千億民儲何處去？尋找佛山“硬通貨”

　　由於不受限購影響，佛山寫字樓成為大批投資客眼中的“香餑餑”。

　　在佛山地産界摸爬滾打20多年，如今的莫子歸（化名）已經是一家頗具規模的本地房地産代理公司老闆，在業內小有名氣。除了在佛山限購之前買下數套住宅之外，近三年來，他開始把目光轉向了寫字樓市場。2010年，佛山第一棟地標性寫字樓金海廣場一經面市，他就買下了大半層，並帶領公司從百花廣場老舊的寫字樓搬了過去。去年年底，與金海廣場一路之隔的星星華園國際開盤，莫子歸再次大氣出手買下了近500平方米寫字樓。

　　事實上，在佛山，像莫子歸這樣有實力的投資者不在少數。2012年佛山以6709億元國內生産總值在全國地級市排名第三，落後於蘇州和無錫。但居民存款餘額卻高達5215億元，每人平均存款7.2萬元，遠高於後者的5.43萬元和5.97萬元，藏富於民的佛山再引人注目。

　　對此，廣東省社科院區域競爭力研究中心主任丁力認為，“居民存款餘額高，一方面説明佛山民營經濟發達，居民普遍富裕，但另一方面也説明佛山的民間資本缺乏投資渠道，沒有更好的出路。”“佛山向來都潛藏著龐大的投資實力，這其中包括市民，也包括當地發達的民營企業。”北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同教授分析認為，“佛山當地買家的投資實力不容小覷。”

　　洼地效應顯現 商業地産成投資首選

　　調查顯示，除了把錢存到銀行，佛山市民的投資渠道可圈可點。股市持續低迷、談黃金而“大媽”色變；繼2011年樓市限購之後，今年2月底新“國五條”再出利器，重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，劍指商品住宅市場，這使得原本大行其道的投資、投機性購房行為滑入低谷。由於不受限購影響，佛山商業地産市場成為大批投資客眼中的“香餑餑”。

　　近來，佛山的商業地産項目開始密集上市，部分由品牌房企引導的商業項目熱銷程度不亞於洋房産品。對於這一市場現象，佛山房地産行業協會副會長駱儀克認為，對住宅市場的限購，成為商業地産受益的直接推手；其次，佛山城市化進程，城市形象的提升離不開商業地産的承接。隨著近兩年各區城市升級的推進，用於改善生活環境、居住環境和辦公環境的商業項目正一個個拔地而起，成為了佛山新的城市名片；而對於佛山龐大的投資潛力來説，新政抑制，也使得商業地産成為了不動産投資的首選。

　　除此之外，得天獨厚的先天條件也令佛山商業地産發展十分利好，正如廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶所言，佛山長期“重製造、輕商業”，導致商業發展落後，留下了巨大“洼地”，“所以需要填補和‘厚積薄發’的過程”。保利華南實業有限公司副總經理張亮同樣認為，佛山目前正處於商業地産上升期。

　　中原地産統計數據顯示，今年3月份南海商業物業新增供應面積環比上漲近600%；4月份禪城、順德商業物業新增供應面積環比分別上漲62%、93%；5月份禪城、南海商業物業新增供應面積環比分別上漲155%、121%。

　　聚焦到商業地産項目，最搶眼的佛山南海萬達廣場去年上半年拿地，下半年開售，不僅展示了“萬達速度”，其商鋪、SOHO更是屢創開盤即清盤的佳績；4月底才入市的佛山新城保利中心開盤就取得了4億元的銷售額；季華路上的星星華園國際，接連推出公寓、寫字樓産品，受到中小投資者熱捧；另外，禪城綠地中心、佛山萬科廣場等項目也取得了極高的市場關注度；還有近期炙手可熱的禪西板塊智慧新城，銷售額也超過了4億元，“臨街商鋪已經全部賣完，現在賣的寫字樓是T5，其餘的寫字樓都賣得差不多了。”項目銷售人員介紹。

