南京11宗地塊遭逾1200輪報價 溢價率最高達745%

　　■本報記者 王 崢

　　雖然在新政影響下，南京上半年的新房成交量同比下滑過半，但這並不影響房企對於南京樓市的看好。

　　7月5日，南京舉行了今年下半年的首場土地拍賣會，11宗地塊全部完成出讓，參與競買的企業合計報價逾1200輪，其中5宗地塊的報價都超過了100輪。其中江寧G12商業用地，經過329輪競價，最終被南京農副産品物流配送中心有限公司以1.86億元競得，溢價率超過745%。

　　11宗地塊受熱捧

　　在上述11宗地塊中，有3宗包含住宅用地。相比此前南京土地拍賣的搖號政策，本次拍賣中規定，地塊達到最高限價時，改為通過競爭保障房面積的方式決定最終買家。

　　出讓公告還明確指出，溢價超出45%時，超出部分不計入房價成本，競價達到最高限價80%，申領銷許需達到以下施工進度：7層及以下的，應當完成基礎工程並施工至主體結構封頂；8層以上的，應當完成基礎工程並施工至主體結構2/3以上。

　　同時，當網上競價達到最高限價的90%時，商品住宅必須現房銷售。達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價准許成本。

　　實際上，這一要求也是南京“5.13”新政中的一項規定。並且，新政中還指出，對拿地後不按時開盤的房企，房産、物價部門在一年內不受理其銷售申請，備案價格不予上調等。

　　“之前不少高價拿地的房企，大多通過捂盤、囤地的方式，選擇合適的入市時機，上述政策執行後，這種方式恐怕很難行得通了，房企再想高價拿地時，也會更慎重。”有業內人士向《證券日報》記者表示。

　　但即便是政策限制嚴格，在當天的土地拍賣中，仍有地塊進入到競爭保障房面積的環節。

　　作為11宗地塊中唯一的純住宅用地，六合G19地塊受到了諸多房企的追捧。在觸及最高限價7.5億元後(最高樓面地價限制在8949元/平方米)，該地塊進入到競標保障房面積的階段，最終經過132輪競價，被中海以7.5億元配建19600平方米保障房的代價競得。由於競價達到最高限價的90%，該項目需要以現房的形式銷售。

　　此外，在另外兩宗商住用地的競買中，龍湖經過54輪報價擊退萬達、金地等開發商，以15.3億元拿下六合G16地塊，樓面地價為7354元/平方米，溢價率達53%。據悉，該地塊出讓面積94573.03平方米，樓面地價最高限價8940元/平方米，起拍價10億元。目前，位於其周邊的城開新都雅苑項目，6月底開盤的均價為12360元/平方米。

　　而最高樓面地價被限制在6375元/平方米的六合G18地塊，經過13輪競價，南通景瑞拿下，成交總價5.4億元,樓面地價為5738元/平方米，溢價率為28.6%。而之所以該地塊沒有上兩幅地塊搶手，主要是在該項目建成後，將由政府在該地塊內定價回購住宅商品房不少於469套，建築面積不少於42606平方米，回購價格為2450元/平方米；同時，政府還將在該地塊內定價回購沿主幹道(延安路或長江路)一側的商業營業房，建築面積不少於2511平方米。

　　與宅地相比，讓市場意想不到的則是商業用地同樣受到企業追捧。

　　除江寧G12商業用地外，南站G09地塊經過99輪競價，被南京家樂家以8.7億元競得，溢價率達128.9%；南部新城G10地塊則經過234輪競價，被南京怡裕隆以6.6億元競得，溢價率達240.2%；湯山G14地塊和江浦G15地塊，分別經過150輪和147輪競價，被南京石城無線電廠有限公司以2.4億元和4.32億元競得，溢價率為163.7%和208.6%。

　　即便是加油站用地，競爭也是非常激烈。最終祿口G13地塊，經過59輪競價，被中國石化銷售有限公司江蘇南京石油分公司以1.04億元競得，溢價率為216.1%

　　月內還有21宗地塊出讓

　　實際上，受新政出臺影響，自3月份以後，南京便放緩了土地入市的節奏。而在5月份的新政中，為穩定市場預期，南京市國土局公佈了住宅用地供應近三年計劃和五年規劃，即2017年-2021年全市供應住宅用地5150公頃，年均供應計劃較2016年增加47.1%。

　　但對於不少企業來説，遠水解不了近渴，這11宗地塊的拍賣過程就是例證。

　　而相關部門也深知企業對土地的渴求。據悉，7月份除了上述11宗地塊入市外，7月7日和7月12日還分別會有13塊地和8塊地進入拍賣市場，其中15宗包含住宅用地。

　　“7月份的32宗地塊，應該説可以大大緩解企業的拿地壓力，畢竟南京等核心二線城市已經是大型房企的佈局重點。”有市場人士分析稱。

　　相比土地市場的火熱，今年南京的樓市的活躍度則大幅下降。

　　根據南京網上房地産數據統計，2017年上半年南京全市商品住宅上市3.2萬套，同比下降42.3%；成交3.7萬套，同比下降56.7%。同時，南京銷售排名前10的房企成交額僅有362億元，較去年同期的473億元下滑近三成。

　　對此，有當地房企的負責人向記者表示，“南京樓市供需雙降，主要還是受上半年南京兩度加碼樓市調控的影響，預計下半年供需雙方都會逐步適應新政，情況也會有所好轉”。

　　據悉，5月13日，南京市政府辦公廳于出臺了《南京市關於進一步加強房地産市場調控的通知》，5月14日起正式執行。此次通知規定，居民家庭、企事業單位、社會組織等新購買的住房(新購買是指自通知執行之日起購買)，須取得不動産權證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案和登記手續，贈予住房也同樣納入3年限售範圍。

　　“3年的限售時間算比較長的了，將大大抑制當地樓市的短期投機行為，但能否從根本上扭轉當地市場走勢，還很難説。”上述業內人士稱。

　　而在此前3月15日，南京已經升級的限購政策。按調整後的政策要求，從3月16日起，南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍，暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房；南京主城區（不包括高淳區、溧水區、六合區）已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

　　“南京的調控力度可以説是相當大了，但這並不能降低房企的拿地熱情，目前京滬深等地的市場已基本進入存量時代，而舊改項目又非常難拿。因此像南京這樣的二線核心城市，就成了大型房企的必爭之地，畢竟相比一線城市，其可開發的範圍還是比較大的，預計年內其他地塊的爭奪也將非常激烈。”上述房企的負責人稱。