葉檀：限貸放鬆能否提振房地産市場

　　每經評論員 葉檀

　　9月22日，“央行通知四大行調整首套房認定標準”的消息引發市場廣泛關注。9月23日，資訊變得更加撲朔迷離。有報道稱興業銀行、浦發銀行在某些地區已調整了房貸政策，實行認房不認貸，但兩家銀行隨後予以否認。

　　到目前為止，房地産已基本取消限購，限貸逐步放鬆，呵護市場之意明顯。但取消限購限貸，能否從根本上提振房地産市場，仍然值得思考。

　　取消限購是為了增加消費者，如果房地産收益預期上升，就是限購投資者也會打通關節進入市場，如果房地産預期收益下降或者風險不明朗，就是向全世界開放市場，也不會引來購房者。

　　本地居民在當地購房如果屬於剛性需求，原本就不在限購之列，如果屬於投資性需求，進入市場取決於投資性收益。由於房價環比下行，投資性需求收益率下降，還會面臨有價無市兌現困難的風險。未來房産稅、遺産稅等，也是籠罩在投資者頭上的陰雲。

　　我國剛性需求以家庭戶數為標準。5月14日國家衛計生委副主任王培安在發佈 《中國家庭發展報告2014》時指出，中國家庭數量達4.3億戶，居世界之首，家庭規模日益小型化。如果4.3億戶每戶擁有住房100平方米，中國需要的剛性住房面積為430億平方米。

　　根據國家統計局發佈的“2014年1~8月全國房地産開發和銷售情況”數據，截至8月末，商品房待售面積5.616億平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化週期為10個月左右。最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達86.4%。這一數據是較為保守的數據，保障房、福利房納入的不夠。

　　住宅庫存與剛性需求量相比，似乎不高。問題在於，如果人口不流動，剛性需求絕大部分被自有住房滿足。西南財大經濟學院甘犁課題組研究結果是住房擁有率高達89%，現有的房地産行業的産能，只需要它的三分之一，就能把這新增的需求給完全滿足。

　　只有兩個辦法可以解決庫存難題，或者通過人口流動、城鎮化等辦法，創造剛性需求。比如，有人在老家縣城購入一套住宅，卻在青島長期工作，有可能在青島再購入一套住宅。城鎮化如果有1億農民工朋友進城，假設全部需要在城市重新購房，需要3000萬套住宅，這是很樂觀的估計，如果人房分離只有研究的最高5.8%，那麼我們只需要百萬套住宅。難題在於，進入城市的農民朋友如果迄今仍未在城市購房，大部分屬於較為貧困的群體，他們需要的是保障房，而無能力購買商品房。

　　還有一個辦法就是創造投資者，讓中國百萬個家庭財富在百萬美元以上的家庭，源源不斷地把錢砸到房地産市場，也就是説，讓房地産成為家庭最重要的投資品種。北京、上海等大城市，家庭資産中的70%到80%是住宅，正因如此，這些城市的房價節節攀升。

　　現在投資者還願意繼續購房投資嗎？手上握有現金的人巧遇少數性價比較高的樓盤，可以購入。但整體而言，投資者購房看中的是房地産的投資收益。不要説現在沒有取消限購，就是已經取消了限購，房地産價格能否漲過無風險收益率，都是個大問題。

　　以風險較低的銀行理財産品作為無風險收益率標準，根據普益財富監測數據，截至9月20日，84家銀行共發行了817款理財産品，保本浮動和保證收益型理財産品共199款，市場佔比為24.36%；銀行理財産品的平均預期收益率較上一期上升5個基點，至5.12%。無論如何，房地産投資收益應高於5.12％。但房價環比連續下跌。

　　銀行房貸成本居高不下，按照融360網站的數據，最低的民生銀行基準價打85折，首套房貸利率為5.57％，還有備註“近三個月內金融資産超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款，而是需要在民生銀行購買相應金額的理財産品，理財産品的時間要求基本在6個月以上”，銀行對於房地産的謹慎態度一望可知。如果貸款難利率高，房地産收益率不可能上升，投資者也就不可能入市。

　　要提振樓市信心，或者宣佈房産稅10年內不徵收，或者大幅壓低房貸利率，舍此，別無他途。