　　實際上，除了投資客以外，對商業地産同樣青睞有加的還有各大開發商。新“國五條”的出臺，住宅市場調控進一步深化，但對商業地産而言卻是一針強心劑。今年以來，萬科、龍湖地産、招商地産等房企，已相繼宣佈對商業地産領域加碼：龍湖地産宣佈其2013年整體發展藍圖，將快速擴張商業地産，預計用15年時間將商業地産利潤佔比從不到5%提升至30%；萬科總裁鬱亮也表示，萬科社區商業是2013年主要發展方向；保利地産提出住宅和商業雙輪驅動的發展戰略，保利地産華南區的商住面積比例已經接近五五分成。

　　商業物業大PK 寫字樓或略勝一籌

　　從物業形態來看，商業地産種類不少，商鋪、公寓、寫字樓，每一種都能激發投資者的市場熱情。但究竟哪種形態的商業物業更加適合市民投資？一位不願透露姓名的業內人士告訴筆者，“一方面要看清當前市場情況，明晰各類産品的優劣勢和發展空間，另外，還要結合自身實際情況，譬如需求、資金實力等因素綜合考慮。”

　　商鋪作為一種保值增值的不動産已經得到了很多人認可，市場中一直有“一鋪養三代”的説法。佛山限購之後，隨著商業體量的加大，商鋪的供應尤其充足，吸引了一部分資金充裕的市民買鋪投資，商鋪價格也是一路飆升。三年前，亞藝板塊豪宅天湖酈都一線臨街商鋪的開售價約2.5萬元/平方米起，怡翠玫瑰的商鋪前前後後銷售了近10年，商鋪價格最初為每平方米不到萬元。再看當前市價，最近一直在關注商鋪的王先生去年已經買下了南海萬達廣場40平方米的商鋪，總價近300萬元，折合單價約7萬元/平方米，“因為出手早，這個價錢還不算貴，後來賣的那一批單價都達到10萬元/平方米了。”與此同時，佛山公寓也成為炙手可熱的投資産品，萬達SOHO公寓推出後兩度售空，佛山新城多個項目推出公寓。一時之間，公寓層高、價格等都成為投資者津津樂道的話題。

　　另一大商業物業佛山寫字樓市場也是“一片大好”。今年以來，寫字樓整體供應量呈現爆發性增長，近日更有一批優質大品牌寫字樓集中面市，成為眾多投資客的新寵。據不完全統計，當前佛山全市寫字樓供應量超過200萬平方米，並且這一數字還在不斷刷新中。業內預測，到2015年，佛山寫字樓供應總量或將達400萬平方米。供貨總量不斷提升的現狀之下，佛山寫字樓的價格穩中有升。

　　面對“井噴式”的商業物業市場，從事佛山地産行業研究十多年的嚴偉焜更加看好商鋪和寫字樓。嚴偉焜表示，由於商業地産在佛山興起時間不算長，目前還處於上升時期，從價格上來看，2008年佛山寫字樓平均租金為38—45元/平方米，現在已經上漲至80—120元/平方米，其中千燈湖和季華路上的頂級寫字樓租金達100元/平方米，按照該速度，5年之後佛山寫字樓租金或將達130—150元/平方米，屆時，其物業價值也會同樣增長，“當然能賺錢”。

　　不過，由於購買寫字樓體量稍大，一般為數百平方米或整層購買，對資金的需求量和投資者自身的經濟實力要求較高，因此，嚴偉焜建議，如果資金量不是很夠的話，建議買商鋪，但一定要謹慎出手，選準地段。對於商鋪價格走勢，嚴偉焜説道，“2008年禪城亞藝湖板塊的租金才100元/平方米，現在都要200元/平方米了，已經漲了一倍。不過再過5年會如何，就很難説，畢竟當前佛山的商鋪體量實在太大，單季華路就有超過160萬平方米的産品，再加上各大商業綜合體在産品、規劃佈局、目標客戶等方面的同質化，5年後，部分商業綜合體的租金或將面臨下行壓力。”

