樓市調控新景：上漲設限、下跌備案

　　 各種關於樓市調控政策將會放鬆的消息在上一週不斷發酵。其中，最引人關注的莫過於杭州推出的降價備案制度：根據杭州市相關政府部門的規定，如果商品房實際成交價低於備案價格超過１５％，那麼將通過技術手段限制網簽。

　　 儘管此後，杭州市物價局、住保房管局發佈消息，稱此舉並非為了“限制降價”，而僅僅是要求“隨意調整”價格的開發企業重新備案。但事實上，由於重新備案耗時較長，這一政策依舊被不少開發企業理解為“變相限制我們降價”。

　　 而僅僅就在１１個月以前，同樣是杭州，開發商們還在大聲疾呼，稱當時地方政府推出的“限價”政策“違反市場經濟發展的規律”，時至今日，政策轉向了對房價下跌的備案。

　　 上漲設限、下跌備案，房價為什麼讓地方政府如此糾結？短短的１１個月，杭州的樓市究竟發生了什麼，中國的樓市究竟經歷了怎樣的變化？

　　 在中原地産首席分析師張大偉看來，隨著區域市場調整加速，特別是接近年中，杭州很多企業的銷售任務完成非常差，在６月份很可能出現一大波深度調整，所以杭州現行政策的出發點是為了防止樓市在最近出現“跳崖式”的下滑。

　　 “這一政策的出現，根源反映了整體樓市或者是區域樓市發展出現了質變，以這一政策為節點，調控已經從防大漲轉變到了防大跌。後續同類型城市將會有各種類型的政策。”張大偉説。

　　 從２０１３年四季度開始，伴隨著個人房地産信貸的收緊，以及各地庫存量的不斷增加，連續上漲一年的中國樓市開始觸頂回落。５月中旬，國家統計局公佈了前４個月房地産市場運作的各項數據，被視為判斷房地産業發展狀況的各項核心指標——開發投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數量、國房景氣指數等等，幾乎全線回落，房價漲勢也再次出現創紀錄的回落幅度。而就在上周，穆迪宣佈將中國房地産業展望從穩定調整為負面。種種跡象表明，中國的房地産市場正在經歷一次轉折。

　　 在“分類調控”的宏觀政策思路下，市場的轉向讓很多地方政府開始探討並實施放鬆“限購”等調控政策的可能性，期待通過行政化的措施迅速改變房地産市場的頹勢，杭州從上漲設限到“下跌備案”的變化無疑是個縮影。

　　 不過，政策轉彎，能否讓市場也出現轉彎呢？

　　 不同於２００８年以來房地産市場幾次在調控重擊下的週期性回落，本輪市場轉冷更多的原因在於前期房價過快上漲等市場本身風險因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。在眾多業內人士看來，本次市場調整是近年來唯一一次不受政策影響而由市場供需變化産生的調整，其調整的深度和時間都會超過以往。

　　 在供求關係這一基本市場規律的作用下，本輪房地産市場的變化其實已經不會再以個別地方的政府意志為轉移。尤其是“分類調控”的政策指向，重點仍在鼓勵自住型商品住房和首套房市場，而貨幣政策也在市場整體走低的情況下保持著穩定性，以上種種，使得地方政府的“鬆綁”作用顯得十分無力。

　　 就在一年多以前，調控房地産的目標還是讓房價回復到合理區間，然而當房價真的開始掉頭向下之時，地方政府卻無法“淡定”面對。低價入市，快消庫存，現在已經開始成為許多開發企業斷臂求生的辦法。在市場終於回歸到它既定的軌道之時，對於漲跌變化，政策制定者應該保持一點基本的定力。