7月全國房地産市場價跌量漲 信貸變化成關鍵

　　有業內人士指出，個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策，雖然此現象目前並不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視。

　　■本報記者 王 崢

　　受信貸整體仍未放寬、市場預期不穩等影響，7月份全國房地産市場仍未走出低谷。雖然成交量小幅回升，但房價仍未止住跌勢。

　　房價連續3個月下跌

　　繼5月份、6月份百城房價連續下跌後，7月份這一跌幅則繼續擴大。

　　根據中指院發佈的百城房價指數，7月份全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，跌幅擴大0.31%。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環比下跌，僅24個城市環比上漲。其中北京、上海等十大城市全部環比下跌、且跌幅超過全國。

　　據悉，今年以來，受信貸收緊、市場預期不穩等影響，市場整體下行趨勢明顯。政策環境方面，中央著力推進長效機制建設，地方調整更趨靈活。部分庫存過大、需求不足的城市，通過放鬆限購、調整公積金政策等措施力圖維持市場平穩運作。供應方面，迫於庫存高企和負債率較高的壓力，多數房企採取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業績；在市場資訊更發達的大中城市，品牌房企對市場反應更加敏感，促銷項目增多且價格下調幅度擴大。需求方面，消費者仍然預期市場保持下行，入市意願不高，市場成交沒有明顯改善。

　　下半年，隨著限購放鬆城市個數增多，短期內可刺激市場成交回升。雖然放鬆限購無法從根本上扭轉當前市場庫存高企、供大於求的局面，但在一定程度上有助於穩定預期，促進市場回穩。金融支援是否到位、企業促銷力度以及需求預期的轉變將是市場回升的關鍵要素。

　　成交小幅回暖

　　成交方面，7月份雖然各地限購令放鬆蔚然成風，但住宅市場成交表現仍然差強人意。無論是新房還是二手房市場，儘管環比數據出現小幅回升，但仍處於今年以來月度低位，較去年成交水準更是下滑明顯。可見，限購取消對市場影響較為有限，在目前政策環境趨好但信貸環境尚未明顯好轉的前提下，以價換量消化庫存仍是市場主策略，市場築底有望加速。

　　從新房市場來看，中原監測的全國40個重點城市，7月份新建住宅合計成交1690萬平方米，雖然環比上升7%，但同比降幅仍達到13%。對比今年以來月度成交水準，7月份成交量僅好於今年2月份以及6月份，較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。

　　分各線城市來看，一、二線城市表現較差，三、四線城市相對較好。一線城市7月份成交量較去年月均值大幅下挫近三成；而二線城市雖然較6月份成交有所起色，但較去年月均水準下挫約兩成。相對而言，三、四線城市環比增幅最大達10%，且較去年月均值降幅小于一、二線城市。

　　從二手房市場來看，根據中原地産估測，7月份6大城市(京滬廣深津蓉)二手住宅成交面積為337萬平方米，雖然環比6月份增長8%，但仍處於歷史低位。與新房同為今年以來月度成交量的第三低位，且較去年月均成交面積大幅回落41%。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉認為，樓市依然處於明顯調整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進入平穩期，增長空間有限，其中部分二、三線城市增長過快，需求已被透支。6月份至7月份成交量持續低迷，明顯影響了開發商的定價。預期後市特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加，整體市場在第三季度依將處於以價換量過程中。

　　“限購鬆綁難以拉動市場成交，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然日益強烈的調控微調效果難以拉動市場成交。此外，在多地相繼‘放鬆限購’之後，個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策，雖然此現象目前並不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視，信貸政策的放鬆將直接利好樓市需求的釋放。後續市場的走勢依然依賴信貸的變化。”張大偉表示。