溫州試水12類農村産權交易

　　近日，浙江溫州市出臺《農村産權交易管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》），明確12類農村産權可上市交易，其中對農村房屋所有權和農村集體經營性建設用地使用權兩類，特別強調了要“依法交易”。該《辦法》將於今年10月1日起施行。

　　這一政策出臺，受到社會各界的關注。國土部新聞發言人日前透露，目前國土部並沒有形成相關指導文件。儘管如此，各地就農村集體建設用地流轉的探索已經廣泛展開，其中也包括宅基地流轉。

　　試點只在農村進行

　　根據《溫州農村産權交易管理暫行辦法》，溫州産權交易的收益、農村集體産權的交易收益，應當納入本集體經濟組織的財産，實行統一管理，並用於該集體經濟組織成員的福利分配、社會保障、新農村建設等公益事業；而農村個人産權的交易收益，歸個人所有。

　　實際上，一直以來，我國法律對農民私有房屋的買賣、轉讓限制嚴格，禁止轉讓給外村村民和非農業戶口居民。有分析認為，《辦法》為溫州的農地使用權流轉提供了法規依據，有望規範農村産權交易行為。

　　亞太地産研究院院長謝逸楓表示，溫州此次土改的最大突破在於，農屋從村級交易擴展到縣域交易，同時允許宅基地在非城鎮戶籍中流轉，盤活農村空置土地，增加土地供應量、提高農民收入。

　　申銀萬國研報認為，過去十幾年來，我國所推動的城鎮化更大程度上屬於土地城鎮化。為實現人口城鎮化，必須進行土地改革。通過集體土地特別是宅基地的流轉，一方面可以為新型城鎮化建設提供稅收等資金來源，另一方面可以使農村人口獲取土地增值收益，提高農村人口的購買力。

　　和外界的樂觀預期不同，謝逸楓表示，溫州農用房、小産權房量巨大，一旦允許上市流轉後，溫州房地産市場房源繼續增加，導致更多空置房，有可能刺破溫州的房地産泡沫。

　　“目前來看，這種試點方案可能只在農村裏進行，而不能擴展到城鎮裏。”謝逸楓向記者表示，集體土地沒有使用年限，一旦上市後，如何計算？上市交易後，交易所得歸誰所有？“一連串的問題都在於，目前我國土地制度、産權制度仍不完善。”

　　城鎮居民仍不得購買小産權房

　　溫州的土地制度政策出臺後，受到社會各界的關注。溫州市農辦近期對一些敏感問題進行了解釋。

　　城市裏的人能到農村買房子嗎？對這個問題，溫州市農辦表示，根據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小産權房”。

　　農村房屋所有權怎麼交易？溫州市農辦對此作出解釋：農村房屋所有權也就是農房的交易，因為其土地性質為集體所有，根據現有的法律法規，只能在同一集體經濟組織內進行交易，非同一集體經濟組織內進行的農房交易是不能辦理相應的土地使用證、房産證、契稅證等合法手續。

　　9月3日，國土資源部新聞處處長謝暉表示，目前，關於開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見，國土部並沒有向地方政府下發過這一文件。

　　有消息人士稱，雖然目前沒有形成最終的指導文件，但各地就農村集體建設用地流轉的探索已經廣泛展開，其中也包括宅基地流轉。謝逸楓説，由於當前法律障礙尚未完全破除，各地政府又無明確文件可依，土地制度改革的進展可能低於外界預期。

　　南方日報記者 趙曉娜