賈康：再談房産稅的作用及改革方向與路徑、要領

　　原標題：賈康：再談房産稅的作用及改革方向與路徑、要領

　　一、房産稅改革方向與正面效應

　　現今中國在新的歷史起點上，“黃金髮展”的潛力和勢頭顯然還在。如果我們能夠處理好攻堅克難的改革以及加快發展方式轉變中必須解決的節能降耗、升級換代等問題，林毅夫教授所提出的保持20年8%左右增長速度的説法是有對應的潛力空間、基本可以成立的。在釋放潛力這個大前提下觀察，中國是世界上最具有潛力的市場，在潛力發揮的過程中伴隨的是工業化、城鎮化、市場化、國際化、資訊化以及更成熟的法治化。結合這些發展潮流，林毅夫的説法本應該有望實現，但要確實經受住轉軌過程的歷史考驗。

　　（一）中國稅制改革面臨的突出問題呼喚改革

　　在中國經濟社會轉軌過程中，稅制改革是無可回避的，而且它會帶來正面效應。稅改面臨需解決的問題中至少包括：第一，中國直接稅比重偏低的問題已經不容輕視，而房産稅改革是漸進提升直接稅比重和相關的配套改革的一部分，可以優化中國稅制的發展建設。第二，中國市場經濟所需的分稅分級財政體制在1994年框架建立後，至今還有很艱巨的深化改革任務，主要是由於省以下的分稅制改革一直沒有到位。如果要把改革逐步推進到省以下分稅制的貫徹落實，就不可能繞過地方稅體系建設問題，這也需要房産稅制度建設。第三，還有公眾關注的房地産調控問題：要體現出“調控新政”的治本水準，制度建設是不可忽視和回避的，而使保有環節的稅收成型並與土地開發、房産交易環節的稅費合理協調，是制度建設的關鍵。第四，中央近期以國務院批復的形式對三部委在收入分配方面如何優化和改革提出了指導意見。該意見在針對收入分配矛盾凸顯方面的制度建設中，也包括房産稅改革。在此願對房産稅的要點以及稅改大方向下需要關注的路徑選擇、漸進推動、改革要領等問題做簡要討論。

　　1.直接稅比重偏低，與低收入階層“稅收痛苦”有關。人們已越來越多提到稅制方面直接稅比重偏低，間接稅比重偏高的矛盾，並已體現在現實生活裏中等收入階段民眾“端起碗來吃肉，放下筷子罵娘”的心態和對於當局的壓力上。在早些時候，公民的納稅人意識尚沒有上升到一定水準，因此對於稅收負擔問題大都渾然不覺。但近幾年民眾在納稅人意識方面有了顯著提升，例如聽到説饅頭裏還有稅、月餅裏還有稅，民間的怨氣很大。實際上間接稅在消費品裏幾乎是無處不在的。財政部、稅務總局都用大量數據反覆論證説明，中國國內的宏觀稅負絕非高得離譜，目前中國的宏觀稅負大體上就是發展中國家的平均水準，明顯低於發達國家。但這還並不能夠否定中國民眾感受到的稅收痛苦問題。這種痛苦最主要的來源其實就是間接稅。間接稅成為國庫收入的主體部分，就意味著消費大眾是國庫收入的主要貢獻群體，而消費大眾的主要構成部分是低中收入階層。這些稅負的轉嫁與歸宿涉及很複雜的經濟分析，精確計算出某一個具體的消費品在不同階段的稅負演變十分困難，但總的來説，每個消費品裏或多或少都含稅。而給國庫做貢獻的主體——消費大眾中的低中收入階層，是在恩格爾系數還很高（較大部分收入用於滿足基本生活需要）的情況下讓渡了他們的物質利益。這是生存資料層面上的讓渡，也是痛苦程度很高的讓渡，所以稅收痛苦的問題其實是無可回避的。媒體上所謂稅負“集中于”中下階層並非我的原話，“集中于”的説法有點太簡單和直接，但現在間接稅為主的稅制框架下給國庫做主要貢獻的群體是中國消費大眾，而且其中大多數是低中收入階層的觀點，我認為是成立的。有些管理部門在概念上對這種實際的稅收痛苦問題尚沒有很清晰的提煉，但這是我國走向和諧社會和追求長治久安所不能忽視的一個深刻的社會負擔問題。

