多地首套房貸款利率上調 貸款買房越來越難了嗎？

　　貸款買房越來越難了嗎？

　　《中國經濟週刊》記者 張燕 | 北京報道

　　（本文刊發于《中國經濟週刊》2017年第24期）

　　“20家銀行停止房貸！”近日，有關銀行收緊房貸的消息甚囂塵上。

　　該説法出自網際網路金融搜索平臺融360最新發佈的《5月中國房貸市場報告》。報告中指出，在全國533家銀行中，有20家銀行已暫停房貸業務。

　　融360隨後公佈了具體的停貸銀行名單，包括在北京的東亞銀行和包商銀行，深圳的平安銀行、華潤銀行和廣州銀行等商業銀行。據記者了解，名單中的不少銀行只是分支行，它們根據自己的情況暫停了房貸貸款業務，對所屬銀行總行及其他分支行的房貸業務影響不大。業內人士也表示，不會出現大規模的銀行停貸現象。

　　儘管停貸看來只是虛驚一場，但是記者了解到，目前多地銀行都陸續上調了貸款基準利率，批貸週期也開始延長。不少仲介機構表示，現在買房貸款已經不好貸了。

　　全國多地首套房貸款利率上調

　　繼6月5日民生銀行傳出消息將首套房貸款最低利率上調至基準利率的1.1倍後，北京多家銀行一週內很快跟進上浮房貸利率。記者從廣發銀行和平安銀行的分行支點了解到，廣發銀行首套房貸利率上浮了5%，平安銀行計劃將首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍。

　　這已經是北京首套房貸款利率的第5次上調，從原本的8.5折一直調到了基準利率的1.1倍。以貸款300萬元計算，在執行基準利率1.1倍的情況下，月供要比基準利率8.5折時增加1000元左右。以25年期貸款計算，還款總額增加了30萬元。

　　利率上浮的城市不是只有北京。本月內，上海、廣州等地的部分銀行也上調了房貸利率。其中，廣州市的部分商業銀行6月初把首套房貸款利率上調了5%~20%；福州部分銀行首套房貸款利率上浮比例最多的達到10%，二套房貸利率也首次調升至基準利率的1.2倍。融360的數據顯示，5月全國首套房貸款平均利率為4.73%，環比上升4.64%，同比上升6.29%。

　　與此同時，銀行貸款優惠幅度也出現了整體縮水的現象。在融360監測的533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有12家，較上月減少30家；104家銀行提供9折優惠利率，較上月減少170家。

　　不僅如此，各家銀行的放貸週期出現了不同程度的延長。記者從北京一些房産仲介了解到，目前銀行批貸速度正常，但是放貸時間嚴重延期。

　　貸款服務機構偉嘉安捷的工作人員表示，目前從銀行審批做抵押到放款的週期，普遍都在35~40個工作日左右，個別銀行甚至更長，而且審批的條件也比從前更嚴格，對購房人收入流水和還款能力的要求也更高。

　　“對於購房者來説，要麼耐心等銀行放貸，要麼就主動提出上浮利率。一般來説，主動上浮利率放貸的時間會相應縮短。”該工作人員表示。

　　資金成本上升，銀行苦於無額度放貸

　　中原地産首席分析師張大偉表示，資金成本的不斷上升，使得商業銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用做出新的規劃。

　　“目前包括餘額寶在內的固定理財産品年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款4.9%的基準利率對於大部分銀行來説，已經屬於低利潤産品，未來各家銀行都有繼續上調利率的可能性。”張大偉告訴《中國經濟週刊》記者。

　　上海易居房地産研究院研究總監嚴躍進同樣表示，上調房貸利率和商業銀行當前的壓力有關，主要是放貸規模相對較大，流動性不足的風險需要警惕，商業銀行會有踩剎車的做法很正常。另外銀行對於房貸背後的金融風險也會有所警惕，所以會有類似收緊的做法。

　　這種情況下，如果購房者接受溢價，是否真的會加快銀行批貸的速度？

　　“基本上也不會有太大的改變。”多家銀行的信貸人員表示，目前銀行放貸週期延長的最重要原因是額度緊缺。記者了解到，春節過後，北京的部分銀行就已經出現了貸款額度緊缺甚至提前用完的現象。尤其是北京出臺了樓市降溫政策後，無論是銀行貸款額度還是住建委審批速度都出現了一定程度的收緊。交通銀行北京一家分行的信貸人員表示，目前貸款週期“沒有確定時間表”，不僅購房者在等，他們也在等。

　　記者從房屋仲介處了解到，放貸週期的延長更多地影響到了一些連環單的客戶，尤其是急需要收到銀行貸款來支付下一套房子首付的業主。“目前我們在進行房屋交易過程中，會提前告知業主放貸時間有可能延長這件事。過去業主都喜歡與商貸的購房者交易，現在更傾向於公積金貸款的購房者，因為首付高，放貸時間相對快了。”麥田地産的一名仲介表示。

　　同業拆借利率飆升，銀行無米下鍋？

　　業內人士認為，除去樓市降溫政策的影響，今年以來銀行業加強監管，金融去杠桿是此次利率上升的主要原因之一。

　　“目前銀行資金的主要來源是吸收儲蓄和金融市場融資，其中小銀行的資金更多來自於同業拆借和發行理財，佔比達到60%甚至更高。”一位銀行從業人士告訴記者，今年以來，隨著央行大幅收緊公開市場融資，同業存單發行量一度飆升，二三月份最高值達到1萬億。從今年初到5月份，同業拆借的利率已經從2.8%上升至5%以上，中小銀行的融資利率已經接近房貸基準利率。

　　這意味著銀行的融資成本和貸款收益出現倒挂的現場，如果再加上人工、運營成本，繼續投放基準利率房貸的銀行多半面臨虧損。“在這種情況下，銀行出現利率上調可以説是一種市場行為，誰可以接受更高的利率，銀行就給誰貸款。”上述人士表示。

　　此外，隨著銀監會對銀行發行同業融資工具的監管加強，銀行通過同業拆借的融資也在逐漸減少。今年5月份，同業存單凈融資額（發行量減去到期量）為-3000億，創下歷年新低，也就是説，目前不少銀行可能存在資金短缺、無錢放貸的情況。

　　“6月份到目前為止，同業存單發行量已經達到9388.2億元，相比5月份前兩周的發行量增加75%。從價格上來看，同業存單利率仍在走高。也就是説，儘管這種方式融資成本高，但仍然是目前中小銀行融資的主要方式，隨著利率的走高，不排除未來會有更多銀行上調房貸基準利率。”