交量最高的一天。

　　樓市鬆綁終於傳言成真，但放開限購能否就此拯救樓市，繼而導致新一輪房價的上漲？不少房産業內專家認為，取消限購，或多或少都會激活一部分的增量需求，同時也會對市場整體看跌的預期帶來一定的影響，但並不足以影響整個樓市，市場更不可能因此出現反轉。

　　浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬認為，放鬆限購可能會刺激市場小幅度放量，但不大可能出現大幅度的放量。

　　對此，浙報傳媒地産研究院院長丁建剛也表示，在當前銀行信貸緊縮局面沒有得到實質性改變的情況下，取消限購對拉動成交量增長作用有限。

　　不少房産開發商表示，雖然是利好消息，但對拉動房價不會有太高的期望。

　　從今年已經取消限購或作出限購政策調整的城市來看，限購政策的鬆綁或取消並沒有改變市場基本面下行的大勢，也並沒有明顯起到促進市場成交量回升的作用。

　　採訪中，不少業內專家認為，“放鬆限購”對樓市的成交和價格的短期走勢會起到一定的利好作用，但就長期來看，隨著前期被壓抑的需求的釋放，還會有市場供求雙方的博弈，甚至並不排除“博奕”會再度升級。“畢竟，杭州市大多數房企首先需要面對的是‘千方百計消化庫存’”。

　　本報杭州7月29日電