　　2.十八大明確要求構建地方稅體系。目前，我國的地方稅體系遠未成型。黨的“十八大”已經明確要求在加快財稅體制改革的前提下構建地方稅體系。從全局範圍來看，如果沒有像樣的地方稅體系，那麼中國要建立和市場經濟匹配的分稅制財稅體制就是一句空話。1994年建立的稅制框架運作和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維繫，主要是靠共用稅的“一刀切”，它規範了從北京、上海到西藏、青海的稅收分享標準：在主要稅種上，增值稅75%歸中央，25%歸地方；營業稅名義上全歸地方，金融機構的營業稅則按照隸屬關係劃分。這種共用稅為主的框架，還是維繫了分稅分級的基本規範性，但省以下的規範性則嚴重缺失。我們把各個省級行政區的省以下體制列出一覽表，發現即使是發達地區，也沒有真正進入分稅制狀態，而是五花八門、複雜易變、討價還價色彩仍很濃厚的分成制和包乾制。這幾年批評之聲不絕於耳的地方基層財政困難，地方天文數字的隱性負債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財政傾向，其中確實有體制原因，但並非是1994年分稅制改革造成的。因為省以下的各層級間財政體制安排並沒有真正落實分稅制。正是省以下的財政體制仍然在延續著種種規範性極差的分成制和包乾制，才和種種因素一道導致了基層財政困難、地方隱性負債和土地財政等等不良問題。解決這個問題，出路就是使省以下的財政體制實際貫徹分稅制。我們已論證，我國實際貫徹分稅制的前提是財政層級結構扁平化。五個財政層級的分稅制無解，但如果通過省直管縣、鄉鎮綜合改革，把財政實體層級扁平化到中央、省、市縣三級，無解就會變成有解，山重水復就會變成柳暗花明。要在這三個層級裏推行分稅制，在現階段一定要抓住不放的就是十八大提出的構建地方稅體系。地方稅基的合理化、主體財源支柱稅種的建設，與最適合地方掌握的不動産稅或房産稅有著緊密聯繫。

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　　（二）中國房地産調控和收入分配狀況呼喚改革

　　1.中國房地産業的調控效果亟待提升。如果把房地産業和建築業整體作為國民經濟的重要組成部分，可以説依然是未來幾十年中國城鎮化發展途程中的國民經濟支柱産業。但房地産業的發展除了市場化軌道之外，還有基本保障軌道。這兩者必須在市場經濟環境中協調統籌而共同引導房地産業的健康發展。房地産調控新政運作幾年以後依然矛盾重重，今年兩會前“國五條”提出20%住房轉讓個稅要從嚴執行，一下引起了軒然大波。處理好這種矛盾需要系統性地理順相關制度和政策，整合優化從土地開發環節到包括住房在內的不動産交易環節，再到住房的保有環節等整個流程中所有的稅費，推行合理配套的改革。房産稅改革是整個稅改重要的內在組成部分，它關係到國民經濟的支柱産業健康發展而形成長久的支撐力量，也涉及到千家萬戶的實際利益以及整個局面的和諧穩定。

　　2.收入分配和財産配置問題無可回避。收入分配效應與中國改革開放以來的財産配置演變緊密相聯。收入與財産這兩個概念在目前的收入分配格局裏如影隨形，很多收入現金流是和財産配置以後産生的收益、溢價和影響力密切相關的，而且由於財産配置的作用，致使很多社會成員實際收入的差距進一步擴大。其中有一個更深刻的、也是民怨很大的問題，就是收入分配、財産配置秩序的紊亂和不公。對於老百姓而言，一些傑出的企業家、傑出的科學家和體育界、文藝界的成功人士有高收入或得到重獎是可以接受的，最為氣憤的是不公與腐敗問題，但今天我們先拋開不公和腐敗的問題看，在與住房相關的財産配置領域中，僅僅由於理財路線的不同就可能導致差異懸殊。比如我和另一個同學都是1977年入學的大學畢業生，假定我和他這幾十年收入、家庭贍養系數和其他條件都完全一樣，只是理財路線不同：我把滿足當期消費以後剩下的錢存入銀行作儲蓄；而他是把可用的錢再加上其他金融杠桿用作買房的首付，在房地産市場一輪一輪操作。幾十年下來，我的儲蓄可能在北京還買不了一套好房子，而我的同學可能現在已經擁有至少幾千萬甚至億萬級的資産存量了。目前中國很多“普通人”手上的資産存量其實是很大的。導致收入分配差距擴大和中國當前財産配置格局兩極分化的最主要原因之一就是住房所形成的資産存量和存量溢價。我認識一位從農村來北京工作多年後仍無北京戶口的人士，2006年初花40萬元在北京買了一套小戶型期房（當時在建中），到現在房子市價是140余萬元，這使他感嘆：“北京真是一座神奇的城市！”如果沒有財産配置因素，僅靠農村收入和入城後打工收入增長的前提，個人財産升值100萬是不可想像的。收入分配已在極大程度上牽動著人心和整個社會的物質利益演變。

