房地産投資減速 “負效應”不宜誇大

　　儘管房地産投資大週期拐點向下，但在新型城鎮化週期下，房地産剛性需求仍長期存在。今年房地産投資增速可能向個位數回歸，不過，房地産投資增速對經濟增長的負效應不宜誇大，而應在經濟結構調整中撫平去房地産陣痛，短期內以基建托底穩增長，中長期則強化制度改革，培育新的經濟增長點，釋放新型城鎮化活力。

　　2014年房地産開發投資同比增長10.5%，增速環比回落態勢未改，拉低經濟增速約1個百分點。今年及未來一段時間，房地産開發投資增速將回歸個位數增長，繼續影響經濟增長。但在以下三方面因素作用下，房地産投資增速下滑對經濟增長的負效應可能環比弱化。

　　一是貨幣寬鬆背景下，降準降息將對房地産開發形成正面刺激。大多數機構預期今年央行至少會降準1次、降息1次。房地産是對資金價格異常敏感的資金密集型行業，實際利率下行將利好房地産開發投資。二是緊縮性房地産調控政策回歸中性。以限購、限貸、限價為代表的行政剛性調控手段已逐步退場，對於上市房企再融資，國土部不再進行事前審查，未來房企在資本市場融資效率將大幅提升。三是商品房銷售環比改善跡象初現。2014年10月以來，商品房銷售面積降幅環比收窄，30個大城市銷售增速轉正。如果銷售企穩，將在一定程度上抑制投資下滑。

　　放在城鎮化大趨勢下，房地産剛性需求仍長期存在。目前，中國城鎮化率在55%左右，比發達國家低20多個百分點。在新型城鎮化建設過程中，政府要補齊公共品供給缺口，棚戶區、保障房建設是一個長期主題；城鎮居民以及農村轉移人口的首套房置業特別是以小換大等改善型置業需求長期存在；區域經濟中心、經濟帶建設催生的經濟、商業繁榮對工業地産、商業地産提供支撐。

　　當然，在人口紅利消失、庫存高企、供需關係逆轉的格局下，房地産市場將在較長時間內保持調整態勢，這是經濟結構調整的應有之義，但需多管齊下撫平調整的陣痛。

　　短期看，應在投資內部做文章，優化結構，提升效率。包括在房地産業內部增加政府投資杠桿，補課保障房建設、棚戶區改造的短板。今年的保障性安居工程建設任務與去年持平，計劃新開工700萬套，基本建成480萬套。此外，繼續發力基建投資。從去年以來國家發改委批准的投資項目以及近期地方兩會透露的工作重點來看，鐵路、機場、公路、港口、城市管網等基礎設施建設將擔綱穩增長主力。

　　中長期看，重在培育新的經濟增長點。在政策引導下，資金可更多地流向新能源、節能環保、高端裝備製造、生物醫藥等新興産業領域。伴隨資本輸出帶動的産能輸出，高鐵、核電、水電等高端製造業將得到進一步發展。雖然這些産業短時間內難以形成與房地産匹配的國民經濟支柱産業效應，但經濟發展的最大支柱可能源於改革催生的制度紅利、人才紅利，特別是在新型城鎮化建設週期下，以人口城鎮化為核心將帶來土地、人口、技術等一系列要素價值的重估，這將成為未來中國經濟增長的最大引擎。