國務院細化“新國五條” 樓市將迎新一輪收緊期

　　新華社照片，福建，2013年2月25日 樓市回暖調高開發商期望 業界稱後市將保持平穩這是福建省福州市閩江岸邊扎堆開發的樓盤，每平方米均價均在一萬五以上（2月14日攝）。

　　中國政府網3月1日發佈《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》。通知在此前公佈的“新國五條”基礎上，對調控政策進行細化。通知強調，繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的２０％計徵。

　　業內人士認為，通知出臺意味著，樓市政策將迎來新一輪收緊期。若未來房價繼續上漲，一線城市二套房購房門檻提高將是大概率事件。未來一段時間，樓市成交量可能將有所降溫。

　　■政策解讀：

　　個人售房差價按20%繳個稅

　　對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉介紹説，此前北京二手房個人所得稅，可按照購買價總額的1%繳納，也可以按照差額的20%來繳納。“由於按照總額1%繳納需要繳納的稅款更少，因此大部分交易都是據此來繳納個稅。”

　　中原地産市場研究部總監張大偉認為，本次政策力度較大，特別是個稅按照差額20%收取，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。

　　胡景暉預計，調控細則公佈後近期北京二手房交易將出現短期暴增，各區縣將會出現大批趕在新政正式實施前搶先過戶情況。從長期看，二手房稅費通常都轉嫁給買方，因此二手房的交易量預計出現萎縮，但房價走勢尚無法判斷。不過，按照目前的政策，出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅。胡景暉認為，但這類房屋今後仍應是免征個稅的。

　　部分城市將提高二套房首付比

　　此前網路瘋傳的提高二套房首付比例和貸款利率，在一些城市很快將變成現實。

　　昨天國務院發佈的通知中稱，將繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的，要及時制止、糾正。

　　對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　但是目前，哪些城市會被列為房價上漲過快的城市，目前尚不知情。

　　限購城市覆蓋全區域全部房型

　　以往部分城市僅限購中心城區住房的做法，將會隨著新通知的執行，徹底改變。

　　《通知》中稱，將繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。

　　同時，對於住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。

　　各地調控目標出臺定時間表

　　昨天發佈的通知稱，當前房地産市場調控仍處在關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地産市場出現分化。通知要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市，要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，于一季度向社會公佈。

　　各省級人民政府對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過於求等情況的城市，應指導其採取有效措施保持市場穩定。

　　此外，國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。

　　地級市“十二五”末聯網住房資訊

　　通知還要求，市、縣人民政府應于一季度公佈年度住房用地供應計劃。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。大力推進城鎮個人住房資訊系統建設，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。加快建立和完善引導房地産市場健康發展的長效機制。

　　■媒體關注：

　　由於市場出現明顯的分化，新的調控政策也體現出明顯的差異化特徵。《通知》要求，房價上漲過快的城市可以進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定並公佈年度新建商品房價格控制目標。同時要求住房供過於求的城市採取措施保持市場穩定。

　　中國房地産協會副會長朱中一説，調控政策的差異化有利於指導各地因地制宜地出臺配套政策。同時，《通知》要求部分城市政府一季度公佈房價控制目標，並與問責掛鉤，這將督促熱點城市出臺更為細化的調控政策。

　　當前房價上漲過快的城市主要是一、二線城市。鏈家地産市場研究部張旭認為，新政將明顯抑制二套房的購房需求。從北京的市場情況看，等3月份年度新建商品房價格控制目標公佈後，如果房價繼續上漲，二套房貸進一步緊收將是大概率事件。

　　中原地産市場研究部總監張大偉認為，儘管一、二線城市購房者的支付能力較強，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出臺對市場心理將形成震懾，從而在短期內抑制當前市場過熱的局面。

　　專家指出，由於剛性需求中的改善型需求也需要購買二套房，與投資型需求難以清晰、科學地劃分，因此提高二套房貸首付和利率，勢必影響這一中間地帶，一部分想“賣舊買新”改善住房條件的家庭，購房成本將提高，改善的難度將加大。

　　看點一：調控政策從嚴從緊 更具針對性

　　針對近期市場預期的變化，通知關於限購、限貸等要求，體現出從嚴從緊的特點。

　　比如對於已實施限購措施的城市，要求進一步完善現行住房限購措施。明確指出“限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前”等。

　　其中“其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施”，意味著限購範圍有擴大的可能。

　　看點二：加強預期管理 重視資訊公開

　　從近年來幾次房地産市場起伏的情況來看，市場預期的不穩定性是其中的關鍵因素之一。

　　通知此次明確提出加強預期管理。一方面是要求及時公佈資訊，通知要求，各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發佈商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威資訊，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施。另一方面，對涉及房地産市場的不實資訊，要及時、主動澄清。

　　看點三：公佈工作時間表 加強社會監督

　　在這份通知中，有幾個時間表，令人關注。

　　——各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

　　——市、縣人民政府應于一季度公佈年度住房用地供應計劃。

　　——2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。

　　——大力推進城鎮個人住房資訊系統建設，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。

　　北京青年報：房地産調控政策不會輕易放鬆

　　“中國經濟社會發展積累的一些深層次矛盾，現在到了必須認真解決的時候。房地産行業存在的各種問題，在經濟社會諸多矛盾中具有高度的代表性。中央持續出手加強宏觀調控，不是要簡單地將房價壓下去，而是要以此推動解決深層次矛盾，促進經濟社會的戰略轉型。中國目前的房地産調控是歷史性的，緊縮調控不會輕易放鬆。”

　　這一輪房地産宏觀調控，與此前房地産市場的不正常升溫有關，一定程度上，也應當與房地産領域的腐敗交易，與近期密集曝光的“房叔”、“房姐”等官員腐敗案件有關。近年來各地查處的一些貪官，許多人都擁有幾套、十幾套甚至幾十套住房，住房成為腐敗分子積累財富或洗白贓款的主要渠道。在此背景下，住房資訊聯網將成為助力反腐敗的一個手段，查處房地産領域的腐敗交易和官員違法擁有住房，將成為反腐敗鬥爭的一個重要方面。

[責任編輯： 王君飛]