　　（三）實施房産稅改革的正面效應

　　處理好房産稅改革和制度建設，至少會帶來四個方面的正面效應：

　　第一，房産稅改革漸進實施後，中國直接稅的比重會有所增加，可以提供降低流轉稅稅負的條件，從而降低中低端收入者的稅收痛苦。第二，房産稅改革可以助力解決中國地方稅體系不成型的問題，為地方提供支柱稅種，進而落實省以下分稅制，促使政府職能轉變和市場經濟健康化。房地産稅的概念可寬可窄，廣義上房産稅是指和房地産相關的所有稅收，狹義上是指不動産保有環節的稅收。美國人把不動産稅稱為property tax或 real estate tax。它是美國地方政府最主要的稅，來自住房保有環節，而且每隔一段時間就要重評稅基，由地方通過立法程式和每年的預算程度決定具體徵收方案和稅率。房地産稅成為地方政府最主要財源，使得地方政府只要維持好市場經濟運作，優化本地投資環境，提升本地公共服務水準，財源建設問題自然而然隨之解決——在這種努力下，轄區內的不動産進入升值軌道，地方政府也就不用側重於短期行為和其他財源去解決主要的支出資金籌措問題。只要地方政府踏踏實實、不偏不倚地發揮好市場經濟所要求的職能，整個財力分配體系裏的支柱財源問題就一併解決，這是由內生因素引致的職能轉變和激勵—相容式優化的制度建設。第三，促使已實施的房地産調控新政體現其應有的“治本”水準。房地産保有環節從無稅到有稅，可以預見，會有很多正面效應，配合其他的變革，會使新型城鎮化更為健康。第四，房産稅還可以優化收入再分配和財産配置，抑制兩極分化，緩解一些這方面的矛盾因素。

　　總之，房産稅制度建設在全局之中關係著我們所追求的長治久安、可持續發展以及十八大以後明確提出的中國現代化的“中國夢”。

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　　二、中國開徵房産稅的可行性

　　房産稅在許多場合受到了否定和批評意見，下面對幾種有代表性的意見和批評做一回應。

　　（一）土地出讓金問題

　　有觀點認為，取得住房時，下面的地皮已經在開發環節收了70年使用權的出讓金，到保有環節如果再每年徵稅，就是重復徵收。但其實在現代經濟生活中，只講稅制本身就有重復因素：中國目前實際開徵的稅有18種，其他國家可以有20幾種、30幾種，中國和其他這些國家都是多種稅、多環節、多次徵。比如企業在流轉環節交稅後，對所得進行核算，還要交企業所得稅，其後發給員工的工薪收入，還要再交個人所得稅，特殊的還有車船稅、各種行為稅等。目前這種複合稅制本身就包含重復徵收因素，所以這裡的真問題不是允許不允許重復徵收的問題，而是重復得是否合理的問題。何況實際上土地出讓金不是稅而是租金。國家政權體系作為土地終極所有權的代表者，憑藉所有權可以對使用地皮的使用者收取地租。但國家政權體系同時也是社會管理者，它又可以憑藉政治權利，經過立法批准，對不動産的實際使用者徵繳這種體現為利益調節讓渡的稅收。租和稅可以合理匹配，並不互相排斥，二者只能擇其一。一國制度設計應該使它們並行不悖地適應整個調控體系的優化。其他國家的實踐經驗也早已驗證了這一點。

