廣州樓市“降價潮”調查：開發商慣用行銷手法遭誤讀

　　就在杭州樓市降價風波鬧得沸沸颺颺之際，昨日（2月27日）有媒體報道稱，“降價風暴”悄然刮至廣州，多個樓盤出現降價促銷。時代地産（01233，HK）宣佈其位於廣州的6個樓盤全線8.8折。敏捷地産位於番禺的一個項目從原售價1.2萬元/平方米一口氣直降至“9字頭”，引發市場熱議。

　　《每日經濟新聞》記者發現，上述開發商的降價促銷更多只是噱頭，項目要麼是先漲價再優惠，要麼是少量尾貨降價清倉。

　　多位業內人士向記者表示，目前市場上出現的降價行為多為開發商行銷手段，相對於杭州的高庫存，廣州目前要消化樓市庫存大概需10個月，仍算合理水準。但隨著春節後房貸進一步收緊，今年廣州樓市不利因素逐漸增多，無論是開發商還是購房者都應更加謹慎。

　　某樓盤特價房僅5套

　　去年在香港上市的時代地産日前宣佈，其位於廣州的時代外灘、時代南灣、時代花生II（廣州）等6個盤舉行促銷優惠，即日起至3月31日，凡現場成功認購以上項目的客戶均可享受8.8折優惠，這次促銷活動被指掀起廣州樓市降價潮。

　　值得注意的是，時代南灣銷售人員向記者透露，該盤前期正在清尾貨，由於目前售價比春節前定價要高，8.8折是在此基礎上進行的，實際簽約價格與春節前並無明顯差異，真正折扣大約在2～3個百分點。

　　在位於廣州大道北的時代花生II樓盤外，“8.8折讓利風暴”的廣告顯得格外耀眼。然而，銷售人員對《每日經濟新聞》記者表示，所有折扣算下來之後該盤簽約均價約2.5萬~2.6萬元/平方米，與春節前簽約價格接近。

　　“全線8.8折只是一種行銷手段，目的是為了和周邊樓盤競爭蓄客，其實在春節前我們也有9.5～9.7折，節後售價在上調的基礎上再打8.8折，所以真正的優惠折扣只有3個點左右，而且主要是針對一次性付款的客戶。如果是申請貸款的客戶，優惠力度更少。”上述銷售人員私下向記者透露。

　　位於番禺大石南的敏捷華美國際也被傳出售價直降4000元/平方米，但當記者抵達該項目時，銷售人員表示，“9字頭”的特價房只有5套，且早已賣光，目前在售均價依然為1.2萬元/平方米。

　　實為開發商行銷手段

　　對於近日廣州樓市頻傳降價的消息，保利地産廣東公司董事長余英直言，這些樓盤的降價只不過是開發商的行銷手段。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江也向《每日經濟新聞》記者表示，“部分開發商採用的折扣優惠甚至是用少量特價房吸引客戶，只是房企慣用的促銷手法，以往在市場一直存在，只是受杭州樓市降價的新聞影響而被人為放大了。”

　　克爾瑞研究中心分析師楊晨青認為，杭州個別項目之所以出現降價行銷，主要是受制于高庫存壓力。由於去年杭州市區土地出讓總金額達1323.9億元，土地出讓面積高達814.5萬平方米，是2012年的兩倍左右，這些土地中的相當一部分項目將在今年下半年入市。去年末，杭州去化週期達到13.5個月，再加上去年出讓的土地，今年杭州市場供應將創紀錄，處於階段性供給較大的局面。

　　黎文江表示，與杭州相比，目前廣州樓市的存量銷售週期仍在10個月以內，仍處於合理水準。預計今年廣州樓市新增供應量與去年接近，供需關係比較均衡，市場出現降價潮的概率不大。

　　記者發現，與北京、上海今年1月份樓市成交增速有所放緩相比，廣州樓市新年開局依然火爆。根據廣州市房管局日前發佈的房價數據，1月份廣州全市共銷售新住宅7608套，網簽均價13263元/平方米，成交量環比猛增60%，網簽價環比也上漲了15%。

　　中原地産項目部總經理黃韜認為，“雖然廣州樓市今年開局表現良好，但不利因素也在增多，尤其是目前銀行房貸有進一步收緊的跡象。春節後廣州首套房貸利率最低也上浮5%，變相加重了購房者的月供負擔，因此開發商在價格策略上應更加謹慎。”