葉檀：一線城市房價該怎麼計算

　　中心城市高房價存在結構性差異。

　　根據獨立經濟學家杜猛先生的研究，全國房價十年上漲143%，一線城市的廣州、北京、上海，十年來房價的漲幅分別為261%、365%和500%。克而瑞分析師馬祺先生隨後發表一篇更正文章指出，杜猛在計算時，統計口徑不一致，2003年的數據源於國家統計局，而2012年的數據則來自各城市交易中心。一般而言，交易中心的數據會高於國家統計局，從這個角度來説，杜的增長結果被人為地抬升了。

　　統一按照國家統計局的數據計算，2003年上海商品房銷售均價為5118元/平方米，以此為基準至2012年，上海房價10年間，上漲幅度為174.71%。廣州、北京、深圳分別為212.58%、259.35%、213.09%，對比原有數據均有大幅的下降。其中廣州下降48%左右，北京下降106%左右，深圳較為接近，下降19.91%，上海最離譜，下降325%左右。

　　各個不同的計算方式是合適的，直接決定了數據的真實性，以及對於房地産泡沫程度的判斷。

　　馬祺先生認為，統計局數字與居民感受的差異，大部分是由10年來成交結構變化而導致的結果。也就是説，城市越擴越大，郊區變成城區，供應比例上升，導致整體均價上升沒有那麼快，這是供應結構變化的結果。因此，馬祺先生含蓄地表示，“僅從技術及研究而言，統計局的數據並未失真”。

　　不失真的數據要還原兩大指標，一是城市房地産均價，二是同一區域甚至同一樓盤的實際上漲速度，以防房價“被平均”而降低。

　　如果説統計局的數據反映的是擴大後的城市的均價，那麼個別樓盤的特定價格則反映房地産的漲速。統計局的數據可以讓人了解城市的擴張速度，以及購房地域結構的變化。引馬祺先生所舉的上海案例，2003年，上海全市商品房成交面積，市中心的黃浦、長寧、普陀、徐匯，其成交面積佔全市成交面積的比例，分別為2.39%、4.63%、7.08%和2.99%。到2013年相對偏遠的寶山、嘉定佔比則從原先的6.18%、3.97%，上升為11.44%和14.66%。這説明，上海的住房結構在發生變化，城市擴張后人口不斷向郊區疏散，北京同樣如此，6環附近的郊縣大興、通縣等，成為熱土。

　　這樣的統計不夠全面，不能説明原有市中心的房價到底上漲多少，忽略了級差地租，導致指數出現偏差，與購房者的感受不符。

　　朱寧先生曾經引用一個簡單模型作出分析，以證明偏差之大，可以高達數倍。假設2000年北京三環內新房房價平均為每平方米5000元，三環至五環間平均為每平方米3000元，五環之外房價平均為每平方米1000元。2012年，三環內新房房價為每平方米20000元，三環到五環之間每平方米30000元，五環之外的房價平均為每平方米10000元。如果新建房分佈地域不變，三環之內佔50%，三環到五環之間佔40%，五環之外佔10%，2000年北京的平均房價是3800元／平方米 （5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1），2012年北京的房價是 38000元／平方米 （50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1）。十二年間，房價上漲了900％。如果新建房區域發生重大變化，2012年五環外的新房佔據了新房總量的50%，三環到五環之間佔據了40%，三環之內只佔10%，2012年的北京房價就是每平方米22000元，十二年間，房價僅上漲了340%。

　　為了彌補缺陷，從2006年開始在芝加哥商品交易所交易的標準普爾凱斯-希勒房價指數 （S&P/Case-SchillerHome Price In－dex,CSI），通過20座美國大城市的房價，反映總體變化趨勢，其中既有新房，也有二手房，而後加權計算。凱斯與希勒，對於同類房屋的重復銷售給予特別重視。假設同一個城市的經典樓盤，在不同時期價格的波動，更能反映當地市場的真實變化。

　　房地産市場需要更完備的數據，以城市均價反映城市普通收入者的承受力，反映房地産泡沫程度；以核心區域價格與經典樓盤價格，反映貨幣泡沫與高收入階層的情況；以新建房與二手房價，反映市場投資情況。只有擁有這些詳盡的指標，才能全面反映房地産市場的現狀，並且通過科學的加權，形成中國的房地産指數市場。

　　人有好惡，利益各有不同，但面對市場，我們只有一個選擇，那就是冷靜與客觀。我們越想了解真相，就越要冷靜，尊重專業與科學。

[責任編輯： 王君飛]