　　（二）土地終極所有權問題

　　土地終極所有權問題很值得關注。因為有許多人、包括頗有影響的人士反覆強調：其他開徵住房保有環節稅收的國家是土地私有制，而中國是公有制，所有建成區的地皮都是國有的，在國有土地上對使用者徵稅在法理上有硬障礙。但我認為這個論點不能成立。理由是：第一，國外這些市場經濟體並不全是土地私有制，以老牌工業國英國為例，英國有很多形式的公有土地，包括中央政府層級的公有、地方政府層級的公有以及公共團體的公有，也由規範的交易形成地皮使用權。英國有的地皮長達999年的使用權，實際上已經對終極所有權形成了虛化。但從法律的角度看，英國的土地公有和私有界定很清晰，並非土地私有制一統天下。房地産稅在英國叫council tax，它是在地方層面房屋保有環節的稅收，類似于美國的財産稅或不動産稅的稅收，是全覆蓋的。英國土地所有權分兩種，一種叫做free hold，一種叫做lease hold。Free hold就是所謂終極所有權，lease hold就是必須簽一個最長為999年使用期的租用協議取得使用權，但保有環節稅收對於這兩種情形是全覆蓋的。所以，國際經驗無法證明只有土地私有才可以徵收不動産稅。

　　另外，中國可以回顧自身的改革歷史。為什麼中國在80年代下決心對國有企業開徵所得稅？如果按照國有制就不必徵稅的邏輯，中國就不該對國有企業徵收被稱為直接稅的所得稅。當時的解釋是：雖然企業最終産權是國家的，但是作為市場主體的國有企業，具有自己相對獨立的物質利益，是具有相對獨立物質利益的商品生産經營者，國有企業應該和其他的市場主體一樣在市場中公平競爭，否則“社會主義有計劃商品經濟”建設就缺乏最基本的微觀基礎，所以必須解決國有企業和其他企業一樣給國家上交所得稅的制度建設問題，這種情況下兩步利改稅也就應運而生。同樣，在目前土地終極産權是國有的情況下，它上面每一個不動産的具體使用權的保有者，有自己相對獨立的物質利益，如果通過立法認為對這樣獨立的物質利益需要加以稅收調節的話，國家完全可以憑藉自己的政治權力徵稅調節這種物質利益的狀態與格局。所以，我認為土地終極所有權問題也不構成開徵土地保有環節稅收的法理障礙。

　　（三）“新老不平”問題

　　一部分土地出讓金是開徵房産稅之前在沒有其他變數加入時按較高的標準繳納的。實行房産稅改革以後，新形成的土地出讓金水準可能會下一個臺階，有人説如果開徵房産稅，則有失公平。解決這個問題可以把新老地皮劃開，老地實行老辦法，新地採用新辦法。具體實施細節還需要通過方案設計來處理，但這並不會成為多大障礙。我國基本養老社會保障把人按不同年齡段分為老人、中人和新人，老人實行老辦法、中人實行中辦法、新人實行新辦法，這是中國已有的經驗，土地出讓金問題也可以採取類似的區別處理。我們完全可以借鑒中國漸進經濟改革中過去已有的經驗，並提出可行方案。

　　（四）評估管理問題

　　有觀點認為房産稅的評估管理過於複雜，中國人做不了。實際上房産稅評估管理不會比已經運作十年的物業稅模擬評估“空轉”徵收的管理複雜多少。模擬評稅試點的十處地方，首先把所有的不動産確權，然後把每一處的地段、面積、樓層、朝向等相關數據輸入電腦，由軟體處理程式自動生成評估結果。在借鑒國際經驗的基礎上，中國在這種事上更有後發優勢。過去一百年，沒有電腦的時候，國外就通過選舉社區內大家認為有公信力的人，在有兩人以上的情況下登記數據等進行稅基評估。如今通過電腦軟體程式生成房産稅的稅基評估值，前期工作可能會稍微複雜一些，投入成本高一些，但對中國而言，這個問題不存在技術難度。“模擬空轉”軟體裏是把不動産分成製造業不動産、商業不動産、居住不動産三類，只需要輸入數據後給一個指令，就可以自動生成評估結果。如果在實際操作、管理過程中，當事人不認可評估結果，可以通過仲裁來解決。

　　（五）小産權房等問題

　　小産權房是“中國特色”的棘手問題。如果真正徵收房産稅，小産權房看似很難處理。但徵稅卻恰恰是推動小産權房問題得以解決的制度建設因素。如果北京也進入房産稅改革試點，那麼北京的幾十萬套小産權房問題就會迫使官方表明態度，抓緊通過調查研究把幾種小産權房分類區別對待，拿出方案，爭取一次性把小産權房這類歷史遺留問題解決掉。

