業內人士預計:北京高端住宅市場調控思路將明確

　　以“限”字為關鍵字的北京樓市調控措施未來可能鬆動。中國證券報記者從消息人士處獲悉，北京市有關機構正醞釀相關方案，對樓市調控政策進行微調，調整方向主要限于高端住宅，主要是在對高端住宅進行界定的基礎上，明確調控思路。如果方案獲批實施，高端住宅的限價和限購政策可能逐步放開。

　　據國家統計局數據，9月北京新建商品住宅價格(不含保障房)同比上漲20.6%，連續數月領漲全國70個大中城市。隨後，北京市出臺調控樓市的“京七條”，並在預售環節強化對高端住宅管控，今年內對單價超過4萬元/平方米以上的房屋不再發放預售許可證。

　　高端房“限”字當頭

　　多家房地産企業負責人向中國證券報記者表示，雖然沒有正式發佈文件，但近期北京已加強對商品房預售環節的管控，同時升級限價政策。具體內容包括：今年底之前漲價的項目將不予發放預售許可證；對於單價高於4萬元/平方米的項目，也停止發放預售證。一些房地産項目通過拆分精裝修等方式變相漲價的行為將被禁止。現房銷售同樣需遵循不漲價的原則。違反相關規定的房地産企業將可能被約談，甚至可能被取消網簽資格。

　　在預售環節加強管控與北京市控房價的目標密切相關。據國家統計局數據，9月北京新建商品住宅價格(不含保障房)同比上漲20.6%，連續數月領漲全國70個大中城市。中國指數研究院統計數據顯示，10月北京新建住宅均價同比上漲29.13%。多位業內人士表示，按照目前的房價漲勢，即便未來兩月房價保持平穩，北京也基本無望完成全年房價控制目標。

　　在上述背景下，10月下旬，北京出臺強化樓市調控的“京七條”和《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》。《意見》提出了“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的房地産調控總體思路，在實際操作中的限制高端住宅入市舉措正是“高端有控制”的體現。

　　今年初和去年下半年，北京均曾出臺措施強化預售環節管控。其中，控制高端房屋入市被認為是平抑市場均價的有效手段。從今年年中以來，北京高端住宅成交量呈現同比下降的勢頭，部分原因就在於限價政策。

　　行政性手段存爭議

　　對於將高端房屋納入限價和限購範圍的做法，業界一直存在不同意見。華遠地産總裁任志強認為，高端房屋的供應對象並非普通購房者，因此沒必要限購。他建議放開政策，利用高端房屋交易帶來的土地出讓金和稅收收入彌補保障房的資金缺口。

　　北京某上市房企負責人對中國證券報記者表示，高端住宅的銷售週期通常比普通住宅長，如果對其入市節奏進行控制，將影響房地産項目的去化速度，進一步影響房企現金流。這一手段的行政性色彩濃厚，有損市場運作機制。

　　按照“中端有政策”的思路，近期北京大力推廣自住型商品住房。11月7日，北京成交8宗住宅地塊，其中6宗含自住商品房用地。由於自住商品房土地大多以配建的形式出讓，導致土地成本轉嫁給純商品房地塊。

　　上述負責人表示，在此前的土地出讓中，大多配建保障性住房，如今又將自住型商品房納入配建範疇，純商品房土地面積進一步受到擠壓，成本則不斷抬升。土地單價的提高又促使房地産企業開發高端住宅來維持項目利潤，從而形成“市區豪宅化”的勢頭。“如果對高端住宅的入市節奏和價格進行控制，那麼房地産企業可能基本沒得賺。”他説，長此以往，房企的拿地積極性勢必受到影響。

　　或轉向市場化方式

　　多位業內人士表示，“高端有控制”的政策思路應回歸至“高端有市場”，即放開對高端住宅的“限價”和“限購”，使之完全按照市場化方式進行交易。

　　中國證券報記者獲悉，目前北京市有關機構正在醞釀相關方案，對樓市調控政策進行微調。消息人士介紹，其目的在於明確未來高端住宅的政策方向，政策思路傾向於放開對高端住宅的多重限制，使之回歸市場化交易。

　　由於北京房價上漲態勢明顯，戶型設計日趨多元化，難以按照單一指標界定高端住宅。上述人士表示，有關機構將明確高端住宅的標準。

　　目前全國推行“限價令”的城市主要集中在房價上漲壓力較大的一二線城市。分析人士認為，部分二線城市由於面臨越來越大的房價上漲壓力，未來很可能效倣一線城市，通過預售環節的管控對高端住宅實施限價並控制入市節奏，但該手段行政性色彩濃厚，不適合大範圍推廣。

　　業內人士認為，鋻於完成全年房價控制目標的壓力，短期內住房限價政策仍將延續。記者 張敏