SOHO中國純利只有3年前兩成 潘石屹稱轉型成功

　　租金收入4.39億元,較去年同期增長168%;毛利率達75%,較前一年增長50%;但核心純利只有1.35億元,比前一年下滑約94%,凈負債率25%,現金及銀行存款達到97.7億元。這是在轉型3年後,SOHO中國交出的2015年中期成績單。

　　3年前的8月,SOHO中國宣佈正式轉型。彼時,公司純利總規模達到6.13億元,是今年同期的5倍左右,但毛利率水準只有45%。不過,當時的現金高達150多億元,凈負債率只有20%。

　　雖然財務報表並未因為轉型而變得好看,但董事長潘石屹卻對3年前的這一決定予以肯定。潘石屹説,如果還是像原來一樣銷售,SOHO中國建設的房子就都成別人的了,現在SOHO中國持有大概170多萬平方米的北京、上海核心地段的辦公樓。“這樣一來,我們公司成為了北京、上海持有優質辦公樓面積最大的開發運營商。”。

　　SOHO中國的轉型之路,是否代表著轉型風潮下房地産企業的正確方向?

　　轉型指標:負債率和現金流

　　潘石屹説,投資者關心的問題主要有兩個:第一個是負債率,第二個是現金流能不能支援住。“在宣佈轉型前,我們做了大量測算,認為一旦度過這一轉折,就能擁有北京和上海最好的辦公樓項目。”

　　SOHO中國今年上半年實現營業額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應佔核心純利1.35億元,同比下降約94%。對此,公司半年報稱,盈利較低主要由於租金收入增加尚未抵消物業銷售收入的下降。

　　潘石屹用公司現金流和負債率的具體數據回應了各方質疑。截至目前,SOHO中國凈負債率為25%,擁有近100億元的現金。

　　由散售轉為出租,市場租金走勢頗為關鍵。“SOHO中國辦公物業的租金情況已經超出預期。”潘石屹説,以望京SOHO項目為例,當初拍地預計的租金水準為5元/平方米,實際對外租金為開盤6元/平方米,9月7日最新價格為12.9元/平方米。另外,上海復興路項目租金在開盤時是7元/平方米,最後出租價格達到10元/平方米。

　　潘石屹説,“轉型成功與否,大家最擔心的第一是現金流支撐不住,第二是缺乏管理經驗,管理上會出問題,但是現在證明,這些都是沒問題的。能度過負債率和現金流的這個節點,轉型就成功了。”在他眼裏,目前的轉型應該是成功的。

　　但為了成功轉型,SOHO中國付出的代價也不小。截至2012年6月30日,SOHO的凈資産規模已經達到217.60億元。3年過去了,目前SOHO中國的凈資産規模也只有388.2億元。但是,轉型步伐稍慢的龍湖在這3年凈資産規模卻由249.37億元,上升至今年上半年的499.53億元。

　　純利相對較少,拖累了SOHO中國的股價,從2013年6月的5港元/股,到目前3港元/股附近。相比之下,龍湖、世茂、華潤置地、中海等在過去幾年增加了持有物業,但轉型速度不如SOHO中國的房企,股價基本都維持在2013年的水準,有些還較2013年中有明顯增長。