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　　三、保有環節稅收與房地産業的健康發展

　　（一）中心區土地的自然壟斷性質與不動産價格曲線

　　城市（中心區）地皮的性質是自然壟斷。有觀點認為只要實行土地私有化、放開市場，讓需求、供給雙方自由競爭，地價、房價等就會回歸平穩。這種分析缺乏真實依據，因為實際上各方要爭奪的資源，並非960萬平方公里內均質的、可以隨意替代、互換的土地，而是已經形成城市的中心區地段內特別具有稀缺性的地皮，所以中心區的土地資源就形成了自然壟斷。以“寸土寸金”的王府井為例，如果張三佔有這塊土地，那麼李四就無法佔有，也找不到替代物，這就是自然壟斷。典型的自然壟斷現象還可以列舉日本案例：日本在二戰后土地私有化實施比較徹底，但由於釘子戶存在，東京成田國際機場到現在都沒有建成第二條跑道——不管政府報的出價如何，釘子戶就是不肯賣，第二條跑道也就建不起來，這即是所謂自然壟斷，無關公有或者私有。由於以黃金地段為代表的中心區地皮具有自然壟斷的性質，因此在城鎮化快速發展的歷史過程中，中心區不動産的價格曲線總體而言一定是上揚的，沒有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無非是使商品房價曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或者産生過多泡沫以至於嚴重影響社會和民生，同時必須提供保障房解決低端居民“住有所居”問題。

　　（二）房價與地價：先有雞還是先有蛋？

　　討論了自然壟斷的概念後，另一個應在認識上明確解決的就是在城鎮化過程中，從住房的市場軌來講，有觀點稱房價和地價關係就像是先有雞還是先有蛋的問題，很難分辨。但我認為房價與地價並不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先後順序這個類型的問題。作為滿足消費需求的具象化目標，住房在黃金地段的升值趨勢是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析中可知：如果是地價決定房價，那麼只要控制住中心區的地價，房價就會趨於低穩。但實際上即使政府強力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續上揚，所以政府嚴控商業化項目地價的結果，只能是使中間開發環節取得更多暴利；另一方面反過來想，由競價形成的下一輪地皮價格導致地價比上一輪房價更貴，看似不合理，但在對自然壟斷物公平競爭的前提下，下一輪“麵粉”比上一輪“麵包”賣得貴是可以有道理的——競爭中如果開發商高價拿地而商品住房價格上不去，那麼只會“砸在自己手裏”讓他自身蒙受損失，這是在邏輯上合乎情理的市場約束與平衡。所以從根本上講，房價是決定地價的，只是現實生活中兩者的關係往往直觀表現為撲朔迷離的互動過程。

　　（三）保有環節稅負對供需雙方及平衡狀態的影響

　　研究保有環節稅負對住房市場供需的影響，其實我們心目中首先要考慮在保障軌上形成有效供給，讓低中收入階層家庭“住有所居”，然後才能從容分析處理市場軌上的供需問題。從需求方面看，如果自住者對保有環節的稅負有清醒的預期，在做購房決策時就會更考慮實惠，一般的購房自住者將繼續傾向於按好的地段與合意的朝向、位置購房，但會更多選擇中小戶型。另一類購房者是把買房看成購買商業性的社會保險，這在經濟上有道理，但房産稅的出現會改變一部分長期持有者對於空置住房無所謂的態度，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而減少空置率。無論是因房産稅導致的小戶型傾向還是空置率降低效應，都是值得肯定和應該追求的積極、正面因素。另外一種購房者作為需求方是大量買進與賣出的炒房者。有觀點認為炒房者並不在乎一點房産稅，因為這部分人是獲高利的。但其他人行為的改變會影響炒房者，使之收斂自身的行為，如原來炒30套、40套的人，現在可能炒10套、20套；原來炒10套、8套的人，現在可能只敢炒5套、3套，因為炒房者要跟隨市場走，市場總體的氛圍會隨房産稅的推出而趨於沉穩。另外，市場上接盤的人有相當大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，那麼上述的種種因素會促使供方的開發商順應市場需求結構的變化而在建設安排上使中小戶型增加。而從供給優化的角度來看，使開發商為適應市場需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，正是調控應追求的正面結果。這樣，土地集約化利用水準上升，同時空置率降低，可用資源在租房市場上更活躍，於是社會中即使並不增加一分錢投入，也會使市場供給量增加，資源配置更合理，客觀上使配置綜合績效上升，市場上更平衡、更沉穩、更少泡沫。

