大城市房價沒有免跌金牌

　　當前房地産市場出現非常奇特的現象：一邊是杭州某樓盤因為降價導致業主砸場，另一邊是上海某樓盤成交均價漲了5000元只用了兩個小時全被搶光。樓市輿論一改去年下半年一來“空頭死絕”的情況，對於當下市場走向發生了嚴重分歧。

　　一種觀點認為像杭州、廣州等大城市出現降價潮預示著樓市進入了下跌的“拐點”，輔以香港樓市回調、很多中小城市出現的鬼城現象，以及某些地産大鱷們的看空言論，更是增加了空頭們“唱空樓市”的信念；另一種觀點是政府並不希望房價跌，而且剛性需求非常大，再加上對衝儲蓄貶值等因素，當下樓市只不過暫時“休克”，以規避因去年下半年暴漲被人關注的風頭，一旦時機成熟，仍會一炮沖天，上演驚天大逆轉。

　　上述分析都在強調供求關係在樓市起著決定性作用。但是，當房地産被放大為投資和投機工具之後，住房的屬性已經從居住性功能演化為金融功能。信心往往成為房價與成交量走勢的關鍵性因素，當出現極端的上漲預期與實際的搶購行為時，量價齊升也就是其必然結果。自從1998年房地産市場化改革之後，出現了十幾年大牛市，中國樓市也贏得了只漲不跌的傳奇，最近兩次表演是2009年下半年與2013年下半年，其理由與支撐以及過程基本是一個模子走出來的。

　　在房地産金融屬性的支配下，信貸杠桿就成為房價漲跌的關鍵所在。房地産是一個資金密集型産業，需要大量信貸資金才能運轉，大量信貸資金或明或暗地介入了這個市場，從而引發了房地産市場供需嚴重失衡，房價大幅度上升，成交量也隨著一輪一輪的搶購潮的掀起屢創新高。房價走高以及成交量的增加，需要更多的信貸資金支援，因此，房地産不僅僅成為貨幣蓄洪池，房地産市場創造了大量信貸需求，從而成為推動信貸快速增長的推手。即使信貸資金不增加，大量遊資以及從其他行業游離出來的資本也在源源不斷地補充進來，從而形成了一個“信貸—房地産”雙向反饋迴圈體系。

　　如果我們不是僅僅從某一個環節而是從整個運動過程來看，地價與房價通過信貸資金互為因果雙向迴圈就顯現出來。這個由信貸打造的堅不可摧的循環系統形成強大的吸引力，將地方政府、銀行、投機客、開發商以及普通購房者統攝其內，形成了一個同榮共衰的體系。

　　這個看似堅不可摧龐大體系，已經給整個經濟造成了重大威脅。首先，將大量的真實需求者排除其外，只得傾其家産或掏空三代儲蓄買一套房，用以結婚成家；其次，將巨量信貸資金錯誤配置於此，而大量真實需要信貸企業卻告貸無門，為經濟結構調整設置了最為龐大的障礙，成為做空中國製造的典型力量；其三，隨著房價上漲，人們的生活成本與企業生産成本顯著上升，社會區分成為一個有房者與無房者階層；其四，也是最重要的，銀行與地方政府自願深陷其中，一旦一個微小衝擊演變成為系統性風險，很容易爆發金融危機與大規模債務危機。

　　從當下緊急程度來看，第四個危險的威脅性最大。去年下半年樓市突然暴漲，與影子銀行危機以及地方債務風險不無關係。隨著房價爆棚以及成交量大規模上漲，這一危機暫時被躲過去了，但是，也埋下了更大的隱患。數據顯示，僅僅去年國內就出現了12座新“鬼城”。

　　雖然這只是三四線城市出現的局部現象，但並非説大城市就有免死金牌，很多大城市也是依靠信貸與土地雙重迴圈才得以大規模擴張。在M 2已經超越百萬億背景下，未來信貸擴張速度是否放緩還是持續下去，就成為決定這場樓市多空大對決勝負的關鍵。