　　回報率最高達8% 佛山寫字樓需求量遞增

　　駱儀克算了這樣一筆賬：目前金海廣場寫字樓售價約為1.5萬元/平方米，月租為90—100元/平方米，投資回報率超過7%，與存放銀行等理財方式對比，這個回報率已經相當可觀。倘若10年之後，該地段區位價值提升，金海廣場寫字樓售價上漲，那麼對於該寫字樓的持有者而言，凈賺的則不僅僅是10年的租金，還有上漲那部分商品的價值。

　　“好的寫字樓一定要滿足兩大特點，一是在市中心，一是地標性。”駱儀克這樣描述他心水的産品。事實上，擁有以上兩大特點的寫字樓産品在佛山如雨後春筍。當前，“高”、“大”、“豪”成為佛山寫字樓建設的尺規，眾多産品不僅有著美觀大氣的外立面，內部裝修也朝豪華高品質邁進。保利東灣和禪城綠地中心相繼問鼎佛山寫字樓新高度，正在建設中的金海M—CITY亦高調宣佈要打造佛山新城第一高樓。合富輝煌佛山公司副總經理黃保華認為，“現在佛山的寫字樓在硬體方面做得非常不錯，檔次和規模都在逐漸提高。”

　　根據市場數據反饋，這些明星寫字樓並不愁賣。作為佛山新城商務地標的保利中心，樓高54層、248米，主力戶型面積為120—270平方米，整層約2000平方米，該項目寫字樓售價為1.6萬—1.8萬元/平方米，一層總價超3000萬元。“五一”前夕推出市場僅一個月時間，銷售額便超過4億元。保利地産透露，該寫字樓僅有少數樓層供散客購買，多數均被投資者或企業主整層購買。智慧新城園區寫字樓自去年開售以來，總共完成了約15億元的銷售額，甚至有諸多企業整棟購買。

　　筆者了解到，佛山優質寫字樓租金回報率能達到8%。張亮日前向媒體表示，寫字樓項目熱賣的原因之一就在於其理想的回報率，目前在千燈湖保利洲際等代表項目的最高租金可達100元/平方米，“是一個比較理想的回報”，與周邊廣深等一線城市相比，佛山寫字樓處於毫無疑問的價格洼地，其相對較低的價格不僅讓佛山投資客心動，也同時受到了大批廣深甚至外省投資者的青睞。

　　拋開佛山寫字樓市場的火爆，空置率是一個不得不談的話題。根據高力國際統計，目前佛山寫字樓整體空置率為18.6%，相比于廣州和深圳分別為24%和25.26%的空置，佛山寫字樓市場尚處於良性發展狀態。

　　據了解，寫字樓內，每人平均需求量為15平方米，按照目前佛山200萬平方米的寫字樓體量來算，可容納約13萬人，到2015年，佛山寫字樓容量或將翻番。那麼700萬人口的佛山究竟有多少人需要進駐寫字樓？暫未有具體數字對外公佈。但可以肯定的是，在以製造業立市的佛山，隨著經濟發展和産業轉型升級，這種需求將呈遞增之勢。7月19日，在佛山天安數位城五期大廈入夥儀式上，佛山市傑創科技有限公司研發和行銷部門正式從工廠分離，成為進駐園區寫字樓的第700個成員。

　　■專家説法

　　寫字樓行銷策略

　　“華而不實”

　　世聯地産佛山公司總經理葛樸：留心觀察，不難發現，當前佛山地産商對於寫字樓産品的宣傳策略與住宅産品並無二致，無外乎是認籌、儲客之類，宣傳廣告上主打的總是地段好、樓層高、裝修豪。這種典型的住宅行銷概念其實並不完全適用於對寫字樓的包裝，譬如對於動輒總價上千萬元的寫字樓購買者而言，“一萬抵三萬”的認籌形式根本不被在意，這種現象恰好反映了佛山寫字樓市場的不成熟。