　　這樣綜合考慮，房産稅會使得不動産的價格曲線在不改變基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格的起伏，有利於提高不動産業發展中的健康程度。

　　有一種觀點強調房産稅對房價影響不大，這種説法有一定道理，但如講房産稅對房價沒有影響，就過於絕對化了。房産稅對房價肯定有影響，但這種在保有環節的稅收並不能起到“定海神針”的作用。單純依靠房産稅不可能就使房價低平，但這並不意味著房産稅對房價沒有影響——前述分析是表明房産稅通過影響供需雙方的選擇，自然而然地使房價具有沉穩特點的這種效應。實際的房價，是這種效應與其他各種不同方向的效應對沖和形成合力的結果。

　　對這幾年的“調控新政”，我們應肯定調控中間還有很多的不得已不完善的因素，需要去減少這些不滿意因素，但不能否定調控的作用。“越調越高”這個命題有誤導的，如果不調控，房價不知道要發展成什麼樣子。如果不調控就會更高，通過調整壓抑裏面的泡沫，使這個曲線的傾斜率降低了，所以，不能簡單地説否定調控，正因為有宏觀調控，一些城市房價過快上漲勢頭得到了遏制。但要説，更有長效機制性質、更合理的房産稅制度建設的推進還顯得緩慢無力。

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　　四、房産稅改革大方向下的

　　框架把握與路徑選擇　　在明確了稅改的大方向，並進行相關的效應分析後，要談談房産稅改革的路徑和實際的運作情況。顯然這一項爭議明顯的改革只能漸進，並要鼓勵先行先試。上海和重慶對房産稅改革正在試點。這兩個地方敢為天下先，在漸進打開局面上的意義和作用，十分值得肯定。從上年的年度改革文件到國務院不久前給三部委批復的收入分配文件中，都明確提到要適時擴大房産稅改革試點範圍，這是房産稅改革的官方取向與態度。但房産稅需要和房地産開發建設整個流程中所有的稅費在一起進行通盤優化。房産稅改革背景上值得特別注意的是雙軌統籌框架。李克強總理已提到，要下決心再建1000萬套保障房，這就是保障軌的托底安排。如果托底基本到位，那麼商品房房價波動就不會造成太有“殺傷力”的影響，也可能逐漸就不會被社會各方看作是“民生”的核心指標了。房産稅改革雙軌統籌整合稅費中，還要顧及全流程協調，比如交易環節稅收的設計等。這次“國五條”頒布以後，住建部表態嚴格按照轉讓差價所得的20%徵稅，但我認為應該同時合理設置住房持有時間等重要界限。以前是以持有房産五年為界區別對待，對五年之內、五年之外採取兩套辦法，這種方案比較合理。國際上也有類似的經驗，如通過把不動産持有期量化分段，設置前高後低稅率來抑制短期炒作，為改善性的需求提供相關的市場機制。如果在交易環節上推行稅收改進，能夠通盤考慮與保有環節的稅收改進呼應，決策結果可能會讓更多人滿意，效果會更好些。

　　五、房産稅改革中的若干要領

　　首先，在我國，保有環節的稅收不能簡單套用美國的普遍徵收模式。我認為中國在可以預見的很長時期內，必須要堅持住房保有環節稅收只是調節高端，否則房産稅改革的阻力就會大到無法進行。以公職人員為例，在國家機關的人，一年到頭非常辛苦，也不受勞動法保護，工作狀態是“白加黑”、“五加二”，這部分人最大的實惠就是前幾年房改以後，得到了單位所分房屋的完全産權。如果對所有房屋徵收房産稅，這些人也就會極力反對。所以要儘早明確基本住房不徵稅。我建議可以不管家庭富裕程度如何，獨立別墅除外，對第一套房都不徵收房産稅，這樣給全社會吃一個定心丸。即使是富豪，即使第一套房是300平米豪華公寓，也給予免稅，這有利於使這種稅制框架在中國順利成型。至於已有按“每人平均面積”的操作思路，不論是社科院報告提出的每人平均40平米，還是提到60平米，80平米，都存在一個網上“假設情境”提出的問題：假設一家三口，每人40平米，一套房子剛好120平米不交稅。但孩子不幸去世，三口人變成兩口人，正當二老悲痛欲絕時，稅務人員“噹噹當”敲門通知，你們家的情況已經變化了，需要交房産稅了。上述假設給我們的啟示就是確實還有些特殊情況和“人情”因素，考慮這些情況，中國的房産稅設計可能需要更放寬一點。如果第一套房不徵稅，第二套房也可以稅率從低。就中國現在的普遍情況來看，第二套房徵收稅率從低具有一定合理性和可行性。但對於第三套、第四套，甚至更多套的房子，就不必給予稅收一優惠了，應該一絲不茍徵收。這樣就可大體解決好調節高端的問題，也給每個社會成員在基本住房和居住條件改善方面吃了定心丸。

