港府全面遏制樓價 推出短中長期組合拳

　　為遏制日益嚴重的房産泡沫，港府最近連出辣招，開始全面調控樓市。稱其“全面”，是因為這一系列措施是套組合拳，分為短、中、長期積極措施以及即時奏效的遏制措施

　　香港每人平均居住面積13平方米，戶均居住面積42平方米，常常一家五口擠在不到50平方米的房屋裏。在世界發達國家、地區中，香港的平均居住條件已經逼近保持身心舒暢、健康的最低限度。這種情況出現在一個每人平均收入超過一萬美元的地方，最主要的原因就是房子貴，貴到駭人。

　　2012年，香港樓市升幅高居全球榜首，樓價世界第五。金融海嘯以來，香港房價上升了120%。如今，200萬港元只能在新界或邊遠地區買一套面積30至40平方米、樓齡在30至40年的陳舊物業。對於新建樓宇，港島繁華地帶一套建築面積40平方米的單元房可以賣到近800萬港幣。這種價格對於有心置業的工薪階層，近乎天方夜譚。一方面，私人樓宇價格飆升；另一方面，公共房屋供給不足，香港社會因此民怨沸騰。

　　為遏制日益嚴重的房産泡沫，港府最近連出辣招，開始全面打擊樓市。為何説“全面”，因為這一系列措施是套組合拳，分為短、中、長期積極措施以及即時奏效的遏制措施。積極措施指增加供應，包括中長期內增加土地供應、中短期內增加公共房屋供應；遏制措施包括抑制炒樓，大幅增加樓宇炒賣交易成本。港府希望通過這兩種不同取向的政策措施，對抗樓市泡沫。

　　香港用地緊缺是導致地價居高不下的主要原因。新一屆港府制定了短、中、長期措施增加土地和房屋供應，這主要體現在施政報告中。今年1月，特首梁振英發表第一份施政報告，其中明確提出了增加土地及公共房屋供應的具體措施。短中期來講，港府會通過改變土地用途、適度提高發展密度等增加住宅土地供應。

　　香港有完整的城市規劃系統，記載了土地發展和規劃用途的《分區規劃大綱》覆蓋全港絕大部分土地，任何發展都要符合《分區規劃大綱》的要求，即便政府主導改變發展用途，都要根據法例規定程式對《分區規劃大綱》進行修改才可執行。因此，此次港府需要通過規定程式改變既有土地用途，才可釋放更多土地發展住宅。這包括將36幅“政府、機構或社區”及其他政府用地，13幅沒有植被、荒廢或已平整的“綠化地帶”以及16幅工業用地改作住宅發展。在規劃許可的情況下，港府會適度提高發展密度，並進一步檢討政府現行工作機制，提高工作效率，以期綜合提高住宅用途的土地供應量及供應效率。

　　在長遠土地供應策略上，港府提出若干新發展區的發展願景。這些新發展區多位於土地面積、發展前景廣闊的新界地區，以舒緩港島、九龍地區過重的功能負擔。

　　此外，港府還提出在外港以外適度填海。在某種程度上，香港的城市發展就是一部填海史。早年的政府主要通過在維港兩岸填海獲得發展用地。維港闊度收窄，填海對自然生態的負面影響引起環保組織及市民的持續抗議，終於迫使港府宣佈停止填平維港。此次港府提出在維港以外邊遠區域填海便是回應這一歷史問題。

　　以上措施主要都是希望通過增加供應降溫樓市。除此之外，港府近日還出臺了即時奏效的遏制措施，包括最近引發激烈討論的“雙倍印花稅”政策。2012年10月起，港府開始推出抑制樓市政策，包括提高額外印花稅稅階，並將適用期延長至三年，抑制樓市短炒，買入後首半年內出售單位的徵收率增至20%；在半年至一年內為15%；一年至三年一概徵收10%。同時外地人士、所有本地和外地註冊的公司購買本地住宅，除繳付一般印花稅，亦需繳付15%的買家印花稅。

　　新政策下，三種人的住宅交易成本提高。一是樓市短炒者，購入物業三年內炒賣越頻繁，需要繳納的稅款越多。二是外地購樓人士。為抑制外地買家涌入香港樓市，推高價格，港府通過徵收15%高額買家印花稅的方式應對。以前來港置業不需要繳付買家印花稅，現需繳付價值為房價15%的稅款。鋻於外地買家多鎖定價值1000萬港元以上的香港豪宅市場。也就是説，原價1000萬港元的物業，現需多繳付150萬港元的買家印花稅，這確實大幅提高了置業成本。三是本地或外地公司。公司購買住宅同樣需要繳付買家印花稅，並不受地域限制。這是為了抑制以公司名義炒賣住宅。

　　這三重政策看起來很有力，應該會對樓市有明顯的抑制效果。但政策推行四個多月以來，港府發現這幾招效果並不明顯，樓價呈繼續上漲趨勢。因此，港府決定將政策杠桿延伸至香港本地購樓人士。2月22日，財政司司長曾俊華推出“辣招”，上調買賣印花稅稅率。200萬港元以下的低價物業印花稅由目前的100港元增至交易金額的1.5%，200萬元以上物業印花稅，其他交易的稅率全面提高一倍，最高由4.25%增至8.5%。新稅適用於所有人及公司。政策之下，樓宇買賣印花稅全面大幅提高。之前交易200萬港元的住宅只需要繳付100港元印花稅，現在則需繳付3萬港元。從絕對金額上講，提高額度十分顯著。雖然成本提高，此舉能否有效抑制樓宇炒賣，還要看炒賣者是否真正認為成本提高幅度會抵消未來盈利。如果炒賣者仍舊看好未來樓市升幅空間，則辣招不辣，頂多“麻”一下。

　　檢驗辣招效果，還需時日。但令人欣慰的是，此次辣招出臺體現了港府審慎、週全的思考方式。無論如何，“雙倍印花稅”讓人聽起來倒吸一口涼氣。人們首先的反應是，沒房想買房、有房想換房提高生活品質的人呢？如果也受“雙倍印花稅”制約，就等於打錯了板子。與辣招伴隨的是港府的另一招保障政策：“首次置業人士和其他只持有一個單位的換樓人士，均可享受舊稅率。”如此看來，不論此輪遏制政策能否奏效，至少工薪自住置業的利益得到保障。港府這種“心中有基層”的政策制定思維值得肯定。(張楠迪揚/旅港學者)

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