中天城投暴露房企“底線”引爭議 降價三成仍能盈利

　　 昨天，一則“中天城投公告稱項目測算售價降32%仍可保本”的消息，再次攪動了市場對房地産項目降價空間的想像。不過，多位業內人士昨天告訴記者，他們不認同這樣的提前測算，稱受多方因素影響，項目最終的銷售狀況往往與預測相差巨大，同時，每個地産項目情況千差萬別，有些企業盈虧保本線甚至可以達到40%-50%。

　　 □事件

　　 降價三成仍能盈利

　　 近期公佈的“新國九條”強調普通投資者權益保護，為落實政策，有不少再融資計劃的上市房産公司，紛紛結合自身情況，對再融資方案進行補充説明。中天城投、萊茵置業等，就在近日對項目價格變動進行了敏感性分析。

　　 根據此前披露的方案，中天城投計劃非公開增發不超過45380萬股，貴陽國際金融中心一期商務區項目在此次再融資計劃中有著極為重要的地位。正因為此，在上週末，中天城投再次進行了專項説明，重點提及了房價變動對項目效益的測算。

　　 中天城投稱，依據貴陽國際金融中心一期商務區項目可行性研究報告，預測的平均銷售價格為7933.2元/平方米，這一價格要遠低於項目所在區域9108元/平方米的均價。考慮到項目有一定的開發週期，中天城投假設項目最終銷售均價在正負15%範圍內變化時，對於項目收益的情況進行了測算。測算結果顯示，當金融中心項目銷售均價下降15%時，項目整體銷售凈利率為10.83%，仍可實現盈利；當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。

　　 在預測平均售價明顯低於所在區域寫字樓平均成交價的情況下，中天城投該項目依舊有著近33%的銷售均價下調空間，消息一齣，再次攪動了市場對房地産項目降價空間的想像。

　　 無獨有偶。萊茵置業日前也發佈位於杭州的兩個住宅項目的可行性研究報告稱，經過測算顯示，萊茵置業楓郡項目預測平均銷售價格為10314元/平方米，當項目銷售均價下降23.22%時，仍能達到盈虧平衡；萊茵知己項目預測平均銷售價格為9262元/平方米，當項目銷售均價下降18.44%時，項目達到盈虧平衡。

　　 □業內聲音

　　 測算結果不太準確

　　 “企業的這樣一個敏感性分析，事實上更偏向理論性質，在測算過程中項目的去化速度、定價都是假設的，但是最終結果不一定就是這樣”。同策諮詢市場研究總監張宏偉表示。在他看來，這個降價空間是按照高點來估算的，測算結果也偏于樂觀。

　　 一位不願具名的房企內部人士告訴記者，從中天城投的測算細節來看，當項目銷售均價在正負15%範圍內變化時，項目的成本和費用卻是固定不變的，但事實上，如果售價變動，那麼對應的銷售和管理成本也會發生變化。簡單的一個道理，給銷售人員發佣金就是按照交易額計算的，如果價格上漲，那麼銷售成本必然增加。從這個角度看，這一測算結果也不完全準確。

　　 另外，亞豪機構總監郭毅也認為，真實的銷售週期決定著回款速度，也才能最終確定成本，一般至少需要兩年才能完成從拿地開發到業主入住全程，如果銷售期稍一拖長，那麼平攤到每年的凈利率就更低。

　　 不同項目情況不同

　　 上述房企人士表示，中天城投該項目的測算也只是個例，並不具備行業普遍性。一般來講，目前高週轉企業的平均凈利潤率在12%左右，如果不考慮週轉率，那麼如果企業降價10%，就無利可圖了。不過，由於拿地成本、開發週期、産品定位、去化速度等因素的不同，“不同的企業、不同的項目、不同的市場環境，不能一概而論”。以萬科為例，在去年集團整體12%的凈利潤率的基礎上，各個區域的表現也不盡相同，北京地區的利潤率就要相對高一些。

　　 另外，上述人士稱，也有少數在拿地成本、管理控制和産品定位等方面極具優勢的房地産企業和項目，盈虧保本線甚至可以達到40%-50%。