地方版“國五條”細則調控力度不一 京滬趨嚴

　　中新網4月2日電(房産頻道陳璞)隨著1日晚間杭州等城市遲到的地方版細則出爐，截至目前已有30余個一二線城市交出了地方版“國五條”細則答卷，佔規定出臺總數的九成。

　　此前，不少購房者期待地方版“國五條”實施細則的出臺能夠給持續飆高的房價降溫，但是隨著各地細則陸續出爐，有不少業內人士認為除京滬版相比之下較為嚴格外，其餘城市細則既無特別有力的“大動作”，也沒有公佈具體措施，並對其可行性提出質疑。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，北京、上海版細則內容偏重於具體執行層面。北京版細則全面而細緻，並就所有房地産市場相關方面都有涉及；上海版細則偏重於解決主要問題，僅就核心問題提出解決方向與實操細則，並對數量和指標相關內容指出了後續政策公示時間。

　　而有翹首企盼細則落地的南京市民失望地表示，短短百餘字的南京“國五條”細則中缺乏有分量的調控新規，甚至連20%個稅都沒提，僅要求房價漲幅低於居民每人平均可支配收入的增幅，很難指望憑藉其降低房價。

　　由於對個稅20%、房産稅及限價政策一字未提，1日晚間發佈的杭州版細則更是被亞太城市房地産業協會會長謝逸楓評價稱，除去價格控制目標外，通篇細則都難實際執行，條文籠統、內容空洞，好比打太極。

　　中新網房産頻道梳理髮現，從已經公佈的各地細則來看，主要涉及了包括強化限購、明確房價調控目標、實行差異化信貸、提高預售監管等方面的措施。不過也有廈門、大連、海口等多個城市未出臺執行細則，只提出房價控制目標。

　　其中，北京規定單身人士禁買二套房，並進一步提高二套房貸首付比例，上海要求強化二套房的貸款資格審查，廣州等城市則加大了預售監管的力度。

　　對於包括深圳在內的不少城市將房價控制目標設定為不超過本市每人平均可支配收入實際增幅，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭評直言，深圳的房價控制目標未跟隨京滬，卻與房價溫和的二線城市為伍。他認為，京、滬房價控制目標都是基本“穩定”，而深圳卻掛鉤收入增長，顯得“太寬鬆”。

　　此外，廣州市社科院高級研究員彭澎認為，國務院發佈的“國五條”中，關於二手房按轉讓所得徵收20%個稅等內容一度讓公眾很緊張，但在各地方細則中，這些爭議最多的內容卻並沒有得到認真回應。

　　措施：限購升級

　　主要影響人群：改善需求、投資需求

　　北京版細則規定，自3月31日起，“本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。”而且，對騙取購房資格的家庭，規定5年內不得在本市購買住房。

　　廣州版細則也從嚴、從緊執行住房限購措施，不僅將購房資格審查環節前移至簽訂購房合同(認購)之前，還規定“對非本市戶籍居民家庭持正常納稅證明或社保證明購房的，審核標準由自購房之日起前2年內在本市累計繳交1年以上調整為自購房之日起前2年內在本市連續繳交1年以上，”並 對非戶籍家庭補繳納稅證明不予認可。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，北京政策除了在原有最嚴格的限購政策基礎上，對北京市單身戶籍人口做了更嚴格、更進一步的限制，上海政策強調對以往政策的執行與落實，並就執行過程中的各類細節進行羅列。總體而言，上海在“原地踏步”，廣州在“繼續微調”，北京“激流勇進”。

　　措施：明確房價調控目標

　　主要影響人群：自住型剛需、改善型需求

　　在3月25日，廣東省率先發聲，第一個公佈“國五條”實施細則後，3月31日，廣州、深圳最終出臺各自的實施細則，均將2013年房價調控目標設定為新建商品住房價格漲幅要低於年度城市居民每人平均可支配收入實際增幅。

　　而青島、南京、大連、合肥、天津、重慶、成都等城市的房價調控目標均是如此。

　　相比之下，北京2013年本市房價控制目標為，全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　上海則根據本市居民每人平均可支配收入增長等經濟社會發展目標、物價水準，將房價調控目標定位按照保持房價基本穩定的要求，切實貫徹落實各項房地産市場調控措施

　　中原地産市場研究部總監張大偉表示，對比以往，今年各地的房價控制目標，有兩處新變化：一是在房價指標中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價上漲因素，調控目標更高。北京從七個方面提出了十九條具體政策措施。其中最引人關注的就是房價控制目標——新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型住房價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　措施：差異化信貸

　　主要影響人群：改善需求

　　國五條中提出，嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　從北京版細則來看，要求在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

　　上海則提出嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；嚴禁發放第三套及以上購房貸款。

　　分析認為，就公積金貸款政策的落實情況而言，北京相比上海、廣東的主要城市都要嚴格，尤其是如今公積金“認房又認貸”之後；對於商業貸款，“差異化”的信貸政策不僅僅體現在首套與多套房貸的區別對待，各城市還可以依據當地實際市場風險情況制定首付與利率細則的差異化，鋻於此，商貸在三省市總體執行力度應該趨同，即便有略微差別，也是政策允許範圍之內。

　　措施：20%個稅徵收

　　主要影響人群：二手房購買者

　　有媒體統計稱，對最受關注的“20%個稅”問題，有23個城市在細則中只字未提。

　　復旦大學房地産研究所教授陳則明表示，“國五條”的核心內容是20%個稅政策，但是這一點在地方細則上並沒有明顯體現。上海、北京的細則雖然提出會嚴格執行20%個稅政策，但是如何嚴格、怎麼執行都沒有明確，到底怎麼做還是未知之數。他分析，各地的細則都沒有將具體措施公佈，因此在落實上有一定難度。

　　陳則明分析，細則實施的障礙之一是中國大部分二手交易房的價格並不在交易中心的數據庫中，“數據庫資訊的完善基本在98年之後，但二手房中有很大一部分是老房子，所以大部分房子還是會按照不能核實房屋原值的情況徵收1%的稅。”

　　房地産專家韓世同則表示，地方政府沒有信貸及稅收方面的管轄權，二手房個稅及二套房貸落實還需要稅務部門和央行相互配合，“現在地方把皮球踢給了稅務部門和央行，但這些部門還沒有明確的回應”。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，在其他稅收方面，上海是唯一試點房産稅的城市，相比其他城市略嚴，但是僅針對新房市場徵稅的做法對市場的影響實在有限。

　　措施：提高預售監管

　　主要影響人群：新房購買者

　　按照廣州31日晚間發佈的細則，廣州樓市限購、限價雙雙升級，除了叫停外地人補繳納稅證明和社保購房，還明確提出要“引導開發企業理性定價”，對商品住宅的預售申報價格實行指導，不接受國土房管部門指導的，不核發預售許可證；超過申報價格銷售的，不得網上簽訂商品房買賣合同。

　　杭州版細則也明確將通過加強商品房預售許可管理，提高商品房預售門檻等措施加強房地産市場監管。對申報價格明顯高於項目前期成交價格和周邊同品質在售樓盤價格、且不接受約談指導的商品住房項目，暫不辦理價格備案手續，暫不核發商品房預售許可證。

　　張大偉表示，對高於之前預售的項目和高於周圍價格的項目限制預售，如果執行，將影響開發商加快取得預售證，小漲多期開盤，在增加供應的同時也將明顯抑制房價上漲幅度。對高於區域均價的部分豪宅明顯不利。

[責任編輯： 王君飛]