11月北京樓市拉開“暖冬”序幕 六環內新房價格或將整體抬升

　　業內人士認為，由於近期高價地頻現，市場預期向好，未來的六環以內新房市場的價格水準將整體抬升。新京報記者 王子誠 攝

　　時值隆冬，但北京樓市卻在項目積極入市和需求集中釋放的雙重動力中，掀起一波熱潮。地王頻出、預期看漲、頂豪入市、買房托關係……這些熱詞再度出現在11月的北京樓市。而在業內人士看來，對於有切實需求的買房人來説，買房仍是“趕早不趕晚”；對於開發商而言，能夠憑藉未來預期在當下實現“平價跑量”也無疑是一個絕佳選擇。

　　11月推盤熱情高漲

　　進入11月以來，北京樓市的推盤熱情明顯升溫，在市場上掀起了新一輪的供應高峰。

　　據記者不完全統計，截至11月最後一週，已有北京城建·世華龍樾、瀧悅長安、天恒金融街·公園懿府、福海棠華苑等27個項目進場推盤，累計為北京樓市新增加6179套房源。

　　對於項目在年末爭先恐後的入市熱潮，業內人士指出，主要是受到需求拉動的影響。臨近年底，在降息降準以及全面放開二孩等政策的聯合作用下，大量項目開始加緊入市搶佔客源，其中不乏已完成全年銷售目標的房企項目。同時，基於未來市場的“不確定性”，不少房企開始抓住當下時機，加快去化。

　　位於海淀的金玉府行銷負責人就對記者表示，海澱區內供應長期處於稀缺狀態，且目前在售的項目明年都有調價的趨勢，作為同樣鎖定改善型置業人群的産品，該項目首期決定在今年內“先發制人”。

　　看漲預期助推需求釋放

　　一方面，開發商在賣力地推盤，而另一方面，購房人也以極大的熱情予以回應。整個11月，樓市火熱銷售的資訊此起彼伏。

　　位於海澱區的北京城建·世華龍樾入市當天2小時即宣告售罄；無獨有偶，位於石景山區的紫禦長安也在入市當天售罄。不止城六區，火熱的銷售場景同樣出現在遠郊區：位於通州的保利大都匯與門頭溝的瀧悅長安，開盤當天均實現去化80%以上。據開發商方面透露，保利大都匯認購額高達12億元。

　　“最近的房子有分分鐘要漲價的感覺，並且買房還得托關係，不然買不到。”購房人張婷這樣向記者描述了自己在近期的買房經歷。據她介紹，其選購的是位於南四環附近的某項目，銷售人員已經明確表示明年項目要漲價，並且幅度不小。

　　一二手房市場齊熱

　　根據亞豪機構統計數據顯示，截至11月25日，北京市新商品住宅成交5278套，儘管距離11月結束還有近一週時間，但成交數據與10月同期的3389套相比，增幅達到56%。

　　維持同樣熱度的還有二手房市場。來自中原地産的統計數據顯示，截至目前，全市二手房成交已經達到13714套，接近10月全月14382的成交量。業內人士認為，北京二手房成交量仍然處在相對較高的水準，實際上是10月末出臺的“雙降”政策以及全面放開“二孩”等政策的利好疊加。

　　中原地産研究部分析師指出，10月24日央行再度“雙降”後，目前商業房貸利率已是近十年來的最低水準，購房成本得到進一步降低，這是促使購房者入市的重要因素。因此，最近幾個月，北京二手房市場交易總體會處於高位。

　　■ 分析

　　改善型項目托市

　　縱觀北京樓市，無論是剛剛拿地的項目規劃，還是已經入市的項目，推出的産品均呈現出“瞄準改善”的一邊倒定位。改善型項目已經成為托起北京樓市的中堅力量。

　　中原統計數據顯示，截至目前，北京市場上供應的37544套商品房住宅中，三居以上的比例高達60.8%，創造了歷史最高。

　　而在11月入市的多個改善型項目都取得了不俗的銷售業績。五礦萬科如園的大師作品壹號，地處海澱區五六環之間，儘管入市價格高達75000元/平方米，但推出21套産品成功實現“日光”；作為頂豪的代表項目之一，使館壹號院僅11月1日一天即實現簽約14套，成交均價達101445元/平方米。

　　業內人士認為，對比同期高價地頻頻成交的情況，這些項目的熱銷便不難理解。亞豪機構市場總監郭毅指出，今年前三季度，3萬-6萬元/平方米的中端商品住宅共成交了12110套，同比增加近5000套。“未來供應的稀缺以及已有項目的快速去化，使得中端住宅在未來較長一段時期將處於供不應求的狀態。”

　　地王助推在售項目

　　受到“鄰居”永豐地王拉動，冠城大通·百旺府最近一期入市的均價為43800元/平米，而今年一季度該項目均價還只是37300元/平方米，五礦萬科如園的新品也比上期上漲15000元/平方米。

　　這只是近期樓市變化的一個縮影。

　　北五環某項目剛推出一批房源，在以6萬元/平方米售罄後，預計明年新推的樓座將會飆升至10萬元/平方米以上。該項目負責人表示，近期高價地頻出，將會對整體樓市産生助推效應，對目前在售項目無疑是利好。

　　多位業內人士表示，從近期出讓地塊分析，三環內已基本無新增宅地，而五環內的宅地供應也多集中在南城，其中三四環之間的地塊稀缺程度較高；四至五環屬於次稀缺地帶，預計樓面價保持在4萬-6萬元/平方米；五至六環供地雖然相對較多，但優質地塊也已經拍出4萬-5萬元/平方米的樓面價；六環以內新拍出地塊的樓面價基本上也都超過了3萬元/平方米，即便是六環以外，實際樓面價也邁向萬元大關。由此可見，未來的六環以內新房市場的價格水準將整體抬升。

　　商住項目異常活躍

　　在11月暖冬的行情中，商住類項目的表現格外搶眼。在11月入市的項目中，包括通州富力中心、魯能·釣魚臺美高梅公館、ID CITY艾迪城等商住項目佔據了供應項目數的半壁江山。

　　一位不願具名的業內人士表示，未來普宅市場的“全城豪宅化”預期、普通住宅項目供應越來越少的現實，使得商住項目很可能成為北京樓市除自住房、豪宅這兩極之外的有力補充。

　　出於通州規劃的長期看好，在區域住宅産品升級限購之後，商住産品成為市場主力，也受到了市場青睞，其中，保利大都匯更是榮登11月上半月成交排行榜的榜首。

　　位於大興的恒大未來城、位於豐台區石榴莊的魯能·釣魚臺美高梅公館，儘管單價較高，但入市後仍然受到廣泛關注，收穫了不錯的銷量。

　　郭毅表示，對於住宅部分全部競建為自住房等保障房的商住項目，利潤微薄，因此只能通過將商業或辦公部分打造成為高週轉的商住産品，才能回收一定利潤，這也將成為當下大量受自住房擠壓的高價地項目的普遍做法，同時也將拉動商住産品進入一個“拼品質”的時代。

　　本版采寫/新京報記者 李捷