多地樓盤接連降價 樓市開啟階段性降價空間

　　繼浙江杭州北海公園項目樓盤均價直降2000元，給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”後，江蘇常州“雅居樂星河灣”樓盤也加入降價行列，單價直降5000元。與此同時，杭州方面，距離德信北海公園宣佈降價不到24個小時，其不遠處的天鴻香榭裏也率先跟進，並打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　專家表示，此次降價城市特徵明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進，因此，持續一年多的暴漲後，在資金流動性偏緊的背景下，庫存高，人口新增放緩，消化週期較長的城市都有可能在最近再次出現降價，樓市開啟階段性降價區間。但值得注意的是，2014年全年房地産市場趨勢仍難以判斷，其是否會延續現在的走勢，仍需看兩會後市進行定奪。

　　23日，江蘇常州被曝出“雅居樂星河灣”樓盤推出大幅降價特惠活動。該樓盤由品牌開發商雅居樂和星河灣共同打造，主要由雅居樂操盤，于2月21日正式開盤，推出5、6、8、10四棟樓，最低價5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價12500元/平方米，毛坯均價降至約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。

　　而此前，該樓盤去年12月14日首次開盤時，預售均價13000元/平方米，若加上精裝5000元/平方米，則價格高達18000元/平方米，目前的價格相當於打了近六折。

　　該樓盤的一名銷售人員告訴《經濟參考報》記者，此次降價目的是吸引人氣促銷，推出的低價房源十分有限且搶手。然而事實上，該樓盤的銷售一直不理想，據常州房産資訊網備案資訊顯示，該樓盤開盤至今，銷售備案房屋僅10套，累計面積2505.84平方米，均價為12095.8元/平方米。因此，開發商表示，對於前期高價購買該樓盤的老業主，開發商將如數退還差價，給予了一次性補貼。

　　與此同時，杭州方面，在德信北海公園降價後，同一區域的樓盤天鴻香榭裏在不到24小時就率先“應戰”。該樓盤將銷售均價從此前的近17000元/平方米調整為13800元/平方米，起價為11800元/平方米。其更是打出廣告宣稱“直降6000元/平方米”。

　　隨後，杭州地産界人士稱，在德信北海公園、天鴻香榭裏放出降價消息之後，杭州已有不少開發商已經開會商討應對事宜。其中，協安紫郡和藍郡兩項目雙雙推出“限量特惠一口價”優惠措施。

　　對此，住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，此次降價城市特徵明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進。

　　事實上，2013年，杭州儘管創造了僅次於2009年的歷史次高成交記錄，但杭州樓市同時成為了全國重點城市樓市庫存最高的城市。統計數據顯示，截至2013年底，杭州市區商品房存庫達到11.3萬套，其中住宅達7.7萬套，遠高於北上廣深四個一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套，杭州樓市目前在售房源已達到了22萬套。

　　與此同時，2013年杭州市區土地出讓金收入為1326.9億元，緊隨北京、上海之後位列全國第三。據估算，自2009年以來5年，杭州土地供應量“變現”為商品房再減去已銷售的量，杭州樓市目前的潛在供應量約為50萬套商品房，如果以過去三年的平均去化速度計算，消化這些潛在供應需4年至5年。

　　而常州方面，僅計算現有存量，其去化週期就已高達近20個月。

　　高庫存成為懸在開發商頭上的一把“利劍”，而要想提高成交量，降價無疑是最好的選擇。雖然有業內人士表示，與2011年那輪降價不同的是，此次多個樓盤選擇降價，並非由於資金鏈斷裂迫不得已。可以看成是開發商對市場壓力預估的一種主動性和預防性降價，也是優化結構的降價。

　　但是，金融機構已然看到樓市風險，從個人按揭貸款非正常未放開，到有銀行暫停開發貸和夾層融資，悄然透露出樓市風險之意。

　　對此，中原地産市場總監張大偉認為，房地産業持續一年多的暴漲後，市場勢必要理性回歸。因此，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地産逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房産稅等市場調節手段代替行政干預手段。

　　張大偉認為，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。

　　但趙路興認為，年初個人按揭貸款沒有像往年一樣放鬆，而是延續2013年底持續收緊狀態，抑制了部分購房者購房積極性，此外，幾個城市樓盤的跟風降價，也説明在暴漲過後，樓市開啟階段性降價區間。但僅憑杭州與常州的個案，仍難以判斷2014年全國房地産市場的趨勢。可以確定的是，庫存高，人口新增緩慢，消化週期長的城市或將率先進行調整。“而對於2014年房地産市場是否會延續現在的走勢，需看兩會後市場情形來判斷。”