　　其次，我們的管理部門應該更開明地披露一些相關資訊。有關部門對於房産稅前期的探索情況諱莫如深，如搞了很多年的模擬空轉情況當作機密只字不提。我認為如果不涉及具體數據，僅就評估方法等問題完全可以公開探討，而且漸進改革本身就允許實驗。既然是實驗，就應該披露一些基本方案和套路上的考慮，比如前面提到房産稅評估管理軟體中的三種模型，探討具體在實踐中如何管理。

　　另外，要鼓勵不同利益訴求都做出意見表達，不能陷於意氣用事低水準互相攻擊別人觀點甚至叫罵泄憤，理性討論非常必要。我們可以不同意對方的觀點意見，但是要捍衛對方發聲的權利，這才是共和的精神和現代文明的表現。

　　還有，有的同志説到現在應該停止兩地改革試點，由人大牽頭做房産稅立法，審批通過後，各地同時實施改革。我很認同要積極促進充分發揮人大的作用，要依法治稅、提升法律觀念，建成法治國家。但在現實中，立法審批還有個基本問題：以中國目前的狀態，人大牽頭立法解決房産稅改革問題，不知要多少年才可以審批通過。誇張一點，會如北師大反對派的一位教授所説，可能是150年之後的事了。看看中國的預演算法已經討論了十幾年，到現在仍然困難重重。人大內部存在種種爭議，做法也往往令人尷尬。預演算法修改中關於地方政府舉債的問題，在一審稿中已經有了一系列正面表述的內容，但二審稿又被通通取消，完全退回到現行的預演算法一句話的表述，這實際上是立法的不作為。所以以中國現階段的情況看，要通過立法程式形成房地産稅法再一起動，等於封殺了這項改革的空間。我認為現在還需要援引和學習鄧小平的改革智慧，有些東西不能陷於太多爭論，而要大膽試、大膽闖。雖然頂層設計和積極立法需要強調，但是先行先試是不可避免的，要允許有彈性空間上的探索。

　　最後，要説到十八大是個很重要的歷史關口，我們應該學習借鑒美國“進步時代”的進步歷程。進步時代的美國，最典型的特徵是他們並沒有正面設計和推行政治體制改革，但從起初的混沌狀態到崛起為世界頭號強國的很重要的40幾年曆程中間，美國建立了現代意義的稅制、現代意義的預算制度、現代意義的公眾意願表達機制，積極發揮了媒體作用，在媒體和公眾批評中完善了法制建設，把政府行為也規範化制度化。綜合上述因素，美國就基本上解決了走向現代法治的基石性制度建設問題。公共資源配置中的稅收和預算，是顯而易見無法回避的，也是從管理角度切入而各方無法拒絕的、全局看必不可少的制度改革進步因素。稅收和預算方面的改革，無論是正面通過政治體制改革還是從側面以加強與完善管理切入，都必須解決。中國曾有學者討論過美國進步時代的啟示，鋻於目前中國的漸進式改革形成路徑依賴的情況和政治體制改革正面推進的難度，我估計十八大以後並不會很快看到政治體制改革方面的全套正面設計。但我們可以抓緊時間，從各方面都很難拒絕的管理角度切入，盡力通過公共財政建設、稅制建設，提高預算的透明度、完整性，以及提高公眾參與度，推動法制建設，加強權力監督，優化公共資源配置機制，取得實質性進步。在走向現代化中國的過程中，包括房産稅改革這類“硬骨頭”事項的稅改，意義非常重大。在這個歷程中，稅制絕不會是萬能的，但不能因為稅制不是萬能的就低估它的作用，沒有稅制建設和改革是萬萬不能的。