　　在成熟的寫字樓市場，其主流目標客戶應該鎖定相關自用為主的企業，而並非是投資客。與此同時，除了地段等外在因素之外，寫字樓産品最有必要強調的賣點應該是自身的軟硬體配置，如電梯數量、類型、品質，停車位數量比例，網路情況，空調配備情況，內部層高，實用率等，將以上要點作為重點宣傳要素，方能避免陷入“華而不實”的行銷策略誤區。

　　佛山新城Vs千燈湖

　　你更看好哪處？

　　■專家看點

　　世聯地産佛山公司總經理葛樸：更看好佛山新城。佛山新城是佛山市政府規劃多年，舉全市之力打造的重點區域，是未來佛山當之無愧的政治經濟發展中心。佛山新城建成之後，不論是交通、環境、配套還是地理區位，在佛山都是最好的，如何吸引不了商業投資和消費？

　　佛山地産行業資深人士嚴偉焜：從長遠來看，佛山新城更具發展潛力，尤其體現在潛在寫字樓進駐企業方面。由於佛山新城定位為佛山的政治經濟文化中心，在政策、配套等方面享有更加優惠的條件，因此更能吸引有行政審批級別的大型總部型企業進駐；而千燈湖由於金融C區的産業定位，或將主要引進一批相關服務、後勤類企業。前者或更有凝聚力和影響力。

　　佛山市富盛房地産代理有限公司總經理駱儀克：對千燈湖地區的寫字樓市場更有信心。千燈湖片區畢竟有金融C區作産業支撐，配套設施成熟，再加上金融産業自身的屬性——對高端寫字樓的需求量大，因此投資千燈湖區域的寫字樓更為穩當。反正地産投資方面，投資市中心、成熟區就是“買個現在”，投資新區就是“買個未來”，建議投資者結合自身的實際情況和需求作出理性判斷。

　　南海區房地産協會秘書長麥志光：千燈湖板塊高端寫字樓供不應求的現狀是既定事實，雖然新建項目很多，但真正開售卻很少，更別提投入使用。今年初，幾家大型開發商想把總部搬來千燈湖，苦於無現樓可用。再加上千燈湖金融C區的定位，使得該區域的寫字樓將面向整個華南市場，部分承接廣深産業轉移，因此客源十分充足。短期之內，預計該區域寫字樓都將處於供不應求狀態。

　　五步買到心水寫字樓

　　■專家支招

　　結合多年地産行業從業經驗，嚴偉焜提醒廣大投資者，購買寫字樓至少有五大要點需要注意：

　　一、整層或多層購買。與街鋪不同，寫字樓的購買面積一定不能太小。作為投資産品，投資者無法在購買之初便清楚預測租買用戶的需求體量，體量過小勢必會減少相當一部分客源，尤其是需求量極大的優質客源。畢竟沒有租戶願意與多名業主打交道，“一對一”才是他們最青睞的選擇。

　　二、詳細了解開發商背景和企業發展理念。一般來説，規模較大的開發商開發的産品更有保障，市場影響力也會更大，企業發展理念對於寫字樓的前景也有一定影響，將寫字樓發展提上日程的企業跟“打醬油”的開發商當然有差距。

　　三、參照已開發項目。譬如投資者在購買佛山新城金海創意中心的寫字樓時，不妨詳細了解一下季華路上金海廣場的運營情況，開發商的運營和操盤經驗將成為日後發展的保障。除此之外，物業管理情況等也在必須考慮範圍，好的物業能夠給産品帶來極大增值空間。

　　四、了解硬體配置。即電梯數量及品牌、停車位數量、網路、弱電、空調安裝和層高等情況，在實際使用過程當中，這些才是實實在在體現物業價值的因素，相關配置規格越高，則潛在客戶的素質和規格也會水漲船高，租金當然也一樣。

　　五、一定要留意實用率和層高。很多銷售人員在交談的時候會誤導買家60%的實用率已經達標，但實際上最科學的實用率應該是70%—75%。現在5A級寫字樓的層高一般為4.3—4.5米，層高越高，整體空間越開闊。

　　撰文：南盼 攝影：盧奕誠

[責任編輯： 王君飛]